나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101670 [1] 부산광역시 사하구 신평동 593-2 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2025.07.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 소재 하남중학교 남서측 인근에 위치하며 부근은
근린상가, 아파트, 주택. 빌라 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철1호선 신평역이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

형태 및 이용상태

평지에 조성된 정방형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 3.5미터 내외 도로와 접함,

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역.상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물로서
외 벽: 석재붙임 및 몰탈위페인트 마감
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 알미늄샷시창임.

이용상태

건축물대장상
1층 : 업무시설(오피스텔)
2층~4층 : 단독주택(다중주택)
5층~6층 : 업무시설(오피스텔)

설비내역

급배수시설, 위생시설 및 난방시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각.
건축물대장상 1층: 업무시설(오피스텔), 2층~4층: 단독주택(다중주택), 5층~6층: 업무시설(오피스텔)로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101670 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 신평동 593-2

용도: 다중주택

감정가: 840,467,700원

토지면적: 132.30㎡ (약 40.03평)

토지지분: 132.3㎡ (약 40.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 290.28㎡ (약 87.82평)

건물지분: 290.28㎡ (약 87.82평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천OOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 소재 하남중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린상가, 아파트, 주택, 빌라 등으로 형성된 지역임.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 신평역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통임.

토지는 평지에 조성된 정방형으로서 건부지로 이용 중임.

북측으로 노폭 약 3.5미터 내외 도로와 접하고 있음.

토지이용계획은 제2종일반주거지역이며, 상대보호구역(교육환경보호에 관한 법률)에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2019년 1월 21일 접수된 천마새마을금고의 근저당권(300,000,000원)임.

매각으로 인해 본건에 설정된 대부분의 권리가 소멸될 예정임.

인수되는 보증금 합계는 0원임.

모든 임차인은 대항력이 없으므로, 경매 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않음.

* 임차인 현황:

* H : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-19, 대항력 없음.

* L : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-12, 대항력 없음.

* 구 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-05-31, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2024-08-02, 확정일자 2025-09-08, 배당신고일자 2025-09-10, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2025-09-01, 확정일자 2025-09-01, 배당신고일자 2025-09-05, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-30, 확정일자 2021-03-30, 배당신고일자 2025-05-12, 대항력 없음.

* 손 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-05-08, 대항력 없음.

* 손 : 보증금 25,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2023-05-17, 확정일자 2023-05-18, 배당신고일자 2025-08-11, 대항력 없음.

* 안 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-01-24, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 10,000,000원, 차임 220,000원, 전입일자 2023-05-11, 확정일자 2023-06-12, 배당신고일자 2024-06-21, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-04-03, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 10,000,000원, 차임 240,000원, 전입일자 2022-11-07, 확정일자 2025-06-10, 배당신고일자 2025-08-29, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-28, 확정일자 2022-04-05, 배당신고일자 2025-08-06, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-10-06, 확정일자 2020-10-06, 배당신고일자 없음, 대항력 없음. (참고: 동일인으로 보이는 다른 정 임차인 정보도 존재)

* 정 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-10-06, 확정일자 2020-10-06, 배당신고일자 2025-08-11, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-04-19, 확정일자 2021-03-18, 배당신고일자 2024-04-24, 대항력 없음.

등기부채권 총액은 토지 300,000,000원, 건물 555,000,000원으로 총 855,000,000원임.

감정가는 840,467,700원으로, 총 채권액이 감정가보다 높음.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 주로 '다세대' 주택 유형으로, 본건의 '다중주택' 및 복합 용도(오피스텔 포함) 건물과는 직접적인 비교에 한계가 있음.

JSON 데이터 상의 개별 호실 면적(약 40-60㎡) 및 매매가(5,000만~1억 2,000만원)를 기준으로 환산 시, 제곱미터당 약 100만~190만원의 시세를 보임.

해당 시세로 본건 건물의 총 면적(290.28㎡)에 적용 시 약 47,815만원~54,830만원의 가치로 추정되나, 이는 감정가(약 84,047만원) 및 건물 규모와 상당한 차이를 보임.

본건은 신축 건물(2018년 사용승인)이라는 점에서 장점을 가지나, 비교 대상 데이터의 유형이 달라 정확한 시세 파악에는 추가적인 조사가 필요함.

주변 지역은 근린상가, 아파트, 주택, 빌라 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 가능한 상권임.

주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았음.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 신평역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

편의시설: 근린상가, 주택, 빌라 등이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

주거 및 업무 혼합: 1층과 5-6층은 업무시설(오피스텔)로, 2-4층은 주택(다중주택)으로 이용되어 주거와 업무를 겸할 수 있는 환경임.

1.5. 잠재적 리스크

감정평가액 대비 총 채권액이 높은 편임. 이는 경매 낙찰 시 채권자의 일부 손실 가능성을 시사하며, 낙찰가 결정에 영향을 줄 수 있음.

일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 0원으로 기재되어 있어, 실제 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음. (단, 대항력은 없는 것으로 파악됨)

건축물대장상 용도가 복합적이므로, 실제 이용 현황과 공부상의 내용 일치 여부 및 관련 법규 준수 여부를 확인해야 함.

제공된 JSON 데이터의 시세 정보가 본건 건물 유형과 직접 비교하기 어려워, 실질적인 시장 가치 평가에 대한 재확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 사하구 신평동에 위치한 6층 규모의 복합 용도 건물(다중주택 및 오피스텔)임. 2018년에 사용승인된 신축 건물로, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 판단됨.

지하철 신평역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리 잡고 있어 다양한 형태의 임대 수익 창출이 기대됨.

모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담이 적다는 점은 긍정적임.

다만, 감정평가액 대비 총 채권액이 높아 주의가 필요하며, 제공된 주변 시세 정보와 감정가의 괴리가 존재하므로 면밀한 시장 조사를 통한 가치 평가가 수반되어야 함.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2018년 준공)로 자산 가치 및 유지 보수 측면에서 유리함.

주거용(다중주택)과 상업용(오피스텔)을 겸한 복합 용도로 다양한 임대 수익 확보 가능.

지하철 1호선 신평역 인근의 역세권 입지로, 교통 및 접근성이 우수함.

모든 임차인이 대항력이 없어 권리 인수 부담이 없음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 840,467,700원임. 제공된 주변 시세 정보는 본건과 유형이 달라 직접적인 비교에 어려움이 있으나, 개별 호실 단위의 시세로 환산 시 본건 감정가 대비 현저히 낮은 수준의 가치를 나타냄.

총 채권액(약 855,000,000원)이 감정가(약 840,467,700원)를 상회하는 점은 투자 시 주의해야 할 부분임.

임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 유찰 가능성 또는 감정가 이하에서의 낙찰 가능성을 배제할 수 없음.

시장 상황과 잠재적 리스크 요인(감정가 대비 높은 채권액, 시세 정보와의 괴리)을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70~85% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있음.

따라서, 대략 580,000,000원에서 715,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안함. 실제 입찰가는 현장 조사 및 최신 시장 동향 분석을 통해 최종 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.