나이스옥션 법원경매 순천 2025타경532 [1] 전라남도 순천시 매곡동 210-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우 · 평가일 2025.08.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 매곡동 소재 ""매산여자고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트단지, 햑교 등이 소재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 3m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감,
창호 : 목조 및 새시창임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

일반적인 전기시설, 위생시설 및 급배수시설, 난방설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 조적조 슬래브지붕 단층, 화장실, 약 3.0㎡임.
제시외건물 ㄴ) 조적조 슬레이트지붕 단층, 다용도실, 약 11.2㎡임.
제시외건물 ㄷ) 조적조 슬레이트지붕 단층, 보일러실, 약 2.4㎡임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 및 수목 포함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경532 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 순천만새마을금고

2.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 순천시 매곡동 210-10

용도: 단독주택

토지면적: 207.00㎡ (약 62.62평)

토지지분: 207㎡

건물면적: 146.01㎡ (약 44.17평)

건물지분: 146.01㎡

건물 제시외면적: 16.60㎡ (약 5.02평) (화장실 약 3.0㎡, 다용도실 약 11.2㎡, 보일러실 약 2.4㎡ 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 및 수목 포함)

감정가: 201,810,620원

건축물 정보: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택, 1989년 6월 9일 사용승인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 전라남도 순천시 매곡동 소재 "매산여자고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 아파트단지, 학교 등이 소재하는 기존 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

본건 토지는 서측으로 폭 약 3m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역)), 상대보호구역, 정비구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 소유권은 이점덕, 임병재(상속)로 이전되었습니다.

이후 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등기가 기재되었습니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2011년 5월 17일 접수된 장천새마을금고의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등기는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 존속하는 지상권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 보증금이 없는 것으로 보이나, 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 80,808,854원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 순천시 매곡동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 학교가 있어 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

4.2. 상업시설 현황

별도의 상업시설 밀집 지역에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 주택가로서 기본적인 생활 편의시설은 인근에 있을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근에 매산여자고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

본 물건 주변 지역은 주택가로, 대형 상업 시설보다는 소규모 상점이나 마트 등 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 교통 편의성

간선도로 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용 및 차량 접근성이 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 실제 점유자가 있는지, 있다면 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 건물 노후도

건축물 사용승인일이 1989년으로 약 37년이 경과하여 건물 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

본건에는 화장실, 다용도실, 보일러실 등 약 16.60㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되나, 이들 건물의 법적 현황 및 정확한 이용 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 토지 제한 사항

본건 토지는 제2종일반주거지역 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역, 중점경관관리구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 적용됩니다. 이는 향후 토지 이용이나 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 순천시 매곡동의 주택가에 위치한 단독주택으로, 비교적 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위는 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다.

주요 고려사항으로는 건물 노후화, 제시외 건물 포함 매각, 그리고 가장 중요한 점유자 유무 및 명도 문제입니다.

'정비구역'으로 지정된 점은 향후 지역 개발 가능성 측면에서 긍정적으로 볼 수 있으나, 현 시점에서는 구체적인 개발 계획이나 파급 효과를 단정하기 어렵습니다.

안정적인 주거 환경을 선호하거나, 장기적인 지역 개발 가능성에 투자하려는 경우 고려해볼 수 있습니다. 다만, 명도 및 건물 상태에 대한 철저한 사전 조사는 필수입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 207㎡의 토지 면적은 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 정비구역 지정: 지역 개발 또는 재건축/재개발 가능성으로 인한 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 학교 인근의 주택가에 위치하여 비교적 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

* 일괄 매각: 토지, 건물, 제시외 건물 모두 일괄 매각되어 권리 분석 및 처리가 간결합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 201,810,620원입니다.

토지 면적이 넓고 정비구역으로 지정된 점을 고려할 때 잠재적 가치가 있으나, 건물 노후도 및 명도 불확실성 등의 리스크를 감안해야 합니다.

종합적으로 고려했을 때, 보수적인 관점에서 감정가의 80~85% 수준인 약 160,000,000원에서 175,000,000원 사이에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

현 시점에서의 예상 입찰가로는 170,000,000원을 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.