나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경652 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809 일광골드타워2차 301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '해빛초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지 및 학교, 공원, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층건 내 제3층 제301호로서,

외 벽: 석재 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 콘크리트 마감 등.
창 호: 페어글라스 및 샷시창 구조임.


2),3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층건 내 제4층 제402호
외 1개호로서,

외 벽: 스톤코트 마감 등.
내 벽: 콘크리트 마감 등.
창 호: 강화유리 및 샷시창 구조임.

이용상태

1) : 공부상 제1종근린생활시설(의원)이나, 현황 공실 상태임.
2),3) : 공부상 교육연구시설(학원)이나, 현황 공실 상태임.

설비내역

1): 공동 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비,
승강기설비, 타워주차설비 등이 되어있음.
2),3): 공동 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비,
승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1) : 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.
2),3) : 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

1): 본건 동측으로 노폭 약 25m 내외, 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.
2),3): 본건 동측으로 노폭 약 25m 내외, 남측으로 노폭 약 22m 내외,북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

삼성리 809: 근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합),
소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

삼성리 809-1, 809-2: 근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합),
소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경652 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809 일광골드타워2차 301호

용도: 근린상가

감정가: 740,000,000 원

토지면적: 80.08㎡ (약 24.23평)

건물면적: 198.47㎡ (약 60.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리에 소재하며, '해빛초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 대규모 아파트 단지, 학교, 공원, 그리고 각종 근린생활시설들이 잘 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 동측으로는 폭 약 25m 내외의 도로, 서측으로는 폭 약 8m 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

토지이용계획상으로는 근린상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25~30m) 및 소로1류(폭 10~12m)와 접하고 있습니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 4월 27일 접수된 부산은행의 근저당권(채권액 550,000,000원)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 소멸됩니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

본 건의 경매개시결정 채권액은 1,217,392,808원입니다.

임차인 현황을 살펴보면, 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 나타났습니다. 다만, 임대 관계는 현재 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건은 해빛초등학교와 대규모 아파트 단지 인근에 위치하여 풍부한 배후 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

공부상으로는 제1종근린생활시설(의원) 및 교육연구시설(학원)로 등재되어 있으나, 현재는 전부 공실 상태입니다.

근린상업지역에 속해 있으며, 대로변 및 소로변에 접하고 있어 유동인구 확보 및 상업 시설 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설로는 해빛초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

주변 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설 밀집 지역에 속해 있어 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 공부상 용도와 달리 본건 전체가 공실 상태라는 점은 시장 수요 또는 임대 경쟁력 약화 등을 시사할 수 있어 투자 시 고려해야 합니다.

건축물대장상 사용승인일이 2022년 3월 31일로 비교적 최근 건물이므로 건물 노후도는 낮을 것으로 예상되나, 내부 상태 및 관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.

본 건과 관련된 경매개시결정 채권액(1,217,392,808원)이 감정가(740,000,000원) 대비 높은 편이므로, 입찰 시 적정가를 산정하는 데 신중함이 요구됩니다.

주변 지역에 혐오시설이 있는지 여부는 지도 검색 등을 통해 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다. (주변 시설 검색 결과, 특이사항은 발견되지 않았습니다.)

1.6. 종합 의견

부산 기장군 일광읍에 위치한 본 근린상가 물건은 해빛초등학교 및 아파트 단지 인근에 자리하고 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다.

최근 준공된 건물임에도 불구하고 현재 공실 상태이나, 근린상업지역으로 지정되어 향후 상권 활성화 시 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 권리관계는 명확하여 인수 부담은 없습니다.

다만, 높은 채권 총액과 현재 공실 상태는 투자 결정 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 학군과 대규모 아파트 단지 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

근린상업지역으로 지정되어 있어 다양한 업종의 유치가 가능하며, 상권 발전 잠재력이 있습니다.

건축물대장상 사용승인일이 2022년으로 비교적 최근에 지어진 건물이라는 점에서 건물 상태에 대한 기대감이 있습니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리 없이 소유권을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 향후 예상 임대 수익률, 건물 내부 상태, 명도 가능성 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 별도의 임차인 관련 인수 비용은 발생하지 않습니다.

정확한 예상 입찰가 산출은 현장 방문 조사 및 상세한 시장 분석이 선행되어야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 경우, 감정가격을 기준으로 낙찰가가 형성되지만, 본건의 경우 현재 공실 상태와 높은 채권 총액 등을 고려하여 투자 가치를 면밀히 평가한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.