나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33256 [1] 광주광역시 서구 치평동 OOOOOO OOOOOOOOOOOOO OOOOOO 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 치평동 소재 ""롯데마트"" 북측 인근에 위치한 상무지구영무예다음주상복합 제1층 제108호로서 주변은 상업용 건물 및 오피스텔, 공공건물 등이 소재하는 중심상업지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 36층건 중 1층 108호로서,
외벽 : 강화유리마감 등,
내벽 : 강화유리, 벽지도배 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

판매시설(상점)임.

설비내역

일반적인 공동 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기, 냉난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지이며 상업기타 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측에 왕복8차선, 남측에 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33256 (1)

소재지: 광주광역시 서구 치평동 1220-3 상무지구영무예다음주상복합 1층 108호

용도: 판매시설 (상점)

감정가: 293,000,000원

토지면적: 5.88㎡ (약 1.78평)

건물면적: 35.91㎡ (약 10.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축물대장상 사용승인일: 2020년

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕, 지상 36층 중 1층

구분건물 전유부 정보: 1층 108호

1.1. 입지조건

위치: 본건은 광주광역시 서구 치평동에 소재하는 상무지구영무예다음주상복합 내 1층 108호로, "롯데마트" 북측 인근에 위치합니다.

주변환경: 중심상업지역으로서, 다양한 상업용 건물, 오피스텔, 공공건물 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 양호하게 평가됩니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 일반적인 교통상황을 갖추고 있습니다.

도로: 본건 건물은 서측 왕복 8차선 도로와 남측 왕복 2차선 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 뛰어납니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 4월 13일 접수된 경남제일신용협동조합 외 2명의 근저당권 (채권액 600,000,000원) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (2023-04-13, 경남제일신용협동조합외 2명, 600,000,000원)

* 임의경매개시결정 (2025-07-08, 경남제일신용협동조합외 2명, 600,000,000원) - 경매 신청 채권자

* 압류 (2025-08-06, 서구(광주광역시))

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권개요: 정보 없음. (물건명세서 참고사항)

신탁 관련 사항: 2021년 4월 19일 접수된 소유권이전1번신탁등기말소 사실이 있으며, 신탁재산의 귀속 관련 등기가 존재합니다.

임차인 현황:

* 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (총 합계 0원).

* 단, 임대 관계는 미상으로 확인되었으므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

입지: 광주광역시 서구의 핵심 상업 및 업무 지구인 상무지구 중심에 자리하고 있습니다.

주변 시설: 롯데마트가 인근에 위치하며, 각종 금융기관, 관공서(광주시청, 서구청 등), 오피스 빌딩, 상업 시설이 밀집하여 있어 비즈니스 활동 및 고객 접근성이 우수합니다.

업종: 본건은 판매시설로서, 활발한 상무지구 상권 내에서 다양한 업종과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

경쟁 및 시너지: 해당 건물 내외에 다양한 상가 및 오피스텔이 존재하여, 상권 활성화에 기여하는 동시에 경쟁도 존재합니다.

1.4. 생활정보

교통: 다양한 시내버스 노선이 운행되며, 광주지하철 1호선역(예: 상무역, 김대중컨벤션센터역 등) 이용이 가능하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 롯데마트를 비롯하여 각종 은행, 병원, 음식점, 쇼핑 시설 등 상무지구 내 풍부한 편의시설을 손쉽게 이용할 수 있습니다.

공공시설: 광주시청, 서구청 등 주요 공공기관이 인접해 있어 행정 이용이 편리합니다.

주거 및 상업 환경: 상무지구는 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로, 주상복합 건물이 많아 주거 편의성과 상업 활성도를 동시에 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 미확인: 임대 관계가 미상으로 확인되어, 실제 점유 상태 및 명도 조건에 대한 불확실성이 존재합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

높은 채권 총액: 감정가 2억 9천3백만원 대비 근저당 및 경매 신청 채권 총액이 6억원으로 높아, 유찰 가능성 및 낙찰가 하락 폭에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

상권 내 경쟁 심화: 상무지구 내 다수의 상업 시설과의 경쟁이 예상되므로, 차별화된 전략이 필요할 수 있습니다.

건물 관리 및 유지보수: 2020년 사용승인된 건물로, 시간이 지남에 따라 시설 유지보수 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주 서구 상무지구의 중심 상업 지역에 위치한 판매시설로서, 탁월한 입지 조건과 풍부한 주변 인프라를 강점으로 가지고 있습니다. 현대적인 복합 상업지구 내에 위치하여 잠재 고객 확보 및 비즈니스 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

다만, 임대차 관계 미상이라는 점과 채권 총액이 감정가를 상회하는 상황 등을 고려할 때, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 광주광역시 서구의 핵심 상무지구 중심 상업지역에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

편리한 교통망: 차량 및 대중교통 접근성이 뛰어나 고객 방문 및 물류 이동이 용이합니다.

성장 잠재력: 상무지구는 지속적인 개발 및 도시 계획이 이루어지는 지역으로, 향후 자산 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

복합 상권의 이점: 다양한 상업, 업무, 주거 시설이 공존하는 복합 상권 내에 있어 시너지 효과 창출 및 업종 전환을 통한 수익성 개선이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 293,000,000원

총 채권액 (말소기준 권리 포함): 600,000,000원 (근저당)

인수되는 임차인 보증금: 0원

본 물건은 높은 채권 총액으로 인해 1회 이상 유찰될 가능성이 높습니다. 낙찰가 결정은 실제 경매 진행 상황, 유찰 횟수에 따른 최저 입찰가 하락 폭, 그리고 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

입찰가 산정 시에는 0원의 보증금을 가진 임차인이 존재할 수 있다는 점, 명도 가능성, 향후 상가 공실률 및 예상 임대료 수준, 그리고 건물의 관리 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재로서는 정확한 예상 입찰가격을 특정하기 어려우며, 최저 입찰가 대비 70~90% 범위 내에서 시장 상황을 고려한 전략적 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.