나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31340 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 동완산동 178-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동산감정 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호2) 본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 동완산동 소재 "전주완산초등학교" 북측 인근 에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대임. 기호3~6) 본건은 전북특별자치도 임실군 운암면 지천리 소재 "고라실골" 북측 "잡초원" 내에 위치하며, 주위는 마을, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 산간부농촌지대임. 기호7,8) 본건은 전북특별자치도 임실군 운암면 지천리 소재 "큰도마제" 남서측 인근에 위치 하며, 주위는 농경지, 자연림 등이 혼재하는 순수산림지대임. 기호9) 본건은 전북특별자치도 임실군 운암면 지천리 소재 "개미실골" 남서측 인근에 위치하 며, 주위는 마을, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 산간부농촌지대임.

교통상황

기호2) 본건까지 차량접근 가능하며 북측 인근으로 버스승강장 소재 도로(전주천서로)가 진 행함. 기호3~9) 운암면 선거리 '선거마을'에서 '지천마을'까지 약4km거리인 왕복2차선 도로(지천길 )가 소재하며 대상토지들은 '지천길' 노변 또는 인근에 위치하여 차량접근 상황은 비교적 무 난하나 대중교통사정은 비교적 열악함. 기호3,4,6) 토지의 북서향으로 농장 내부를 연결하는 폭 약3.5미터, 길이 약100미터, <3) 약 10미터, 4) 약33미터, 6) 약57미터>의 콘크리트포장 내부 경사도로가 개설되어 있음.

형태 및 이용상태

기호2) 사다리형의 토지로서 지반 평탄한 단독주택부지임. 기호3,4,6) 각 부정형의 토지로서 비교적 완경사 지형으로서 1단의 부정형 농장을 형성하고 있으며, 기호3) 남부에는 관리사(컨테이너) 1동이 소재하며, 중앙부근에는 타토지(404번지: 314㎡)가 소재함. 기호3) 부정형의 토지로서 완경사 지형의 농장 북부 정상부근 전, 묘지, 임야 등의 혼용임. 기호4) 부정형의 토지로서 지반 대체로 평탄한 전임. 기호5) 부정형의 토지로서 완경사 지형의 전임. 기호6) 부정형의 토지로서 지반 평탄 조성된 전임. 기호7) 부정형의 토지로서 완경사 지형의 방치된 나지임. 기호8) 부정형의 토지로서 완경사 지형의 등록전환된 전이었으나 현상은 자연림 상황이고 동 측 경계부에는 남서부에 동측에서 진입하는 폭 약3~4미터의 농로와 접하는 것으로 관측됨. 기호9) 폭이좁고 길다란 토지로서 지반 평탄하나 농로의 동측 하향 축대를 조성하고 있는 부 속토지임.

인접 도로상태

기호2) 남측, 서측으로 폭 약8미터 및 북측으로 폭 약1.5미터 콘트리트포장 골목과 접함. 기호3,4) 남서측 하부에 폭 약8미터(지천길)과 근접하나 절개지로 경계되어 기호6)을 통하여 개설된 농장내부도로를 통하여 접근함. 기호5) 서측 경계부에 폭 약8미터의 포장도로(지천길)와 높이 약1미터 북동측 하향언덕을 따 라 길게 접함. 기호7) 출입로가 있는 것으로 지도상 확인되나 육안으로는 불명한 상황임. 기호8) 남동측 경계부에 폭 약3~4미터 콘크리트포장농로와 접함. 기호9) 폭 약3~4미터의 콘크리트포장 농로 동측 경계부의 깊이 약1미터의 하향언덕 조성지로 서 좁고 길게 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

기호2) 제2종일반주거지역, 고도지구(2024-12-16), 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(완산초등학교,전주곤지중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역( 원각사)<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례> 산림 하천 전원개발 항목은 관련 부서 확인협의 지적재조사사업지구(2020-05-20)(동완산지구)임. 기호3) 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지구역_취수시설) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관 한 법률>임. 기호4) 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지구역_취수시설) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배 출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 영농여건불리농 지임. 기호5,9) 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지구역_취수시 설)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분 뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>임. 기호6) 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지구역_취수시설) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>임. 기호7) 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한구역 2000m)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출 시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>임. 기호8) 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한구역 2000m)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지구역_취수시설 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호3) 지상에 분묘1기, 평장묘2기, 석물3식, 농용비닐하우스1동, 관리사 : 컨테이너(3×6) 1동이 소재함. 기호4) 비닐하우스1동, 농장용 지하수관정 1식이 소재함. 기호3,4,6)을 연결하여 농장 콘크리트포장내부도로(폭 약3.5미터, 길이 약100미터)가 개설되 어있음.

공부와의 차이

기호3) 공부상 지목 '임야'이나 현황 '전' 및 '묘역'임. 기호6) 공부상 지목 '임야'이나 현황 '전' 및 '농장입구'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 평가대상 기호3,6,8)은 등록전환된 토지임야로서 1단의 상황으로 조성되어 있 으나 각 현상을 기준으로 그 가치를 평가하였음을 참고 요함. 기호3,4,6) 농장내에 소재하는 시설들(㉤~㉧)은 현존가치를 기준으로 <제시외시설>로 감정 평가하였는 바 상황에 따라 참고 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1(가) 목조 기와지붕 단층으로서, 외벽 : 황토벽체, 위 회반죽처리 및 부분적 몰탈보강, 몰탈위페인팅 등, 내벽 : 벽지도배 등 마감, 창호 : 새시창임. 기호1(나) 목조 스레트지붕 단층으로서, 외벽 : 황토벽체, 위 회반죽처리 및 부분적 몰탈보강, 몰탈위페인팅 등, 내벽 : 벽지도배, 창호 : 목재 미닫이문 등임.

이용상태

기호1(가) : 주택임. 기호1(나) : 창고임.

설비내역

기호1(가) 위생 급.배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠~㉣이 소재(지적 및 건물개황도 참조)함.

공부와의 차이

기호1(나) 공부상 용도 '주택'이나 현황 '창고'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 기호1(가) 건물은 약100년 가까이된 고옥이나 증축, 보수 등을 통하여 현황 정 상적인 이용상황(일부 용도변경, 증축, 공실 등)이므로 현상을 기준으로 존재가치를 고려하 여 평가하였음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(㉠~㉣) 포함
2. 목록1. 공부상 용도 '주택'이나 현황 '창고' 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31340 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 동완산동 178-1

용도: 근린주택 (건축물대장상 주택)

감정가: 115,952,520원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

물건 현황

토지 면적: 162.00㎡ (약 49.0평)

토지 지분: 162㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 48.91㎡ (약 14.8평)

건물 지분: 48.91㎡

건물 제시외 면적: 50.50㎡

건축물 정보:

- 건물명: (정보 없음)

- 주용도: 단독주택 (주택)

- 구조: 목조

- 지붕: 기와, 스레트

- 사용승인일: 1927년 (건축물대장 기준)

- 건물상태: 기호1(가) 주택 (약 100년 노후), 기호1(나) 창고 (공부상 주택이나 현황 창고)

특이사항 및 주의사항

특이사항: 공유물분할경매, 분묘기지권

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물(㉠~㉣) 포함

2. 목록1. 공부상 용도 '주택'이나 현황 '창고' 임

1.1. 입지조건

주위 환경

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 동완산초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 북측 인근으로 버스 승강장이 소재하는 도로(전주천서로)가 있습니다.

도로 상태

남측 및 서측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 1.5미터의 콘크리트 포장 골목과 접합니다.

토지 이용계획 및 제한 상태

본건은 제2종일반주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다. (상세 내용은 감정평가서 요약표 참조)

주변 시설

본건 소재지는 전주완산초등학교와 인접한 주거 지역으로, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 임의경매(갑4, 2025.07.09 접수)보다 선순위 권리는 없으므로, 본 경매로 인해 해당 권리들은 소멸됩니다.

인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요: 해당사항 없음)

임차인 현황

* 임차인: 해당사항 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임

금액이 미상이라도 주의 필요하며, 명도 관련 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

등기부 요약

토지 등기부:

- 갑1 (1985-12-24): 소유권이전 (김 )

- 갑3 (2025-06-30): 소유권이전 (김 외 4명, 상속)

- 갑4 (2025-07-09): 임의경매 (김 외 1명, 말소기준권리)

건물 등기부: (별도 정보 없으며, 토지 등기부와 일체로 관리되는 것으로 추정)

등기부채권 총액 (토지/건물): 0원 (권리분석 시 주의 요망)

1.3. 상권분석

본건은 전주완산초등학교 인근의 주택가에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. '근린주택'이라는 용도 분류와 건물 공부상 용도 '주택'이나 현황 '창고'로 사용되는 점을 고려할 때, 향후 건축물 리모델링 또는 신축 시 상가 및 주택 복합 용도로의 활용 가능성도 있습니다. 다만, 해당 건물은 1927년 건축으로 매우 노후되어 있어 토지 가치에 중점을 둔 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

교육 시설

* 전주완산초등학교가 인접해 있어 학군이 양호합니다.

* 전주곤지중학교, 전주여자고등학교 등도 통학 가능한 거리에 있습니다.

편의 시설

주택가 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 마트, 병원, 은행 등 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 환경

주로 단독주택이 밀집한 주거 지역으로, 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공유물분할 경매

본 건은 공유물분할을 위한 경매로, 다수의 공유자가 존재합니다. 매수 후 공유자들과의 합의, 지분 매수, 명도 과정에서 복잡한 법적 절차나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

분묘기지권

토지 상에 분묘가 소재(기호3)하고 있어, 분묘기지권으로 인한 재산권 행사 및 개발에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 매수 후 해결해야 할 중대한 리스크 요인입니다.

건축물 노후화

1927년 건축된 건물로 약 100년 이상 경과하여 매우 노후되었습니다. 건물 자체의 경제적 가치는 낮으며, 철거 후 신축을 고려해야 할 정도입니다.

제시외 건물

일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물(㉠~㉣)은 활용 방안을 검토하거나 철거 비용을 고려해야 합니다.

공부상 용도와 현황 불일치

건물(기호1(나))이 공부상 '주택'이나 현황 '창고'로 사용되고 있어, 추후 용도 변경이나 임대 시 문제가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 동완산동 소재, 162.00㎡의 토지와 48.91㎡의 노후된 주택 및 부속 건물을 포함하는 공유물분할을 위한 경매 물건입니다. 감정가 115,952,520원은 162㎡의 토지 면적과 입지를 고려할 때 매우 낮게 책정된 것으로 보입니다. 특히, 최근 유사 면적(건물 전용면적 기준)의 연립/다세대 주택이 3.45억 ~ 3.8억 원에 거래된 점을 감안하면, 토지 가치만으로도 감정가를 상회할 잠재력이 있습니다.

하지만, 본 물건은 '분묘기지권' 존재, '공유물'로서의 복잡성, 100년 가까이 된 건물로 인한 철거 필요성 등의 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크를 어떻게 해결하느냐에 따라 본 물건의 실제 가치가 결정될 것입니다.

리스크 해소가 가능하다는 전제 하에, 넓은 토지 면적과 도심지 내 입지 조건을 활용한 재개발 또는 신축 사업을 통해 높은 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 관련 비용과 시간, 법적 절차 등을 면밀히 검토한 후 신중한 투자가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적

162. 00㎡ (약 49.0평)의 주거지역 토지는 향후 재개발 또는 신축 시 상당한 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

낮은 감정가 대비 높은 토지 가치

도심지 내 위치와 넓은 토지 면적을 고려할 때, '분묘기지권' 등 제반 리스크를 감안하더라도 감정가는 토지의 잠재 가치에 비해 낮게 평가되었습니다.

우수한 입지 조건

전주완산초등학교 인근에 위치하여 주거 환경 및 교육 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 115,952,520원

시세 분석

최근 유사 면적(건물 전용면적 49.11㎡)의 연립/다세대 주택이 2026년 1월 345,000,000원, 2026년 6월 380,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건은 건물 면적은 유사하나 토지 면적이 162㎡로 비교 대상보다 훨씬 넓습니다.

리스크 감안 예상가

본 물건의 가장 큰 매력은 넓은 토지 면적과 낮은 감정가입니다. 하지만 '분묘기지권'의 존재, '공유물분할' 경매라는 점, 1927년 건축의 노후된 건물로 인한 철거 비용 등을 감안하면, 높은 수준의 입찰은 신중해야 합니다.

만약 분묘기지권 문제를 원만히 해결하고 공유자들과의 협의를 통해 재개발 또는 신축이 가능하다는 판단이 선다면, 토지 가치(보수적으로 300만원/㎡ 적용 시 약 4.86억 원)를 고려한 입찰이 가능합니다. 그러나 이러한 리스크 해결 비용 및 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 1.5배 ~ 2.5배 수준에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 약 170,000,000원 ~ 290,000,000원

(투찰 전 현장 답사, 등기부 상세 확인, 분묘기지권 관련 전문가 상담, 공유자 정보 파악 등 철저한 사전 조사가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.