나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경637 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 문중리 141 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.07.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 문동리 소재 '문동저수지' 남동측 인근에 위치하며 부근은 해안 농촌지대로서 전, 답, 주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류소가 소재하나 시 외곽지역으로 대중교통사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 일부 '답' 및 일부 '주거나지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 인도를 포함하여 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트포장도로, 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 콘크리트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 제시외건물 ㉠~㉢이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

① 지분매각.
② 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).
③ 제시외 창고 파이프조 35㎡, 창고 판넬조 8.75㎡, 창고 판넬조 6㎡ 포함.(2026.4.2. 신청채권자가 제시외 창고가 채무자 및 소유자 박영숙의 소유이며 임의처분하거나 철거하여도 아무런 이의를 제기하지 않겠다는 내용이 기재된 각서를 제출함.)(2026.4.29.변경)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2건의 부동산 임의경매 사건으로, 해당 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 문중리 141 소재 토지에 대한 부분 지분 매각 건입니다.

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경637 (1)

* 소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 문중리 141

* 용도: 답

* 감정가: 1,076,793,500원 (전체 토지 기준)

* 토지면적: 총 1,692.00㎡ (약 511.8평)

* 토지 지분 매각 면적: 846.00㎡ (약 255.9평) - 전체 토지의 1/2 지분 매각

* 건물 면적: 0.00㎡

* 제시외 건물: 파이프조 창고 35㎡, 판넬조 창고 8.75㎡, 판넬조 창고 6㎡ (총 49.75㎡) - 소유자/채무자 박영숙의 소유로, 임의 처분 및 철거에 이의 제기 없다는 각서 제출됨.

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사대진대부캐피탈 (등기부상 말소기준권리)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 기장군 일광읍 문동저수지 남동측 인근에 위치하며, 주변은 해안 농촌지대로서 전, 답, 주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근은 가능하나, 시 외곽 지역으로 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다. 인근에 시내버스정류소가 소재합니다.

* 형태 및 이용상태: 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 일부는 '답'으로, 일부는 '주거나지'로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 인도를 포함한 약 12미터 내외의 아스팔트포장도로, 북서측으로는 약 3미터 내외의 콘크리트포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)이며, 가축사육제한구역에 해당합니다. 일광읍은 개발 잠재력이 높은 지역으로, 일광신도시 조성 등으로 생활권이 확장되고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본 상 현재까지 파악된 바에 의하면, 본 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 지상권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

* 인수되는 권리: 본 물건은 지분 매각이며, 임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 인수하는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

* 채권 총액: 666,000,000원 (말소기준권리인 주식회사대진대부캐피탈 근저당 330,000,000원 및 동부산농업협동조합 근저당 336,000,000원).

* 기타 사항:

* 본건은 토지 일부 지분(846㎡) 매각 건입니다.

* 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 보증금 미납 시 실효될 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 지역은 전, 답, 주택이 혼재된 해안 농촌 지역으로, 일광 신도시 조성 등으로 인해 점진적인 발전이 예상됩니다.

* 제1종 일반주거지역 및 제1종 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 주거지로서의 개발 가능성이 있습니다.

* 현재 검색된 정보 상, 대상 토지 주변에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 기장군 전체적으로는 명례일반산업단지 내 지하화 소각장 설치 계획 등 개발 및 환경 관련 이슈가 논의된 바 있습니다.

1.5. 생활정보

* 단지 주변은 농촌 경관이 주를 이루나, 일광 신도시가 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주요 도로에 접해 있어 차량을 이용한 접근성은 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분 매각 건으로 소유권 행사 시 다른 공유자와의 관계 설정이 필요하며, 이는 소유권 행사 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고 가능성이 있어 입찰 후 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

* 토지 일부가 '답'으로 이용 중이며, '주거나지'로도 이용되고 있어 토지 이용계획 및 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 문중리에 위치한 토지의 일부 지분 매각 건입니다. 일광 신도시 개발 등 지역 발전의 잠재력이 있으며, 제1종 일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 주거지로서의 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 지분 매각이라는 특성상 소유권 행사 및 재산권 행사에 있어 다른 공유자와의 관계를 고려해야 하며, 공유자 우선매수 신고 가능성 등 유의해야 할 사항이 존재합니다. 제시외 건물(창고)이 포함되어 있으며, 이와 관련하여 신청채권자가 이의 없다는 각서를 제출한 점은 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 부산 기장군 지역은 지속적인 개발 압력과 함께 해양 전원도시로 성장하고 있으며, 일광 신도시 개발 등 관련 호재가 있습니다.

* 제1종 일반주거지역으로 향후 주거지 개발 가능성이 있습니다.

* 토지 일부 지분 매각으로, 전체 토지 가치 대비 상대적으로 낮은 진입 장벽을 가질 수 있습니다.

* 감정평가액 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 전체 토지 1,692.00㎡(약 511.8평)에 대한 감정가 1,076,793,500원에서, 매각 대상인 토지 지분 846㎡(약 255.9평)의 감정가는 약 538,396,750원(전체 감정가의 1/2)으로 추정됩니다.

지분 매각의 특성과 공유자 우선매수 신고 가능성, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 3억 7천만원 ~ 4억 8천만원 수준으로 제안합니다. (단, 이는 제안이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시세 조사 및 현장 확인을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.