나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51758 [1] 전라남도 광양시 중동 1663 금광1차아파트 101동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 ""중동중학교"" 북서측 인근에 위치한 금광1차아파트 제101동 제7층 제702호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린상가 및 학교 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 21층건 중 7층 702호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인트마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 아파트 및 상가부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 및 북측으로 포장된 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 1,072,750원 있음(2024.7.부터 2025.6.까지)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경51758 (1)

* 소재지: 전라남도 광양시 중동 1663 금광1차아파트 101동 7층702호

* 용도: 아파트

* 감정가: 97,000,000 원

* 토지면적: 28.83㎡ (약 8.72평)

* 건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 1998년

* 층수: 21층 중 7층

1.1. 입지조건

2. 주변 환경

* 본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치하며, "중동중학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린상가 및 학교 등이 소재한 전형적인 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

* 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 교통

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

4. 인접 도로

* 아파트 단지 남측 및 북측으로 포장된 진입로가 개설되어 있습니다.

5. 주변 시설 (혐오시설 검색 결과)

* 주변 지역은 주로 주거 및 교육 시설로 이루어져 있으며, 특별히 혐오 시설로 간주될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

1.2. 권리분석

2. 권리 현황

* 말소기준권리: 광주지방법원 순천지원 2025타경51758 강제경매개시결정 (주택도시보증공사). 본 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 선순위 임차권: 임마전 (전입 2021-11-22, 확정 2021-11-30, 배당신고 2023-11-28), 보증금 107,000,000원, 차임 0원.

* 해당 임차인은 대항력이 있으며, "물건명세서 참고사항"에 따르면 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 집행 법원의 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 상기 명시된 인수 가능성에 유의해야 합니다.

* 기타 권리:

* 소유권이전 (정현우, 2015-12-24)

* 소유권이전 (주식회사태하컴퍼니, 2021-11-26, 매매 105,000,000원)

* 주택임차권 (임마전, 2023-11-28, 보증금 107,000,000원, 말소: 인수)

3. 등기부 요약

* 집합건물 등기부 요약상 을구 8번 주택임차권(임마전, 107,000,000원)은 인수되는 것으로 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

2. 주변 환경

* 본 물건이 소재한 광양시 중동 지역은 아파트 단지를 중심으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

* 인근에 중동중학교와 같은 교육 시설이 있으며, 근린상가들이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

3. 단지 정보

* 아파트명: 금광1차아파트

* 건축년도: 1998년 (준공 26년차)

* 총 세대수: 1110세대

* 총 동수: 12개동

* 최고 층수: 23층

* 본 물건은 101동 7층에 위치하고 있습니다.

* 주차: 총 700대 (지하 자동 주차 357대, 옥외 자동 주차 343대) 주차 공간이 확보되어 있습니다.

1.4. 생활정보

2. 주거 환경

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 21층 건물 중 7층에 위치합니다.

* 내외관: 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임, 창호는 새시창으로 마감되었습니다.

* 설비: 일반적인 급배수, 위생, 소방, 승강기 및 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 임대 관계: 임대 관계는 미상입니다.

3. 편의시설

* 인근 근린상가를 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 학교: 중동중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 선순위 임차인 인수 문제

* 본건에는 대항력 있는 선순위 임차인(임마전)이 있으며, 보증금 107,000,000원 전액이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

3. 미납 관리비

* 2024년 7월부터 2025년 6월까지 미납 관리비 1,072,750원이 확인되었습니다. 이는 일반적으로 매수인이 인수 또는 납부해야 하는 금액입니다.

4. 건물 노후화

* 1998년에 건축된 아파트로, 약 26년이 경과하여 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

5. 공동담보

* '공동담보' 물건 정보가 있어, 이와 관련된 추가적인 채무 관계가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2. 본 물건은 광양시 중동의 주거 지역 내에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 환경 및 교통 접근성은 양호한 편입니다.

3. 하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 107,000,000원을 인수해야 할 가능성이 가장 큰 리스크로 작용합니다. 이 인수 금액과 실제 경매 배당을 통해 변제되는 금액의 차이를 면밀히 파악해야 합니다.

4. 또한, 미납 관리비 및 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

2. 입지: 광양시 중동의 안정된 주거 지역 내에 위치하고 있습니다.

3. 잠재 가치: 현재 감정가 및 최근 실거래가와 비교하여, 임차인 인수 문제를 해결하고 적절한 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

4. 주변 개발: 지역 개발 계획 등에 따라 향후 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 시세 분석

* 최근 매매 정보 분석 결과:

* 2026년 7월 9일, 7층 (본건과 동일 층): 74,000,000 원

* 2026년 7월 4일, 4층: 103,000,000 원

* 2026년 6월 11일, 16층: 73,000,000 원

* 최근 전월세 정보 분석 결과:

* 2024년 9월 23일, 14층: 보증금 83,000,000 원

* 2024년 9월 14일, 19층: 보증금 78,000,000 원

* 2024년 9월 3일, 11층: 보증금 78,500,000 원

* 감정가: 97,000,000 원

3. 예상 입찰가 산정

* 본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금(107,000,000원) 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 최근 7층 매물이 74,000,000원에 거래된 점과 감정가(97,000,000원)를 고려할 때, 임차인 인수 보증금을 제외한 실제 매수인이 부담하게 될 총액이 현재 시세 수준과 부합하는지 면밀히 검토해야 합니다.

* 만약 임차인 보증금 전액(107,000,000원)을 인수한다고 가정하면, 매수인의 총 부담액은 (입찰가 + 107,000,000원)이 됩니다. 이 총액이 부동산의 실질 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현재 시세와 감정가, 그리고 인수해야 할 임차 보증금의 규모를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

* 이는 인수 보증금을 제외한 순수 입찰가 기준이며, 실제 입찰가는 법원 배당 분석 결과 및 임차인과의 협상 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.