나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31434 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 141-7 주건축물제1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31434 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 인후신용협동조합 (등기부등본상 확인)

* 감정가: 962,452,410원

1.2. 물건 상세 정보

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 141-7번지 (주건축물제1동)

* 토지 면적: 463.00㎡ (약 140.06평)

* 건물 면적: 429.92㎡ (약 130.05평)

* 건물 제시외 면적: 6.40㎡

* 용도: 단독주택 (건축물대장상 기타용도에 제2종근린생활시설 포함 가능성 있음)

* 건축물대장상 정보:

* 대지면적: 315㎡ (참고: 감정평가상 토지 면적 463㎡와 차이 있음)

* 건축면적: 150.08㎡

* 연면적: 429.92㎡

* 건축년도: 2018년 5월 28일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조

1.3. 매각 대상 및 방식

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 포함 내용: 제시외 건물 포함 (일괄매각)

* 특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

* 소재지는 전주시 덕진구 인후동1가로, 전주시내 주요 생활권에 속합니다.

* 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

* 인근 도로망으로는 인봉남로 등을 통해 시내외 접근이 가능합니다. (상세 교통 상황은 현장 확인 필요)

* 혐오시설 (예: 폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)에 대한 직접적인 정보는 본 제공 자료에 없으며, 지도 검색상 인근에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2015년 12월 23일 인후신용협동조합 근저당권 (을9)

* 말소 대상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 지상권, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 주의: 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없음.

* 건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2018년 6월 1일 인후신용협동조합 근저당권 (을1)

* 말소 대상 권리: 건물 등기부상 근저당권 및 임의경매 개시결정 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황 및 분석:

* 총 10명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 모든 임차인은 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, 이는 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 주요 임차인 정보:

* 김 : 보증금 160,000,000원, 전입 2018-06-05, 확정 2018-06-05. 배당신고 2025-08-04.

* 김 : 보증금 79,000,000원, 전입 2022-02-22, 확정 2022-01-20. 배당신고 2025-08-05.

* 이 : 보증금 74,000,000원, 전입 2023-11-14, 확정 2023-11-14. 배당신고 2025-07-24. (참고: 이 임차인으로부터 우선매수권을 양도받은 한국토지주택공사(LH)가 우선매수권 행사 관련 협조 요청서를 제출한 바 있습니다.)

* 채 : 보증금 85,000,000원, 전입 2021-05-28, 확정 2022-07-22. 배당신고 2025-07-24.

* 채 : 보증금 80,000,000원, 전입 2021-05-28, 확정 2021-03-08. 배당신고 2025-08-01.

* 김 : 보증금 0원, 전입 2022-02-22.

* 송 : 보증금 0원, 전입 2025-05-29.

* 송 : 보증금 0원, 전입 2024-03-08.

* 이 : 보증금 0원, 전입 2021-04-15.

* 조 : 보증금 0원, 전입 2022-07-22.

* 보증금이 0원으로 기재된 임차인들도 있으나, 모두 대항력은 없습니다.

* 종합적으로, 등기부상 권리 및 임차인 현황상 낙찰자에게 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석:

* 최근 2026년 3월, 5월 거래된 다세대 주택들의 실거래가는 면적(전용면적 기준 약 42.84㎡ ~ 47.4㎡) 대비 2억 4,500만원에서 3억 3,000만원 사이로 나타났습니다.

* 특히, 2026년 5월 거래된 43.775㎡ 면적의 '노블레스' 물건은 6억 1,500만원에 거래되어, 해당 지역 내에서도 입지나 상품성에 따라 가격 차이가 크다는 것을 보여줍니다.

* 단위 면적당 가격으로 환산 시, 약 57만 원/㎡에서 140만 원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

* 본건과의 비교:

* 본건은 단독주택으로, 제공된 다세대 주택 시세 정보는 직접적인 비교가 어렵습니다. 단독주택은 토지 가치, 건물 규모, 개별성 등으로 인해 다세대 주택과 가격 형성 요인이 다를 수 있습니다.

* 본건의 감정가(9.62억 원)는 제공된 다세대 주택 실거래가보다 훨씬 높으며, 이는 본건이 대규모 토지(463㎡)를 가진 단독주택임을 반영하는 것으로 보입니다.

* 인후동1가 지역의 전반적인 시세 흐름을 파악하는 데는 도움이 되나, 본건의 정확한 시세는 유사 단독주택의 거래 사례나 전문가 감정을 통해 재확인할 필요가 있습니다.

* 공부상 지목 ('잡종지')과 현황 ('도로') 차이:

* 목록6-공부상 지목은 '잡종지'이나 현황은 '도로'라는 사항은 토지 이용 계획 및 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다. 이는 실제 이용 현황과 공부상의 내용이 다르다는 것으로, 재산권 행사나 향후 개발 시 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 인봉남로 등 주요 도로 접근성이 있어 시내 이동이 용이할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용 편의성은 현장 확인이 필요합니다.

* 교육: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 소재할 가능성이 높습니다. (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요)

* 편의시설: 전주시 덕진구 중심부에 위치하여 백화점, 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. (예: 전주대학교, 전주 국립병원 등 인근 시설 확인)

* 주거 환경: 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 비교적 정온한 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 한국토지주택공사(LH)의 우선매수권 행사 가능성:

* 임차인 이호연으로부터 우선매수권을 양도받은 LH가 '전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법'에 따라 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 LH가 최고 낙찰가로 해당 물건을 매수할 수 있음을 의미하며, 일반 입찰자에게는 예측 불가능한 변수로 작용할 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황의 차이:

* 토지 공부상 지목이 '잡종지'이나 현황은 '도로'로 이용되고 있다는 점은 향후 토지 이용이나 재산권 행사에 있어 잠재적 문제를 야기할 수 있습니다. (예: 건축 제한, 재산세 등 과세 문제)

* 건물 노후 및 하자:

* 2018년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하나, 외관상 노후화 정도나 내부 하자 여부는 현장 확인을 통해 면밀히 점검해야 합니다.

* 임차인 보증금 미회수 가능성:

* 모든 임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 경매 절차상 배당이 원활히 이루어지지 않거나 물건의 낙찰가가 채권 총액에 미치지 못할 경우, 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못하는 상황이 발생할 수도 있습니다. (본건은 감정가 대비 채권 총액 비율이 높지 않아 가능성은 낮아 보임)

7. 종합 의견

* 본건은 전주시 덕진구 인후동1가에 위치한 대규모 단독주택으로, 감정가는 9.62억 원 수준입니다.

* 등기부상 인수되는 권리 및 임차인의 보증금 부담이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

* 다만, 한국토지주택공사(LH)의 우선매수권 행사 가능성 및 공부상 지목과 현황의 차이는 잠재적 리스크 요소로 고려해야 합니다.

* 주변 시세가 유사한 단독주택이 아닌 다세대 주택 위주로 제공되어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있으나, 대형 단독주택으로서의 가치는 감정가 수준에서 평가할 수 있습니다.

* LH의 우선매수권 행사 여부가 본 건의 최종 낙찰 및 소유권 취득에 중요한 변수가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적과 연면적을 가진 단독주택으로, 개인 거주용 또는 임대 수익용으로 활용 가능성이 있습니다.

* 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없어 비교적 안전하게 접근할 수 있는 물건입니다.

* 전주시 덕진구의 중심부에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* LH의 우선매수권 행사 가능성은 불확실성을 높이지만, 일반 입찰자에게는 경쟁을 줄이는 요인이 될 수도 있습니다. (LH가 행사하지 않을 경우)

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 962,452,410원

* 주변 다세대 주택의 실거래가 정보는 본건의 단독주택 가치와 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서 본건은 감정가를 주요 기준으로 삼아 예상 입찰가를 산정합니다.

* 권리상 인수 부담이 없고, LH의 우선매수권 행사 변수를 고려할 때, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 감정가의 70~85% 범위를 예상 입찰가로 고려할 수 있습니다.

* 현 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 7억 7천만원 (769,961,928원)으로 제안합니다.

* 이는 LH의 우선매수권 행사 여부, 실제 현장 조사 결과, 및 경매 당일 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 권리 분석 및 현장 조사를 더욱 정밀히 수행한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.