나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4327 [1] 전라남도 담양군 고서면 성월리 696-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 고서면 성월이 소재 '고서교차로' 서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 지방도주변농촌지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리평지의 주거용 건부지임.

인접 도로상태

세로(가)임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,제1종지구단위계획구역,가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 사진용지와 같이 일부 지상에 소유자 미상의 수목이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 철근콘크리트지붕 단층 건물로서, 사용승인일은 2003.09.16이고,
외벽:치장벽돌쌓기 및 몰탈페인팅 등,
내벽:벽지 등 마감,
창호:샤시창호임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비,난방설비 등이 구비됨.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도,사진용지와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 및 공작물인 태양광설비 등이 소재하며, 태양광설비는 부합정도 등을 고려하여 (가) 건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 지상 식재 수목 및 제시외 건물 포함
-목록2. 옥상 소재 태양광설비 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경4327 (1)

소재지: 전라남도 담양군 고서면 성월리 696-1

용도: 단독주택

감정가: 495,966,100원

토지면적: 991.00㎡ (약 300평)

건물면적: 98.10㎡ (약 30평)

건물 제시외면적: 120.50㎡ (약 36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OO

특이사항: 중복사건, 지상 식재 수목 및 제시외 건물, 옥상 태양광설비 포함 매각.

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 담양군 고서면 성월리, '고서교차로' 서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 지방도변 농촌지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용은 가능하나, 자가용 이용이 더 편리할 것으로 예상됩니다.

* 토지 형태: 사다리형 평지의 주거용 건부지입니다.

* 인접 도로: 세로(가)임으로, 차량 통행이 가능한 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든 가축 300m 이내)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 2020년 12월 18일자 중흥새마을금고의 근저당권(을10, 을8)이 말소기준권리이며, 이보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 현재 주요 권리:

* 토지 등기부: 갑1(1995-04-15) 소유권이전, 갑5(2024-02-19) 소유권이전(협의분할에 의한 상속), 갑8(2024-10-31) 소유권 일부(9분의2) 가압류 등기 등이 확인됩니다.

* 건물 등기부: 갑1(2003-09-18) 소유권보존, 갑4(2024-02-19) 소유권이전(협의분할에 의한 상속), 갑7(2024-10-31) 소유권일부(9분의2) 가압류 등기 등이 확인됩니다.

* 등기부채권 총액: 451,448,169원입니다.

* 임차인 현황:

* 제공된 자료상 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 다만, 건물감정평가요항표에 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 만약 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재한다면, 해당 임차인의 대항력 유무 및 권리관계를 면밀히 조사해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요만 언급, 특정 지상권은 목록에 없습니다).

1.3. 상권분석

* 위치: 담양군 고서면 성월리에 위치한 단독주택으로, 지방도 인근의 농촌 지역 상권을 형성하고 있습니다.

* 주변 환경: '고서교차로' 인근 지역으로, 생활 편의시설이 제한적일 수 있습니다.

* 교통 접근성: 버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용은 가능하나, 지역 특성상 자가용 이용이 더 일반적일 것으로 보입니다.

* 상권 활성화 정도: 전형적인 농촌 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상점 위주로 구성될 것으로 예상됩니다.

* 주변 물건과의 비교: 제공된 JSON은 본건 단독주택의 건축물 정보만을 담고 있어, 주변 연립, 다세대, 빌라 등과의 직접적인 시세 비교 분석은 현재로서는 제한적입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 조용하고 한적한 농촌 지역의 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 인근 '고서교차로' 주변에 기본적인 편의시설이 존재할 수 있으나, 상세 정보는 부족합니다. 담양군청, 대형마트, 병원 등 주요 시설 이용 시 차량 이동이 필요합니다.

* 교육시설: 인근의 초등학교, 중학교 등 교육 시설에 대한 접근성 정보는 부족합니다.

* 자연환경: 주변이 농촌 지역으로, 녹지 공간이 풍부하여 전원생활이나 자연 친화적인 생활에 적합합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 본건 인근에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 여러 경매 사건(2025타경4327, 2025타경7432 등)이 존재하여, 경매 진행 및 낙찰 후 절차에서 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목: 제시외 건물, 수목, 태양광 설비 등이 포함 매각되므로, 이에 대한 철거, 관리 또는 활용 방안 수립 시 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 2003년 9월 16일 사용승인된 건물로, 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 또는 리모델링 필요성이 제기될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상인 부분은 명도 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역(300m)으로 지정되어 있어, 가축 사육 관련 업종이나 시설 설치에 제한이 있습니다.

1.6. 종합 의견

해당 물건은 담양군 고서면에 소재한 단독주택으로, 넓은 토지와 함께 제시외 건물, 수목, 태양광 설비 등이 포함된 일괄 매각 대상입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하의 대부분 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다. 농촌 지역 특유의 조용하고 전원적인 생활 환경을 제공하며, 넓은 토지는 다양한 활용 가능성을 시사합니다. 다만, 중복 사건, 제시외 물건의 처리 문제, 건물 노후도, 미상 임대 관계 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 면밀한 현장 확인과 추가 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 991㎡ (약 300평)의 토지는 신축, 증축, 텃밭 조성 등 다목적 활용이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물, 제시외 시설까지 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 단순합니다.

* 전원생활 적합성: 한적한 농촌 지역에 위치하여 전원생활, 주말 주택 등으로 활용하기에 적합합니다.

* 리모델링 잠재력: 2003년 준공된 건물을 리모델링하여 현대적인 주거 공간으로 개선할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 인근 '고서교차로' 지역의 잠재적 개발 계획에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 495,966,100원

* 시세 분석:

* 본건과 같이 단독주택의 경우, 동일한 단지나 건물이 존재하기보다 개별적인 거래 사례를 기반으로 시세를 파악해야 합니다.

* 제공된 JSON은 본건 건물의 건축물 정보이며, 주변 연립, 다세대, 빌라 등 타 유형의 부동산 시세나 매매/임대 정보는 포함하고 있지 않습니다.

* 담양군 고서면 지역의 단독주택 시세는 주변 개발 현황, 도로 접근성, 토지 활용도, 건물의 상태 등에 따라 편차가 매우 클 수 있습니다.

* 감정가 4억 9천만원대는 해당 지역의 단독주택 및 토지 가치를 종합적으로 고려한 결과로 판단됩니다.

* 정확한 시세 파악을 위해서는 담양군 고서면 일대의 실제 단독주택 거래 사례, 현재 시장에 나와 있는 유사 매물의 가격 정보, 토지 공시지가 등을 추가적으로 조사해야 합니다.

* 본건은 제시외 건물, 수목, 태양광 설비 등이 포함된 일괄 매각 대상이므로, 이러한 부대 시설의 가치도 시세 산정에 고려되어야 합니다.

* 예상 입찰가 제안 (보수적 접근):

* 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되어 추가 인수 비용은 없습니다.

* 현 시세 기준 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 시장 조사와 현장 방문이 필수적입니다.

* 감정가를 기준으로 하되, 향후 리모델링 및 활용 계획을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 권장 입찰 범위: 감정가의 80% ~ 100% (약 396,000,000원 ~ 496,000,000원)

* 최종 입찰가는 법원 현황, 경매 진행 상황, 입찰 참여자들의 경쟁 정도 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.