나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33264 [1] 광주광역시 북구 동림동 26-1 제101동 제3층 제308호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 동림동 소재 ""동림초등학교"" 남동측 인근에 위치하고, 주변은
아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건 아파트 단지까지 제반차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고
있어 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 제3층 제308호로서

외벽 : 몰탈 위 페인팅
내벽 : 타일, 벽지마감 등
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복8차로, 남측, 동측, 서측으로 왕복2차로의 아스팔트포장도로에 접하며, 남서측
및 동측으로 단지 내 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합
), 가로구역별 최고 높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

주택임차권자 한국토지주택공사 및 주택임차권자 승계인인 채권자 서울보증보험 주식회사의 매각시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 임대차관계의 존속을 주장하거나 잔존 임대차보증금 반환청구권을 청구하지 않는다”라는 조건부 임대인의 지위승계에 대한 이의제기 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33264 (1)

소재지: 광주광역시 북구 동림동 26-1 제101동 제3층 제308호

용도: 아파트

감정가: 99,000,000원

토지면적: 26.86㎡ (약 8.13평)

토지지분: 26.865㎡

건물면적: 59.77㎡ (약 18.08평)

건물지분: 59.77㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

2. 입지조건

주변 환경:

본건은 광주광역시 북구 동림동 소재 동림초등학교 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

교통 상황:

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통입니다.

건물 구조 및 상태:

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 제3층 제308호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 내벽은 타일 및 벽지 마감, 창호는 새시창으로 되어 있습니다.

설비 내역:

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용 현황:

부정형 완경사지로 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태:

북측으로 왕복 8차로, 남측, 동측, 서측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접하며, 남서측 및 동측으로 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고 높이 제한 지역(건축법), 상대보호구역 및 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권 이전 (갑2, 갑3): 2010년 4월 30일 채성금, 2013년 4월 29일 서순자로 소유권이 이전되었습니다.

* 주택임차권 (을13): 한국토지주택공사가 2020년 10월 23일 접수하였으며, 전입일자 2016년 2월 26일, 확정일자 2016년 1월 27일, 권리금액 85,000,000원으로 등기되어 있습니다. 본 임차권은 말소기준권리보다 선순위이나, 아래의 확약서로 인해 매수인에게 인수되지 않는 것으로 판단됩니다.

* 13번 임차권 경정 (을13-2): 2021년 2월 8일 말소되었으며, 권리금액은 90,000,000원으로 기재되어 있습니다.

* 압류 (갑4): 2022년 12월 12일 북구(광주광역시)의 압류가 있었으며, 이는 말소기준권리입니다.

* 가압류 (갑5): 2024년 2월 8일 동림동우미아파트입주자대표회의의 가압류가 있었으나, 말소되었습니다.

* 강제경매 (갑6): 2025년 7월 9일 서울보증보험의 강제경매 개시결정(사건번호 2025타경33264) 등기 후 말소되었습니다.

말소기준권리:

압류 (갑4, 2022년 12월 12일)

임차인 분석:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 2월 26일

* 확정일자: 2016년 1월 27일

* 배당신고일자: 2020년 10월 23일

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권자 한국토지주택공사 및 주택임차권자 승계인인 채권자 서울보증보험 주식회사의 매각 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 임대차관계의 존속을 주장하거나 잔존 임대차보증금 반환청구권을 청구하지 않는다”라는 조건부 임대인의 지위승계에 대한 이의제기 확약서가 제출되었습니다.

* 주의 문구: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 제출된 조건부 임대인의 지위승계 확약서로 인해 매수인에게 임대차 관계의 존속을 주장하거나 잔존 임대차보증금 반환 청구를 할 수 없게 되어, 사실상 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

권리 인수 여부:

제출된 확약서에 따라, 본 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

주변 상업시설:

아파트 단지 및 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

주거지 특성:

주로 아파트 단지로 구성된 전형적인 주거 지역 상권의 특징을 보입니다.

5. 생활정보

편의시설:

단지 인근에 동림초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주변 아파트 단지의 편의시설 이용이 가능합니다.

아파트 정보:

* 아파트명: 동림우미 (관련 JSON 정보에는 '우미2'로 표기됨)

* 주소: 광주광역시 북구 동림동 26-1

* 건축년도 (사용승인일): 1991년 10월 29일

* 동수: 4개 동

* 세대수: 600세대

* 총층수: 20층

* 전용면적 (본건): 59.77㎡

* 주차 대수: 총 162대 (지상 3대, 지하 8대라는 정보는 전체 단지 규모 대비 적어 보이며, 162대로 파악됨)

6. 잠재적 리스크

임차인 관련:

대항력 있는 임차인이 존재하나, 제출된 조건부 임대인의 지위승계 확약서로 인해 보증금 인수 부담은 해소된 것으로 판단됩니다. 다만, 해당 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

건축물 노후화:

1991년 건축된 아파트로, 약 35년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지 이용 제한:

제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 등에 해당하여 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 동림동에 위치한 아파트로, 감정평가액은 99,000,000원입니다.

주요 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 매수인에게 보증금 인수 부담이 없도록 하는 조건부 확약서가 제출되어 권리 관계가 매우 명확하다는 점입니다. 이는 법적 리스크를 현저히 낮추는 긍정적 요소입니다.

건축된 지 35년이 경과하여 노후화가 진행되었으나, 초등학교와 인접한 주거 밀집 지역으로서 안정적인 입지를 갖추고 있습니다.

최근 실거래가는 2026년 5월 3층 물건이 100,000,000원에 거래되었으며, 6월에도 14층 물건이 100,000,000원에 거래된 반면, 17층 물건은 85,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 3층으로, 최근 3층 실거래가인 100,000,000원을 기준으로 가치를 판단할 수 있습니다.

감정가 99,000,000원은 최근 실거래가 수준과 유사하며, 권리상 부담이 없다는 점을 고려할 때 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

권리관계 명확화:

대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담을 면제받는 조건부 확약서가 제출되어 법적 리스크가 매우 낮습니다.

안정적인 입지:

동림초등학교와 인접한 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

시세 반영 가치:

감정가가 최근 실거래가 수준으로 책정되어 있어, 시장 가치 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)이 존재하나, "매각 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 임대차관계의 존속을 주장하거나 잔존 임대차보증금 반환청구권을 청구하지 않는다”는 조건부 임대인의 지위승계 확약서가 제출되어, 매각으로 인한 임차인 보증금 인수 부담이 0원으로 분석됩니다.

감정가: 99,000,000원

최근 실거래가 정보 (2026년 기준):

* 2026년 5월 1일: 100,000,000원 (3층, 59.79㎡)

* 2026년 6월 4일: 100,000,000원 (14층, 59.79㎡)

* 2026년 6월 12일: 85,000,000원 (17층, 59.77㎡)

본 물건은 3층으로, 3층의 최근 실거래가인 100,000,000원을 주요 참고 가격으로 고려할 수 있습니다. 권리 인수 부담이 전혀 없다는 점을 감안할 때, 최근 시세와 유사하거나 소폭 상승한 가격대에 입찰이 형성될 것으로 예상됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가 범위는 99,000,000원부터 110,000,000원 사이로 제시합니다. 최종 입찰가는 투자자의 전략 및 경쟁 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.