나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5571 [1] 부산광역시 수영구 광안동 744-18 월드파크 2동 15층1501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호감정 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도2호선'광안역' 남서측 인근에 위치하는 월드파크
2동 15층 1501호로서 부근은 공동주택 및 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 제반주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며,인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도2호선 '광안역'이 소재하고 있어 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 15층건 내 15층 1501호로서,
외벽: 치장석 붙임 및 몰탈위페인팅등,
내벽: 벽지 마감등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트, 도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 공동현관기설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 단지는 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭8m~10m)(2015-03-11)(부고 제2011호-210호에 미반영
되어 금회 반영)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 110m, 최고높이
155m))<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5571 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 744-18 월드파크 2동 15층 1501호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 '공동주택', '아파트'로 분류)

건물명: 월드파크

동/층/호: 2동 15층 1501호

감정가: 268,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

토지면적: 13.04㎡ (약 3.94평) (토지지분: 13.04㎡)

건물면적: 63.77㎡ (약 19.29평) (건물 전용면적 기준. 공급면적은 이보다 넓을 수 있음.) (건물지분: 63.7725㎡)

준공일: 2014년 7월 29일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도2호선 '광안역' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도2호선 '광안역'이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 단지는 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭8m~10m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울보증보험의 강제경매개시결정 등기(접수일자 2025-07-09, 사건번호 2025타경5571)가 말소기준권리입니다.

3.2. 채권자

강제경매 채권자는 서울보증보험입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-26

* 확정일자: 2022-08-26

* 배당신고일자: 2025-03-10

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기가 완료되었으며, 등기부요약상 '말소: 인수'로 기재되어 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

본건에는 대항력 있는 임차인 이 이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 270,000,000원입니다. 물건명세서 상 '배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있습니다.

3.5. 인수 보증금 합계 (주의 필요)

권리분석 요약표에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 임차인의 보증금 270,000,000원과 상충되는 정보입니다. 매수인이 보증금을 인수해야 하는지 여부에 대한 최종적인 확인이 반드시 필요합니다.

3.6. 등기부요약

* 소유권이전: 김재훈 (2017-02-07), 이영동 (2020-12-21)

* 주택임차권: 이민우 (270,000,000원, 2022-08-26 전입/확정) - 말소: 인수

* 강제경매: 서울보증보험 (274,490,136원, 2025-07-09) - 말소: 말소 (말소기준권리)

3.7. 등기부채권 총액 (감정평가서 요약)

270,000,000원 (주로 임차인 보증금으로 추정됨)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 지역은 공동주택과 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역입니다.

4.2. 교통

부산도시철도2호선 '광안역' 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

4.3. 최근 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기반 '다세대' 비교)

제공된 JSON 데이터의 비교물건들은 '다세대' 주택으로, 본건(아파트)과는 건물 유형에 차이가 있음을 유의해야 합니다.

* 2026년 4월 거래 사례 1: 31.495㎡, 24,000만원 (약 762만원/㎡)

* 2026년 4월 거래 사례 2: 14.03㎡, 15,000만원 (약 1069만원/㎡)

* 2026년 4월 거래 사례 3: 18.885㎡, 14,500만원 (약 768만원/㎡)

이들 '다세대' 비교물건의 평균 시세(약 866만원/㎡)를 본건(전용면적 63.77㎡)에 적용할 경우, 시장 가치는 약 552,400,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 268,000,000원 대비 높은 수치입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

주거 지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통

'광안역' 초역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.3. 편의시설

광안역 주변 및 인근 상업 시설을 통해 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.4. 교육시설

주변에 초, 중, 고등학교 및 학원가가 형성되어 있을 것으로 예상되나, 정확한 정보는 별도 확인이 필요합니다.

5.5. 의료시설

종합병원 및 의원 등 의료시설 이용이 가능할 것으로 예상되나, 정확한 정보는 별도 확인이 필요합니다.

5.6. 혐오시설

본 보고서 작성 시점에서는 외부 지도 서비스 검색이 불가하여 주변 혐오시설 존재 여부를 확인할 수 없습니다. 입찰 전 반드시 직접적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

이 임차인은 전입/확정일자(2022-08-26)가 말소기준권리(2025-07-09)보다 선순위이므로 대항력이 있습니다. 보증금 270,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 이는 감정가(268,000,000원)를 초과하는 금액으로, 상당한 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 인수 보증금 정보의 상충

권리분석 요약표 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 임차인 정보 및 물건명세서 내용과 명확히 상충되므로, 이에 대한 철저하고 면밀한 추가 확인이 필수적입니다.

6.3. 권리관계 복잡성

다수의 소유권 이전, 선순위 임차권, 강제경매 개시 등기가 설정되어 있어 권리 분석에 각별한 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산도시철도2호선 '광안역' 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 아파트입니다. 하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가를 초과하고, 관련 정보 간 상충되는 부분이 있어 인수 부담 발생 가능성이 매우 높습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 임차인 관련 위험 요소를 완벽히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다. 제공된 비교물건 시세 분석상 감정가가 현재 시세보다 낮을 가능성이 있으나, 임차인 인수 부담을 고려할 때 신중하고 보수적인 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: '광안역'을 도보로 이용 가능한 위치로 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 잠재적 시세 상승 여력: 감정가 대비 시장 가치가 높을 것으로 추정되므로, 임차인 인수 부담 해소 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거 선호 지역: 광안동은 부산 내에서도 주거 만족도가 높은 지역으로 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(270,000,000원)이 감정가(268,000,000원)를 초과합니다. 물건명세서 및 등기부에는 '매수인이 인수한다'는 내용이 있으나, 권리분석 요약표에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 정보가 상충됩니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 최종 확정되어 매수인이 임차 보증금을 추가로 인수할 의무가 없다고 가정하고, 제공된 JSON 데이터를 기반으로 추정한 본건의 시장 가치(약 552,400,000원)를 고려할 때, 다음과 같은 범위를 보수적으로 제안합니다.

다만, 임차인 관련 리스크가 매우 크므로, 최종 입찰가는 해당 범위 내에서 임차인 권리 및 인수 부담에 대한 완벽한 확인을 거친 후, 위험 감수 수준에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

입찰가 범위: 380,000,000원 ~ 450,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.