나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31417 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 산정동 112 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미상감정 · 평가일 2025.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 산정동 소재 '원산정마을' 내에 위치하고, 주위는 단독주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 전주시 외곽의 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 평지로 현황 '단독주택부지' 로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약2~3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 자연녹지지역(2015-08-28), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거 밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 부합물 성격의 정원수(소나무 등) 및 잔디시공, 자연석 석축, 담장 등이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-(다)적벽돌조 슬래브지붕 단층건으로, - 외 벽 : 적벽돌 치장쌓기 마감 - 내 벽 : 세멘몰탈위 벽지도배 등 마감 - 창 호 : 하이샷시 창호임. 2-(라)적벽돌조 슬래브지붕 단층건으로 - 벽 체 : 적벽돌 치장쌓기 마감

이용상태

2-(다)는 단독주택으로 이용중임. 2-(라)는 화장실 및 광으로 이용중임.

설비내역

2-(다)에 위생설비 및 급,배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호2-(다)의 부합물 및 종물 ㄱ~ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

- 건물 기호2-(가),(나)는 현장조사시 소재불명임. - 건물 기호2-(다)는 귀 제시목록 및 건물등기사항전부증명서상 구조가 시멘트블럭조이나 일반건축물대장 및 현황 적벽돌조임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각
2. 지분매각 (공유자우선매수권행사 1회로 제한)
3. 목록 2. 일부건물(감정평가서상 기호 2 (가), (나))은 소재불명
4. 제시외 건물 ㄱ)~ㄹ) 은 매각에 포함
5. 목록 2. 옥상에 소재하는 태양광설비는 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 전주지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 물건에 대한 분석 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경31417 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 산정동 112

용도: 단독주택

감정가: 118,145,500원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 575.00㎡ (약 173.94평)

토지 지분: 287.5㎡ (약 86.97평)

건물면적: 137.05㎡ (약 41.46평)

건물 지분: 68.52㎡ (약 20.73평)

건물 제시외면적: 85.10㎡ (약 25.74평)

1.3. 매각 대상 및 특이사항

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 일괄매각

주의사항:

* 목록 2. 일부 건물(감정평가서상 기호 2 (가), (나))은 소재 불명입니다.

* 제시외 건물 ㄱ)~ㄹ)은 매각에 포함됩니다.

* 옥상 태양광설비는 매각에서 제외됩니다.

* 공유자우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전주시 덕진구 산정동 소재 '원산정마을' 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전주시 외곽의 농촌지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 부정형 평지로 현재 '단독주택부지'로 이용 중입니다. 서측으로 폭 약 2~3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(주거 밀집지역)에 해당합니다. 산림, 하천, 전원개발 항목에 대해서는 관련 부서 확인이 필요합니다.

2.5. 제시 외 물건

토지상에 정원수(소나무 등), 잔디, 자연석 석축, 담장 등이 부합물로 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 2018년 2월 14일 접수된 양우신용협동조합의 근저당권(을7)입니다. 이 권리보다 후순위인 채권 총액 902,587,605원의 다수 가압류 및 압류, 임의경매(갑12, 채권자: 김명숙, 80,000,000원) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 소유권 변동은 2002년 3월 27일 송복순 소유권 이전, 2009년 12월 15일 김영재 외 1인 소유권 이전(매매)으로 나타납니다.

3.2. 건물 등기부 요약

건물 등기부상 말소기준권리 또한 2018년 2월 14일 접수된 양우신용협동조합의 근저당권(을7)입니다. 토지 등기부와 동일하게 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 소유권 변동은 토지 등기부와 일치합니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 보고서 상 별도의 임차인 정보는 기재되어 있지 않습니다.

3.4. 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없으며, 지상권 관련 내용도 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 전주시 외곽의 농촌지대로, 단독주택과 농경지, 임야가 혼재하는 지역입니다. 주거 기능 외에 농업 관련 활동이 가능한 환경입니다.

4.2. 상업 시설

주변 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 농촌지대 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 시내버스 승강장 외 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 제한적입니다. 전주 시내 중심가와의 접근성을 고려해야 합니다.

5.2. 주거 환경

단독주택 부지로 활용되고 있으며, 주변 환경이 농촌지대이므로 조용하고 한적한 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본건은 토지 및 건물 지분만 매각되므로, 전체 부동산의 공유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 건물 소재 불명

감정평가서 상 기호 2 (가), (나) 건물이 소재 불명으로 확인되어, 실제 현황과 감정가 산정 근거 간의 차이가 발생할 수 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수권

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 본 경매에서 최고가 입찰자가 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다. (1회 제한)

6.4. 제시외 건물 및 제외 대상

제시외 건물 ㄱ)~ㄹ)은 매각에 포함되나, 옥상 태양광 설비는 제외됩니다. 이는 현황 파악 시 면밀한 확인이 필요합니다.

6.5. 건물 구조 상이

건물 기호 2-(다)의 경우, 건축물대장상 시멘트블럭조이나 현황은 적벽돌조로 차이가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주 외곽의 단독주택 부지로, 토지 및 건물 지분 매각 물건입니다. 감정가는 1억 1,814만 5천5백 원으로 책정되었으나, 지분 매각, 일부 건물 소재 불명, 공유자 우선매수권 존재 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 지분 매각으로 인한 소유권 행사 제약과 불확실성은 입찰 시 신중한 검토를 요구합니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성은 외부 입찰자의 경쟁을 제한하는 요소가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지분 활용 가능성

토지 및 건물 지분 매각으로, 공유자 우선매수권 행사 여부 및 향후 공유자 간 협의 결과에 따라 활용 방안이 달라질 수 있습니다.

8.2. 농촌지대의 잠재력

전주시 외곽의 농촌지대에 위치하여, 귀농·귀촌 수요 또는 주말 주택 등의 용도로 활용될 잠재력이 있습니다.

8.3. 비교적 낮은 감정가

전체 부동산에 대한 감정가가 1억 원대로, 지분 매각임을 감안 시 투자 진입 장벽이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 감정가(118,145,500원)는 전체 부동산 가치를 기준으로 책정되었을 가능성이 높습니다. 일반적으로 지분 매각은 전체 부동산 가치에서 할인되어 거래되며, 본건의 경우 공유자 우선매수권, 건물 일부 소재 불명 등의 리스크를 고려해야 합니다.

토지 면적 575.00㎡ (약 174평), 건물 면적 137.05㎡ (약 41평)에 대한 지분(50%로 추정) 가치는 감정가 대비 약 59,072,750원 수준으로 추정할 수 있습니다.

하지만 지분 매각의 복잡성, 공유자 우선매수권, 미확인 건물 등 제반 리스크를 감안할 때, 해당 가치에서 추가적인 할인율(약 30~40%)을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 40%~50% 수준인 35,000,000원 ~ 45,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가: 40,000,000원

참고사항: 이는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사, 권리관계 심층 분석, 개별 공시지가 및 유사 물건 시세 비교 등을 통해 보다 정확한 입찰가 산정이 필요합니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사 여부를 지속적으로 확인해야 합니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 대한 구체적인 JSON 데이터가 없어 시세 분석에 한계가 있습니다.

* 외부 지도 서비스 및 검색을 통한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 화장터, 고압선 등) 확인 절차는 본 보고서 작성 시점에 직접 수행하지 못했습니다. 통상적으로 이러한 시설의 존재 여부는 부동산 가치에 큰 영향을 미치므로, 실제 조사 시 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.