나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4280 [1] 전라남도 나주시 노안면 용산리 422 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건 토지 기호(1)은 전라남도 나주시 노안면 용산리 소재 '노안초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농촌주택 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대, 기호(2)는 전라남도 나주시 노안면 용산리 소재 '노안초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농촌주택 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대, 기호(3)은 전라남도 나주시 노안면 안산리 소재 '월평마을' 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농촌주택 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대임.

교통상황

본 건 인근까지 소형 차량 및 농기계 등의 접근이 가능하며, 인근에 지방도로 등이 소재하고 있어, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 형상 지세 이용상황
1 사다리 평지 전
2 사다리 평지 전
3 사다리 완경사 묘지

인접 도로상태

본 건 토지 기호(1)~(3)은 공히 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 토지이용계획사항
1 생산관리지역 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
2 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
3 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(300m제한구역_염소, 개(육견제외))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(800m제한구역_닭, 오리, 메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

토지 기호(3)은 지목이 '전'이나 현황 '묘지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

맹지. 농지취득자격증명 필요[미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수보증금 미반환]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경4280 (1)

소재지: 전라남도 나주시 노안면 용산리 422

용도: 전

감정가: 15,781,000원

토지면적: 367.00㎡ (약 111평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고OO

2. 입지조건

본 건 토지는 전라남도 나주시 노안면 용산리에 위치하며, 주변은 농경지와 농촌 주택이 혼재하는 지역입니다. 가장 가까운 편의시설이나 주요 기관으로는 '노안초등학교'가 인근에 소재하고 있습니다. 대중교통망이나 도로 접근성은 소형 차량 및 농기계의 진입이 가능하며, 지방도로가 인접해 있어 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 하지만 본 건 토지는 인접 도로 상태가 '맹지'로, 외부 도로와의 직접적인 연결이 없는 상태입니다.

3. 권리분석

본 건 토지는 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 고OO입니다. 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2022년 4월 28일 접수된 고세린 명의의 근저당권 (채권액 48,000,000원)이며, 이보다 후순위인 근저당권, 가압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 하지만, 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 현재 명확히 기재되어 있지 않으나, '분묘기지권'이 특이사항으로 명시되어 있어 별도의 권리관계 확인이 필요합니다. 또한, 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '묘지'로 이용되고 있는 기호(3) 토지가 있어, 이에 대한 확인이 요구됩니다. 임차인 현황 상 인수되는 보증금은 0원으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 건 토지가 소재한 나주시 노안면 용산리는 전형적인 농촌 지역으로, 대규모 상업 시설이나 활성화된 상권은 기대하기 어렵습니다. 인근에는 노안초등학교와 같은 교육 시설이 있으며, 농촌 주택과 농경지가 주를 이루고 있습니다. 교통 측면에서는 나주 IC가 차량으로 약 8~12분 거리에 위치하여 광주 등 인근 도시로의 접근이 용이한 편입니다. 또한, 나주시 내 주요 시설(나주시청, 나주역 등)은 차량으로 약 12분 거리에 위치합니다. 주변 지역에서는 농업 관련 시설 및 주거 시설 위주로 분포하고 있습니다. 대규모 산업단지(노안농공단지, 평동산단 등)가 인근에 위치하여 잠재적인 고용 효과는 있을 수 있으나, 직접적인 상권 형성에 기여하는 정도는 제한적입니다.

5. 생활정보

본 건 토지 인근에는 노안초등학교가 소재하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 농촌 지역의 특성상 대형 편의시설보다는 기본적인 생활 기반 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 나주시내 주요 편의시설(병원, 마트, 문화 시설 등)은 차량으로 약 12분 거리에 위치하여 접근 가능합니다. 또한, 주변 지역은 비교적 조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 제공합니다. 나주 지역의 관광 자원으로는 나주배박물관, 영산강 문화관 등이 있으며, 이는 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 본 건 토지는 인접 도로와의 직접적인 연결이 없는 맹지 상태입니다. 이는 건축 행위나 토지 이용에 심각한 제약을 초래할 수 있으며, 해결을 위한 인접 토지주의 협조가 필수적입니다.

* 분묘기지권: 토지 현황에 분묘가 다수 존재할 경우, 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 이는 토지 사용에 대한 제약을 야기하며, 분묘 이장을 위한 협의 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 본 건 토지는 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수 신청이 반려될 수 있으며, 매수 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생합니다.

* 토지 이용 제한: 토지이용계획 상 생산관리지역, 도시지역, 자연녹지지역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 상대보호구역 등 다양한 토지 이용 규제를 받고 있습니다. 특히, 가축분뇨처리장 설치 관련 주민 반대 움직임이 있는 지역(유곡리)이 인근에 있어, 향후 지역 개발 및 환경 관련 이슈에 대한 관심이 필요합니다.

* 현황과 공부상 지목 불일치: 기호(3) 토지는 지목이 '전'이나 현황 '묘지'로 이용되고 있어, 추후 지목 변경 및 이용에 있어 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건 토지는 전라남도 나주시 노안면 용산리에 위치한 367㎡ 규모의 토지입니다. 노안초등학교 인근의 농촌 지역에 소재하며, 주변 교통 여건은 보통 수준입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고 후순위 권리는 소멸 예정으로 비교적 정리되어 있으나, '분묘기지권' 및 '맹지'라는 중대한 하자, 그리고 '농지취득자격증명' 필요라는 행정 절차적 요구사항이 존재합니다. 또한, 토지이용계획 상 각종 규제가 존재하며, 현황과 공부상 지목이 다른 부분도 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건 토지는 일반적인 투자 목적보다는 해당 토지를 실질적으로 이용하고자 하는 특정 수요자에게 적합할 수 있습니다. 신중한 현장 조사와 법률, 행정 전문가와의 상담이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 나주 IC 인근의 지리적 이점: 나주 IC가 차량으로 약 8~12분 거리에 위치하여 광주 등 주요 도시로의 접근성이 양호합니다.

* 귀농·귀촌 정책 수혜 가능성: 나주시에서 농촌 정주 환경 개선 및 귀농·귀촌 인구 유치를 위한 다양한 사업을 추진하고 있어, 관련 정책 수혜 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 주말농장 또는 소규모 전원생활 부지 활용 잠재력: 맹지 및 분묘 문제를 해결할 경우, 주말농장이나 소규모 전원생활을 위한 부지로 활용될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 15,781,000원의 감정가로 경매가 진행됩니다. 이는 367㎡(약 111평) 면적을 고려할 때, 3.3㎡당 약 42,000원 수준입니다. 그러나 본 건은 맹지, 분묘기지권, 농지취득자격증명 필요 등 다수의 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 맹지 및 분묘 문제는 해결에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 농지취득자격증명 미취득 시 입찰 자체가 무효화될 수 있습니다. 따라서, 해당 물건에 대한 예상 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 감안하여 신중하게 산정해야 합니다.

일반적으로 맹지나 분묘 문제가 있는 토지는 시장 가치가 크게 하락하며, 이를 해결하기 위한 추가 비용까지 고려해야 하므로, 감정가 대비 낮은 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 실제 거래 사례, 맹지 해소 방안(인접 토지 매입 또는 도로 지정 등) 비용, 분묘 이장 비용 등을 면밀히 조사하고, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 중요합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가의 50~70% 수준에서 잠재적 리스크 해소 비용을 포함하여 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 다만, 이는 일반적인 가이드라인이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과와 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경4280 (1)

소재지: 전라남도 나주시 노안면 용산리 422

용도: 전

감정가: 15,781,000원

토지면적: 367.00㎡ (약 111평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고OO

2. 입지조건

본 건 토지는 전라남도 나주시 노안면 용산리에 위치하며, 주변은 농경지와 농촌 주택이 혼재하는 지역입니다. 가장 가까운 편의시설이나 주요 기관으로는 '노안초등학교'가 인근에 소재하고 있습니다. 대중교통망이나 도로 접근성은 소형 차량 및 농기계의 진입이 가능하며, 지방도로가 인접해 있어 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 하지만 본 건 토지는 인접 도로 상태가 '맹지'로, 외부 도로와의 직접적인 연결이 없는 상태입니다.

3. 권리분석

본 건 토지는 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 고OO입니다. 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2022년 4월 28일 접수된 고세린 명의의 근저당권 (채권액 48,000,000원)이며, 이보다 후순위인 근저당권, 가압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 하지만, 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 현재 명확히 기재되어 있지 않으나, '분묘기지권'이 특이사항으로 명시되어 있어 별도의 권리관계 확인이 필요합니다. 또한, 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '묘지'로 이용되고 있는 기호(3) 토지가 있어, 이에 대한 확인이 요구됩니다. 임차인 현황 상 인수되는 보증금은 0원으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 건 토지가 소재한 나주시 노안면 용산리는 전형적인 농촌 지역으로, 대규모 상업 시설이나 활성화된 상권은 기대하기 어렵습니다. 인근에는 노안초등학교와 같은 교육 시설이 있으며, 농촌 주택과 농경지가 주를 이루고 있습니다. 교통 측면에서는 나주 IC가 차량으로 약 8~12분 거리에 위치하여 광주 등 인근 도시로의 접근이 용이한 편입니다. 또한, 나주시 내 주요 시설(나주시청, 나주역 등)은 차량으로 약 12분 거리에 위치합니다. 주변 지역에서는 농업 관련 시설 및 주거 시설 위주로 분포하고 있습니다. 대규모 산업단지(노안농공단지, 평동산단 등)가 인근에 위치하여 잠재적인 고용 효과는 있을 수 있으나, 직접적인 상권 형성에 기여하는 정도는 제한적입니다.

5. 생활정보

본 건 토지 인근에는 노안초등학교가 소재하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 농촌 지역의 특성상 대형 편의시설보다는 기본적인 생활 기반 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 나주시내 주요 편의시설(병원, 마트, 문화 시설 등)은 차량으로 약 12분 거리에 위치하여 접근 가능합니다. 또한, 주변 지역은 비교적 조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 제공합니다. 나주 지역의 관광 자원으로는 나주배박물관, 영산강 문화관 등이 있으며, 이는 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 본 건 토지는 인접 도로와의 직접적인 연결이 없는 맹지 상태입니다. 이는 건축 행위나 토지 이용에 심각한 제약을 초래할 수 있으며, 해결을 위한 인접 토지주의 협조가 필수적입니다.

* 분묘기지권: 토지 현황에 분묘가 다수 존재할 경우, 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 이는 토지 사용에 대한 제약을 야기하며, 분묘 이장을 위한 협의 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 본 건 토지는 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수 신청이 반려될 수 있으며, 매수 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생합니다.

* 토지 이용 제한: 토지이용계획 상 생산관리지역, 도시지역, 자연녹지지역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 상대보호구역 등 다양한 토지 이용 규제를 받고 있습니다. 특히, 가축분뇨처리장 설치 관련 주민 반대 움직임이 있는 지역(유곡리)이 인근에 있어, 향후 지역 개발 및 환경 관련 이슈에 대한 관심이 필요합니다.

* 현황과 공부상 지목 불일치: 기호(3) 토지는 지목이 '전'이나 현황 '묘지'로 이용되고 있어, 추후 지목 변경 및 이용에 있어 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건 토지는 전라남도 나주시 노안면 용산리에 위치한 367㎡ 규모의 토지입니다. 노안초등학교 인근의 농촌 지역에 소재하며, 주변 교통 여건은 보통 수준입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고 후순위 권리는 소멸 예정으로 비교적 정리되어 있으나, '분묘기지권' 및 '맹지'라는 중대한 하자, 그리고 '농지취득자격증명' 필요라는 행정 절차적 요구사항이 존재합니다. 또한, 토지이용계획 상 각종 규제가 존재하며, 현황과 공부상 지목이 다른 부분도 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건 토지는 일반적인 투자 목적보다는 해당 토지를 실질적으로 이용하고자 하는 특정 수요자에게 적합할 수 있습니다. 신중한 현장 조사와 법률, 행정 전문가와의 상담이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 나주 IC 인근의 지리적 이점: 나주 IC가 차량으로 약 8~12분 거리에 위치하여 광주 등 주요 도시로의 접근성이 양호합니다.

* 귀농·귀촌 정책 수혜 가능성: 나주시에서 농촌 정주 환경 개선 및 귀농·귀촌 인구 유치를 위한 다양한 사업을 추진하고 있어, 관련 정책 수혜 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 주말농장 또는 소규모 전원생활 부지 활용 잠재력: 맹지 및 분묘 문제를 해결할 경우, 주말농장이나 소규모 전원생활을 위한 부지로 활용될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 15,781,000원의 감정가로 경매가 진행됩니다. 이는 367㎡(약 111평) 면적을 고려할 때, 3.3㎡당 약 42,000원 수준입니다. 그러나 본 건은 맹지, 분묘기지권, 농지취득자격증명 필요 등 다수의 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 맹지 및 분묘 문제는 해결에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 농지취득자격증명 미취득 시 입찰 자체가 무효화될 수 있습니다. 따라서, 해당 물건에 대한 예상 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 감안하여 신중하게 산정해야 합니다.

일반적으로 맹지나 분묘 문제가 있는 토지는 시장 가치가 크게 하락하며, 이를 해결하기 위한 추가 비용까지 고려해야 하므로, 감정가 대비 낮은 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 실제 거래 사례, 맹지 해소 방안(인접 토지 매입 또는 도로 지정 등) 비용, 분묘 이장 비용 등을 면밀히 조사하고, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 중요합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가의 50~70% 수준에서 잠재적 리스크 해소 비용을 포함하여 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 다만, 이는 일반적인 가이드라인이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과와 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.