나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5495 [1] 부산광역시 해운대구 중동 154 청마마이우스 101동 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 겨레 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 '신도초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공동주택 및 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 '중동역'이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상8층 건물 내 제6층 제604호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창 호 : 샷시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(연립주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5495 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 154 청마마이우스 101동 6층604호

건물명: 청마마이우스 (101동)

용도: 업무시설 (오피스텔)

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 8층 건물 내 6층 604호

감정가: 65,000,000원

토지면적: 11.48㎡ (약 3.47평)

건물면적: 23.28㎡ (약 7.04평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 부산광역시 해운대구 중동에 위치하며, 북동측으로 신도초등학교가 소재함.

주변은 아파트 단지, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역임.

제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있음.

부산 도시철도 2호선 '중동역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

제반 교통사정은 보통 수준임.

도로상태:

본건 북측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역

도로(접합)

가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

3. 권리분석

말소기준권리:

을구 3번. 주식회사스카이블루에셋 근저당권 (접수일자: 2022-07-07, 채권최고액: 60,000,000원)

인수되는 권리:

을구 4번. 최윤지 주택임차권 (접수일자: 2025-02-12, 임차금액: 45,000,000원)

본 임차권은 대항력 있는 선순위 임차권으로서, 배당받지 못한 보증금은 매수인(낙찰자)이 인수해야 함.

소멸되는 권리:

소유권이전 등기 (갑2, 갑5, 갑6)

최윤지 근저당권 (을4) (참고: 등기부요약에는 을4번으로 표기되었으나, 일반적인 근저당 순서상 말소 대상임. 임차권과 혼동될 수 있으나, '말소'로 표기되어 소멸됨)

최윤지 가압류 (갑7, 접수일자: 2025-02-04)

최윤지 강제경매 (갑8, 접수일자: 2025-07-04)

임차인 현황:

임차인: 최 (최윤지)

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업개시일자: 2021-11-15

확정일자: 2021-11-15

대항력: 있음

배당신고일자: 2025-02-12

비고: 상기 임차인은 대항력을 갖춘 선순위 임차인이므로, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔여 금액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 부산 해운대구 중동 지역은 주거 시설과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역임.

인근에 학교(신도초등학교) 및 지하철역(중동역)이 있어 유동인구가 꾸준하며, 오피스텔, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 상권 기능을 갖추고 있음.

향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 잠재적 가치 상승 가능성이 있음.

5. 생활정보

주변 편의시설:

* 교육시설: 신도초등학교 등

* 교통: 부산 도시철도 2호선 '중동역', 다수의 시내버스 노선

* 생활편의시설: 인근 근린생활시설을 통한 식당, 병원, 마트 등 이용 가능

주변 시설:

해운대구의 주요 상업 및 주거 지역에 속하며, 주변 환경이 양호한 편임.

혐오시설에 대한 구체적인 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않으나, 일반적인 주거 및 업무 복합 지역으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수:

가장 중요한 리스크로, 임차인 최 에게 지급된 보증금 45,000,000원이 경매 배당 과정에서 전액 회수되지 못할 경우, 그 미회수된 금액은 매수인이 추가로 인수해야 함.

임차인의 배당 현황 및 최종 인수될 금액을 면밀히 파악해야 함.

임대 관계 미상:

임차인 외 다른 임대 관계에 대한 정보가 명확하지 않아 추가 확인이 필요할 수 있음.

건물 노후화:

2002년에 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 중동에 위치한 오피스텔로, 지하철 2호선 중동역을 이용하기 편리한 역세권에 해당함.

주변 환경 및 교통 상황은 양호한 편이나, 가장 큰 특징은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점임.

임차인의 보증금 45,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 못하면 매수인이 인수해야 하므로, 이는 입찰가 산정에 있어 가장 중요한 고려사항이 됨.

감정가는 65,000,000원이지만, 임차인 보증금 인수 가능성을 고려하여 신중하게 접근해야 함.

8. 투자 포인트

해운대구의 중심 지역에 위치하여 비교적 안정적인 임대 수요 기대 가능.

지하철 2호선 중동역 초역세권으로 교통이 편리함.

전용면적 약 7평의 소형 오피스텔로 투자 진입 장벽이 낮을 수 있음.

임차인의 보증금 인수 부담을 감안하더라도, 시세 대비 저렴하게 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 임차인의 보증금(45,000,000원)을 제외한 순수 부동산 가치와 인수 시점의 시장 상황을 고려하여 산정해야 합니다.

최근 매매 사례 분석:

2025년 3월 15일, 33.99㎡(약 10.28평) 면적이 75,000,000원에 거래됨.

2025년 9월 15일, 26.81㎡(약 8.11평) 면적이 45,000,000원에 거래됨.

본 물건(23.28㎡, 약 7.04평)은 26.81㎡ 면적의 매매 사례(45,000,000원)와 비교 시 면적이 다소 작으나, 유사한 가격대를 형성할 가능성이 있음. 33.99㎡ 매물은 더 높은 가격대를 형성함.

감정가: 65,000,000원

최근 거래가(유사 면적): 45,000,000원 ~ 75,000,000원 (면적 차이 고려)

임차인 보증금: 45,000,000원 (인수 시 총 비용에 포함됨)

신중한 접근을 위해, 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 발생할 수 있는 추가 인수 비용을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

유사 면적대의 최근 매매가(45,000,000원)와 감정가(65,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 45,000,000원 ~ 55,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

다만, 최신 배당 현황 및 임차인과의 협의 여부에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.