나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31441 [1] 전북특별자치도 완주군 삼례읍 후정리 106 삼례대명아파트 102동 10층 1007호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 완주군 삼례읍 후정리 소재 ""삼례수도산공원"" 북측 인근에 위치하는『삼례대명아파트 102동 10층 1007호』로서, 남측인근은 공원지대이고 주변은 아파트단지, 기존주택지 등으로 구성된 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

남측으로 왕복4차선의 평동로가 지나고 본건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 군내버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 중 10층 1007호로서
외 벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 경보설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리평지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 왕복2차선, 동측 및 남측으로 세로(가)의 도로에 접하며, 북측 도로를 주출입로로 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호1)도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(삼례_소로2-6)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
- 기호2)도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
- 기호3)도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(삼례_소로2-6)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 기호4)도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(삼례_소로2-6)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경31441 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 전북특별자치도 완주군 삼례읍 후정리 106 삼례대명아파트 102동 10층 1007호

용도: 아파트

감정가: 77,000,000원

경매구분: 청산을위한형식적경매

채권자: 이OO

특이사항: 중복사건, 형식적경매, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 26.20㎡ (약 7.92평)

토지지분: 26.1966㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.98㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

1.3. 건물 정보

아파트명: 삼례대명아파트

건축년도: 1998년 01월 05일 사용승인

동수: 4개동

총세대수: 499세대

최고층: 18층

본건 위치: 18층 중 10층, 102동 1007호

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

건물 외벽: 시멘트몰탈 위 페인팅 마감

건물 내벽: 벽지 등 마감

창호: 샷시창 등

1.4. 주차 정보

총 주차 대수: 283대 (자주식 옥내 77대, 옥외 206대)

전기차 충전기: 지상 4대, 지하 2대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 완주군 삼례읍 후정리 소재 "삼례수도산공원" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 기존주택지 등으로 구성된 주거지대로 주위환경은 보통 수준입니다. 남측 인근은 공원지대입니다.

2.2. 교통상황

남측으로 왕복 4차선의 평동로가 지나고 있어 차량 접근이 용이하며, 인근에 군내버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

토지는 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다. 북측 및 서측으로 왕복 2차선, 동측 및 남측으로는 세로(가)의 도로에 접하고 있으며, 북측 도로를 주출입로로 이용합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 저촉되거나 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(절대금지지역) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2014년 10월 30일 접수된 한국자산관리공사의 근저당(을9)입니다. 이보다 늦은 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 등기 사항:

* 소유권이전: 이진구 (2003-04-21), 이상현 (2008-12-05), 이경미 (2025-05-12, 상속)

* 근저당: 한국자산관리공사 (2014-10-30, 67,200,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 이경미 (2025-07-10, 2025타경31441) - 청산을위한형식적경매

* 임의경매: 한국자산관리공사 (2026-04-30, 2026타경30276)

등기부채권 총액: 67,200,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이경숙

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-10-25

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없는 임차인으로, 별도의 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 보증금/차임이 미상인 경우라도 주의가 필요하다는 일반적인 원칙에 따라, 해당 임차인의 실제 점유 여부 및 이사 관련 사항은 현장 조사 등을 통해 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 권리 인수 여부

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다. 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 소재한 삼례읍 후정리 일대는 삼례수도산공원이 인접해 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 아파트 단지와 기존 주택지가 혼재된 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다. 인근에 군내버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 아파트 단지 주변에 주민들이 기피할 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 시설 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 단지 구성

삼례대명아파트는 총 499세대가 거주하는 대단지 아파트입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있어 입주민들의 생활 편의를 지원합니다.

5.2. 교육 및 교통

아파트 주변에는 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정된 지역이 있어 교육 관련 시설이 인접해 있을 가능성이 있습니다. 교통은 남측의 평동로와 인근 버스 승강장을 통해 일반적인 수준의 교통 여건을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1998년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 경매 특이사항

본건은 중복사건, 형식적경매, 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 시 일반적인 물건보다 복잡하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 지역 개발 및 규제

제2종일반주거지역, 소로2류/3류 도로 저촉, 가축사육제한구역 등의 도시계획 및 제한사항은 향후 재건축 또는 개발 시 고려될 수 있는 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 완주군 삼례읍에 위치한 아파트로, 주거지역 내에 자리하고 있으며 기본적인 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 공원 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 하의 모든 권리는 소멸될 예정으로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다. 특이사항으로는 형식적 경매라는 점과 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 대항력이 없는 점 등이 있습니다. 다만, 1998년식 건물로 노후도에 따른 관리 비용을 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 공원 인근의 쾌적한 자연환경

* 경매 절차상 권리 인수 부담이 적음 (말소기준권리 하 소멸)

* 최근 매매 사례를 고려한 시세 차익 기대 가능성

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적의 아파트 실거래가는 2026년 6월 7,000만원, 7월 7,300만원, 8,500만원으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 77,000,000원입니다.

최고가 8,500만원 대비 감정가가 약 90% 수준이며, 최저가 7,000만원 대비는 높은 편입니다.

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

이에, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 75,000,000원에서 82,000,000원 사이로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.