나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31437 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 452-27 다가구주택(10가구) 1동호 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31437 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 452-27

용도: 다가구주택

감정가: 1,135,846,200원

토지면적: 372.00㎡ (약 112.45평)

건물면적: 726.02㎡ (약 219.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 인OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 전라북도 전주시 덕진구 인후동1가에 소재하며, 전주시 동부에 위치한 지역입니다. 주변은 다가구주택, 단독주택, 상가주택 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 교통상황

인근에 버스정류장이 다수 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 주요 도로인 견훤로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 인접 도로상태

본 물건지는 폭 8m~10m의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 주차가 용이할 것으로 보입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

관련 법규에 따라 제1종 일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(아중)으로 관리되고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황

말소기준권리는 2012년 6월 20일 접수된 주식회사한별자산관리대부금융의 근저당권(360,000,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당권, 소유권 이전, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있으나, 본 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인현황

총 14명의 임차인이 거주 중인 것으로 파악됩니다. 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 150,000원, 전입/확정 2020-07-13, 배당신고 2025-07-22.

* 한국토지주택공사 (202호) : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-07-01, 확정 2021-06-04, 배당신고 2024-06-05.

* 한국토지주택공사 (203호) : 보증금 80,000,000원, 차임 70,000원, 전입 2020-04-08, 확정 2020-04-09, 배당신고 2024-06-05.

* 조 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-07-01, 배당신고 2025-05-30. (확정일자 미상)

* 한국토지주택공사 (204호) : 보증금 83,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-13, 확정 2022-05-03, 배당신고 2024-06-05.

* 백 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2018-05-23, 배당신고 2025-07-22.

* 시 : 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원, 전입/확정 2024-03-12, 배당신고 2025-07-24.

* 이 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2013-01-31, 확정 2025-10-10, 배당신고 2025-10-10.

* 김 : 보증금 77,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2025-07-11, 배당신고 2025-08-22.

* 윤 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-01. (확정일자, 배당신고일자 미상)

* 한국토지주택공사 (401호) : 보증금 150,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2022-09-01, 확정 2022-08-17, 배당신고 2024-06-05.

* 한국토지주택공사 (402호) : 보증금 85,000,000원, 차임 180,000원, 전입 2020-11-13, 확정 2020-10-23, 배당신고 2024-06-05.

* 이 : 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2013-05-06, 확정 2013-09-04. (배당신고일자 미상)

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-12-28. (확정일자, 배당신고일자 미상)

인수 보증금 합계: 0원

주의: 조민희, 윤진희, 이승관, 정찬식 임차인은 대항력은 없으나, 확정일자 또는 배당신고일자가 일부 누락되어 있어 배당 절차 및 권리 관계에 대한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설 현황

인후동 지역은 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있으며, 주변에 롯데슈퍼, 스타벅스 등 생활 편의시설과 다양한 식당, 병원, 학원 등이 밀집해 있습니다. 주말에는 전주종합경기장, 덕진공원 등 휴식 공간을 이용하기 편리합니다.

* 혐오시설 유무

검색 결과, 본 물건지 주변에 직접적으로 언급되는 혐오시설(쓰레기 매립/소각장, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 전주리싸이클링타운(음식물 쓰레기 처리 시설)이 있으나, 이는 도심에서 떨어진 외곽에 위치하고 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

인근에 전주종합경기장, 덕진공원, 인후공원 등이 있어 여가 활동을 즐기기 좋습니다. 병원으로는 대자인병원 등이 있으며, 쇼핑 시설로는 롯데슈퍼 등이 있습니다.

* 교육시설

인근에 전주기린초등학교, 전주동신초등학교, 전주교육대학교 부설 초등학교 등이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 비전국제학교, 가람학교 등 청소년 기관도 소재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 정보의 불완전성: 일부 임차인의 경우 확정일자 또는 배당신고일자가 누락되어 있어, 최종 배당 순위 산정 시 변동 가능성이 있습니다. 비록 대항력은 없으나, 배당 관련 분쟁 발생 가능성에 유의해야 합니다.

* 다가구주택의 특성: 10가구의 임차인이 거주하고 있어, 경매 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 시간 지연이나 추가 비용이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건축물 용도: 건축물대장상 주 용도가 '단독주택'으로 표기되어 있으나, 실제로는 '다가구주택(10가구)'으로 이용 중입니다. 이는 현황과 공부상 차이가 있을 수 있으며, 추후 건축 관련 문제 발생 시 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 전주시 덕진구 인후동1가에 위치한 다가구주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 11억 3천만원대이며, 토지 및 건물 면적을 고려할 때 일반적인 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리 분석 결과, 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인들의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 다만, 일부 임차인의 정보가 불완전하여 명도 과정에서 세심한 주의가 필요합니다. 10가구의 임대 수익 창출이 가능한 다가구주택으로서, 지역 내 신축 및 재건축 아파트 단지(인후꿈마을부영, 인후송정써미트 등)가 있어 관련 부동산 시세 변화 추이를 참고하는 것이 좋습니다.

1.7. 투자포인트

* 우수한 입지: 전주시 덕진구의 주요 도로변에 위치하여 교통이 편리하고, 다양한 생활 편의시설 및 교육 시설 이용이 용이합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 임대 수익 잠재력: 10가구의 다가구주택으로, 안정적인 월세 수입 창출이 가능합니다.

* 낙찰 후 명도 용이성: 모든 임차인이 대항력이 없어 비교적 수월한 명도가 예상됩니다.

1.8. 예상입찰가

감정가 1,135,846,200원을 기준으로, 본 물건의 현황, 주변 시세, 임차인 현황, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 상세한 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 참고하여 보수적인 접근을 권장합니다. (구체적인 예상 입찰가는 별도의 심층 조사가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.