나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33236 [1] 전라남도 나주시 금천면 오강리 250-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 '금천면 행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 점포, 학교, 전·답의 농경지 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,3) 토지는 2필지 일단의 토지로서 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중이며, 기호(2)는 부정형 평지의 ‘도로’, 기호(5) 부정형 완경사지의 ‘주거나지’ 상태임.

인접 도로상태

본건 기호(1,3)은 북측으로 기호(2)를 포함한 노폭 약 6미터와 기호(1,3,5)은 동측으로 노폭 약 7-8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

- 기호(2) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

- 기호(3) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

- 기호(5) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 토지 중 기호(1~3)은 공부상 지목이 ‘과수원’이나, 현황 기호(1,3)은 일단의 ‘대’, 기호(2)는 ‘도로’로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서
외벽 : 몰탈위페인팅, 외장 석재, 적벽돌치장쌓기, 징크판넬 마감 등
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지 붙임, ,적벽돌치장쌓기, 일부 타일 붙임 등
바닥 : 강화마루, 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1층 : 소매점, 오피스텔 등
2층 : 주택, 오피스텔, 교회 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있으며, 일부 도시가스에 의한 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-제시외 수목(조경수) 포함 일괄매각
-목록1,2,3의 공부상 지목은 과수원이나 목록1,3의 현황은 대지, 목록2는 도로로 이용중임
-목록4의 제시외 기계기구(태양광발전설비) 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33236 (1)

소재지: 전라남도 나주시 금천면 오강리 250-7

용도: 근린주택 (단독주택, 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 복합 용도)

감정가: 3,611,718,090원

토지 면적: 5978.00㎡ (약 1808.17평)

건물 면적: 1240.38㎡ (약 375.18평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 주요 특이사항

* 공동담보 물건입니다.

* 제시외 수목(조경수)은 포함하여 일괄 매각됩니다.

* 목록 1, 2, 3번 토지의 공부상 지목은 '과수원'이나, 현황은 목록 1, 3번은 대지, 목록 2번은 도로로 이용 중입니다.

* 목록 4번 건물과 함께 제시외 기계기구(태양광발전설비)가 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 '금천면 행정복지센터' 동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 점포, 학교, 전·답 등의 농경지가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

기호(1,3) 토지는 2필지가 일단의 토지로, 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성된 사다리형의 토지이며, 주상용 건물 부지로 이용 중입니다. 기호(2) 토지는 '도로'로 이용 중이며, 기호(5) 토지는 '주거나지' 상태입니다.

2.4. 도로 상황

기호(1,3) 토지는 북측으로 약 6미터 폭의 도로와, 기호(1,3,5) 토지는 동측으로 약 7-8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속합니다.

* 추가적으로 가축사육제한구역(모든 가축 제한 구역, 소(젖소 포함) 제외, 빛가람동 3,000m), 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술) 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2017년 3월 23일 접수된 중소기업은행 근저당권(을18)입니다.

3.2. 총 채권액

토지 등기부 채권 총액: 2,280,000,000원

건물 등기부 채권 총액: 1,200,000,000원

총 채권액 합계: 3,480,000,000원

3.3. 주요 권리 내역

* 근저당권: 중소기업은행 (말소기준권리)

* 공동담보: 중소기업은행

* 압류: 국민건강보험공단, 나주시

* 임의경매: 중소기업은행 (본 경매 사건의 신청 채권자)

3.4. 임차인 현황

본건에는 총 4명의 임차인이 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 모두 0원으로 기재되어 있습니다.

* 농업회사법인유한회사제이앤에스, 이형동: 전입일자 2018-10-08, 대항력 없음.

* 오정숙: 전입일자 2018-09-11, 대항력 없음.

* 주식회사밝은세상, 이찬혁: 전입일자 2020-01-03, 대항력 없음.

* 주식회사알앤지, 이형동: 전입일자 2018-12-24, 대항력 없음.

* 주의사항: 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 대항력 유무 및 권리관계에 대한 추가적인 사실관계 확인이 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

보고서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 나주시 금천면은 전통적으로 농업이 발달한 지역이나, 최근 광주전남공동혁신도시 개발과 함께 일부 지역(석전리, 월산리 등)이 혁신도시 생활권으로 편입되면서 인구가 증가하고 발전 가능성을 보이고 있습니다. 금천면 자체는 전형적인 농촌 지역의 특성을 가지며, 배 재배지로 유명합니다.

4.2. 주변 상권

금천면 행정복지센터 인근에 위치하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 또한, 나주시 원도심 상권 활성화 계획이 추진되고 있어 장기적으로 지역 경제에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 본건 소재지 오강리 자체의 상세한 상권 데이터는 부족하며, 차량 이동이 필수적인 지역으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 금천초등학교와 전남과학고등학교가 소재합니다.

5.2. 편의시설

금천면 행정복지센터가 인근에 있으며, 대중교통 이용 시 버스 정류장이 있습니다. 일부 지역은 혁신도시 생활권에 속해 있어 관련 편의시설 이용이 가능할 수 있습니다.

5.3. 주변 환경

주변은 단독주택, 점포, 학교, 농경지 등이 혼재되어 있어 조용한 주거 환경과 농촌의 이점을 동시에 갖추고 있습니다. 다만, 일부 지역에서는 영산강 자전거길 관리 부실 및 환경 오염 문제가 제기된 바 있습니다.

5.4. 혐오시설 및 갈등 지역

검색 결과, 나주시 내에서 환경기초시설(폐기물 처리, 하수 처리 등)을 둘러싼 갈등이 발생한 사례가 있으며, 이는 입지 선정 과정에서 신중한 검토가 필요함을 시사합니다. 또한, 과거 금천면에서 동물권 단체와 주민 간의 명예훼손 관련 갈등 사례가 있었습니다. 본건 오강리 250-7번지 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 지역 내 갈등 사례는 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 지목과 현황 불일치

토지의 공부상 지목은 '과수원'이나, 현황은 대지와 도로로 이용 중이므로, 관련 법규에 따른 추가 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 제시외 물건 포함 매각

제시외 수목(조경수) 및 기계기구(태양광발전설비)가 일괄 매각에 포함되어, 인수 시 관련 비용 부담 및 관리 방안을 고려해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 비행안전제3구역, 상대보호구역 등 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 존재합니다.

6.4. 복합 용도의 건물

건물이 단독주택, 업무시설, 제1종 및 제2종 근린생활시설 등 복합 용도로 이용 중이어서, 실제 이용 현황과 공부상 내용 일치 여부, 임대차 관계 등을 면밀히 파악해야 합니다.

6.5. 임차인 권리관계 불확실성

모든 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 대항력은 없으나 실제 권리관계 및 점유 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리에 위치한 근린주택으로, 넓은 토지 면적(약 1808평)과 약 375평의 건물 면적을 갖추고 있습니다. 주변에 행정복지센터, 학교 등 편의시설이 있으며, 차량 접근성도 양호한 편입니다. 토지의 지목과 현황 불일치, 제시외 물건 포함 매각, 다양한 법적 제한 등은 권리분석 및 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 할 부분입니다. 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점은 특이사항으로, 실제 점유 및 대항력 유무를 면밀히 확인해야 합니다. 태양광 발전 설비가 포함된 점은 잠재적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적으로 향후 활용 가능성이 높습니다.

* 건물이 주택, 상가, 업무시설 등 복합 용도로 활용 가능하여 다양한 사업 모델 적용이 가능합니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각받아 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 제시외 태양광 발전 설비가 포함되어 에너지 관련 사업과의 연계 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 JSON 정보의 주변 연립/다세대 주택 매매 사례(2025-2026년, 3000만~3700만원)는 본건의 규모(근린주택, 약 375평 건물, 약 1808평 토지) 및 감정가(약 36억원)와 현저한 차이가 있어 직접적인 비교 분석이 어렵습니다. 해당 JSON 데이터는 본건 물건과는 다른 종류의 부동산 거래 사례로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가 산정은 감정가 3,611,718,090원을 기준으로 일반적인 경매 낙찰률 및 시장 상황을 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가: 3,611,718,090원

* 총 채권액: 3,480,000,000원 (감정가 대비 약 96.36%)

본건의 경우, 총 채권액이 감정가에 근접하므로 유찰 가능성을 고려할 수 있습니다. 일반적인 경매 시장에서 중대형 근린주택의 경우, 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많습니다.

* 1차 입찰 예상가 범위: 감정가의 80% ~ 90%

* 하단: 약 2,889,374,472원

* 상단: 약 3,250,546,281원

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 권리관계 명확성, 경쟁 물건 분석, 및 응찰자들의 관심도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.