나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33255 [1] 전라남도 화순군 백아면 옥리 33-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1,2) 본건은 전라남도 화순군 백아면 옥리 소재 ""구수마을"" 북동측 원거리에 위치하며, 부근은 하단부에 일부 농경지가 산재하나 대부분 자연림 상태의 산림지대임.
기호3,4) 본건은 전라남도 곡성군 겸면 송강리 소재 ""대흥마을"" 서측 인근에 위치하며, 부근은 기존마을과 농경지 등으로 형성된 순수 농촌지역임.

교통상황

본건 공히 차량출입 불가능하며, 농촌지역에 소재하여 일반적인 교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

본건 공히 대체로 부정형의 토지로서, 기호1)은 묵답 등, 기호2)는 농로 및 묵답 등
기호3) 묵전, 기호4)는 과수원부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1)은 동측으로 소폭의 농로에 접하고, 기호2)는 본건이 농로 등으로 이용중이나 현재는 수풀 등이 우거진 상태임.
기호3,4) 맹지이며, 인접지를 통해 출입 및 경작 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2) 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 폐수배출시설 설치제한지역,
기호3,4) 계획관리지역, 가축사육제한구역이며, 기호3)은 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

기호4) 토지상에 별첨 ""사진용지""와 같이 인접지(동소 671번지)와 일체로 하여 다량의 수목(사과나무)이 식재되어 있음.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 기호1)은 상당기간 경작하지 않아 수풀 등이 우거진 상태이며, 기호2)는 상당부분이 농로로 이용한 것으로 조사됨.
2) 본건 기호1,2)는 임야와 경계지대에 위치하고, 본건과 임야 사이에 구거가 흐르고 있어 정확한 경계확인을 위해서는 별도 측량이 필요함.
3) 본건 기호4)는 인접지(동소 671번지)와 함께 과수원부지로 이용중이며, 과수목은 인접지 소유로 조사되는바 경매 진행시 참고바람.

물건 비고

- 일괄매각
- 이 사건 토지 취득에 농지취득자격증명 제출 요 {미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수보증금 미반환}
- 목록1. 은 묵답 등, 목록2. 는 농로 및 묵답 등으로 이용중임.
- 목록1., 목록2. 상당기간 경작하지 않아 수풀등이 우거진 상태로서, 지적도면상 임야와 경계지대에 위치하여 임야와 본건 토지 사이로 구거 형태의 물이 흐르고 있고, 목록2.는 상당부분이 농로임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경33255 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합중앙회

청구금액: 112,743,557원

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 화순군 백아면 옥리 33-2

용도: 답 (논)

토지면적: 421.00㎡ (약 127.35평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

1.3. 감정 평가 요약

감정가: 3,662,700원

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 화순군 백아면 옥리 소재 "구수마을" 북동측 원거리에 위치하며, 부근은 하단부에 일부 농경지가 산재하나 대부분 자연림 상태의 산림지대임.

교통상황: 본건 공히 차량 출입 불가능하며, 농촌 지역에 소재하여 일반적인 교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태: 본건 공히 대체로 부정형의 토지로서, 목록1은 묵답 등, 목록2는 농로 및 묵답 등으로 이용중임.

인접 도로상태: 목록1은 동측으로 소폭의 농로에 접하고, 목록2는 본건이 농로 등으로 이용중이나 현재는 수풀 등이 우거진 상태임.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 목록1, 2: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 폐수배출시설 설치제한지역

* (본건은 목록1,2에 해당)

1.4. 등기부 현황

말소기준권리: 1998년 4월 1일자 광주문화신용협동조합 근저당권 (을1)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

매각으로 소멸되는 권리: 모든 등기부상 권리 (근저당, 지상권, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 강제경매로 인해 소멸됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 화순군 백아면 옥리에 위치하며, 주변은 대부분 자연림으로 이루어진 한적한 농촌 및 산림지대임. 인근에 백아산자연휴양림, 금호화순리조트 등이 소재하여 자연환경이 양호함.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 직접적인 접근이 불가능하며, 농로를 통해 진입해야 하나 현재 수풀 등으로 우거져 있어 접근이 매우 불편한 상태임. 대중교통 이용 또한 불편하여 전반적인 교통 여건은 좋지 않음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건은 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 폐수배출시설 설치제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따름.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본상의 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 법률 규정에 따라 본 매각으로 모두 소멸될 예정임.

3.2. 매각으로 인수되는 권리

별도로 인수되는 권리는 없음.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계 0원이며, 조사된 임차인 현황 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 전형적인 농촌 지역의 답(논)으로, 주변에 농경지와 산림지가 분포하고 있어 농업 활동 외의 상업적 가치는 낮음. 지역 사회는 고령화된 농촌 공동체의 특성을 보임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

소재지가 농촌 지역으로, 주변에 상업 시설 및 편의 시설이 매우 부족함. 기본적인 생활 편의 시설 이용을 위해서는 인근 읍면 지역으로 이동해야 함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

* 본건은 농지이므로, 매수인은 반드시 관할 시·구·읍·면의 장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 함.

* 농지취득자격증명을 미제출 시 매수 신청이 반려되고 매수 보증금이 반환되지 않는 불이익을 받을 수 있음.

* 농지법상 농업 경영 목적 외의 취득은 엄격히 제한되므로, 농지로서의 이용 계획이 불투명할 경우 취득 자체가 어려울 수 있음.

6.2. 토지 이용 및 경계

* 현황 묵답으로 수풀 등이 우거져 있어 경작이나 이용에 즉각적인 어려움이 예상됨.

* 지적도상 임야와 경계에 위치하며 구거가 흐르고 있어 정확한 경계 확인을 위해 별도의 측량이 필요할 수 있음.

* 일부(목록2)가 농로로 이용 중이며, 기호4 토지상에는 인접지 소유의 사과나무가 식재되어 있어 소유권 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

6.3. 접근성 및 환경

* 차량 진입이 불가하고 수풀이 우거진 농로만 있어 현장 접근이 매우 열악함.

* 주변 산림 지역으로 인해 야생 동물 출현 가능성 등이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 화순군 백아면 옥리에 소재한 답(논)으로, 감정가는 3,662,700원이나, 현황 수풀 등이 우거져 경작이 어려운 상태이며 차량 접근도 불가한 열악한 입지 조건을 가지고 있음. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 농업 경영 목적 외의 취득은 제한됨. 경계 불분명, 인접 토지와의 관계 등 추가적인 확인이 필요한 사항이 존재함.

8. 투자 포인트

* 농지법 관련 요건 충족 시 농업 경영을 위한 토지 확보 가능성.

* 인근에 휴양림, 리조트 등이 있어 친환경적인 농업 또는 주말농장 등으로의 활용 가능성 모색.

* 매우 낮은 감정가 및 최저 입찰가 (2,564,000원)로 인한 잠재적 시세 차익 기대. (단, 농지 취득 요건 충족 및 경작 가능 상태 복구 비용 고려 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3,662,700원이며, 현재 최저 입찰가는 2,564,000원 (감정가의 70%)입니다.

입찰가 산정 시에는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 비용.

* 현황 복구를 위한 제초, 측량 등의 제반 비용.

* 해당 지역 농지의 실거래가 및 향후 농업적 활용 가치.

* 차량 접근 불가 및 열악한 현황으로 인한 잠재적 가치 하락 요인.

상기 요인들을 고려할 때, 보수적인 접근으로 최저 입찰가 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직해 보입니다. 실제 경매 진행 상황 및 참여자들의 동향을 면밀히 관찰하여 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.