나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22266 [1] 부산광역시 영도구 동삼동 201-51 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 겨레 · 평가일 2025.07.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 '항만119구조대' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공장 등으로 형성되어 있는 공업지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서 공장부지로 이용중임.
기호(3,4) : 인접지와 등고평탄한 장방형 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북서측으로 폭 6M 내외의 포장도로에 접함.
기호(3,4) : 본건이 폭 6M의 도로이며, 기호(3)은 광대로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 전용공업지역, 중요시설물보호지구(항만), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시계획시설이적지(2013-11-30)(유류저장 및 송유설비 이적지)

기호(3) : 전용공업지역 , 중요시설물보호지구(항만) , 대로3류(폭 25m~30m) (건고제37호(76.3.27))(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시계획시설이적지(2013-11-30)(유류저장 및 송유설비 이적지)
<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호(4) : 전용공업지역, 중요시설물보호지구(항만), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시계획시설이적지(2013-11-30)(유류저장 및 송유설비 이적지)임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기 타 : 본건 기호(3,4)는 어용수 지분에 대한 평가로 지분의 위치가 특정되어 있지 않아 전체면적을 기준으로 지분비율에 의거 감정평가 하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 티에이치케이.155 지붕용 샌드위치 판넬 지붕 단층 건물로,

벽 체 : 판넬잇기 마감,
바 닥 : 콘크리트위 파드너 마감,
창 호 : PVC 샷시 단창,
H-Beam : 400 x 200mm
층고 : 8m임.

이용상태

공장으로 이용중임.

설비내역

위생급·배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 '항만119구조대' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공장 등으로 형성되어 있는 공업지대임.

토지의 상황

기호(1) : 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서 공장부지로 이용중임.
기호(3,4) : 인접지와 등고평탄한 장방형 토지로서, 도로로 이용중임.

건물의 구조 및 현상

일반철골구조 티에이치케이.155 지붕용 샌드위치 판넬 지붕 단층 건물로,

벽 체 : 판넬잇기 마감,
바 닥 : 콘크리트위 파드너 마감,
창 호 : PVC 샷시 단창,
H-Beam : 400 x 200mm
층고 : 8m임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 본건 기호(1,2) 내에 설치된 크레인설비로서 현상 및 관리상태 보통임.

공작물의 현상

없음.

기타참고사항

없음.

물건 비고

일괄매각. 목록 3번, 4번은 지분매각임
본건 토지는 모두 전용공업지역에 속하고, 목록 2번은 공장임. 목록 3번 및 4번은 도로이나 현황조사서에 의하면 육안으로 경계를 명확하게 구분할 수 없고, 본건 공장과 인근 공장들의 진입로와 주차장으로 사용되고 있다고 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22266 (1)

* 소재지: 부산광역시 영도구 동삼동 201-51

* 용도: 공장

* 감정가: 665,104,669원

* 총 토지 면적: 681.00㎡ (약 206.00평)

* 매각 대상 토지 지분 면적: 266.4119㎡ (약 80.59평)

* 건물 연면적: 144.64㎡ (약 43.75평)

* 매각 대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

* 주요 특이사항: 공동담보, 지분 매각

* 주의사항: 일괄 매각. 목록 3번, 4번 토지는 지분 매각임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 '항만119구조대' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공장 등으로 형성된 공업지대임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준임.

* 토지 형태 및 이용 상태:

* 기호 (1) (공장부지): 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서 현재 공장 부지로 이용 중임.

* 기호 (3, 4) (도로): 인접지와 등고평탄한 장방형 토지로서 도로로 이용 중임.

* 인접 도로 상태:

* 기호 (1): 본건 북서측으로 폭 6M 내외의 포장도로에 접함.

* 기호 (3, 4): 본건이 폭 6M 도로이며, 기호 (3)은 대로에 접합.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 기호 (1): 전용공업지역, 중요시설물보호지구(항만), 가축사육제한구역, 도시계획시설이적지(유류저장 및 송유설비 이적지).

* 기호 (3): 전용공업지역, 중요시설물보호지구(항만), 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 도시계획시설이적지, 건축법상 도로.

* 기호 (4): 전용공업지역, 중요시설물보호지구(항만), 가축사육제한구역, 도시계획시설이적지.

* 주변 시설: '항만119구조대'와 인접한 공업지대이며, 유류 관련 시설 이적지가 인근에 소재함. 일반적인 주거 생활 편의 시설보다는 산업 시설 위주로 형성되어 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당권 (2021.11.19. 접수, 금 500,000,000원)

* 주요 권리 내역:

* 소유권: 다수의 소유권 이전 내역 확인 (주식회사세진텍, 박원철, 허남식, 어용수 등)

* 근저당권: 중소기업은행 (말소기준권리)

* 가압류: 신용보증기금, 삼성카드, 농협은행, 중소기업은행 등 다수 설정 (총액 843,283,162원 - 등기부채권 총액)

* 압류: 중부산세무서장

* 임의경매: 중소기업은행 (본건 사건)

* 파산폐지: 채무자 관련 파산폐지 결정 (2026.01.15)

* 매각 후 소멸 대상 권리: 근저당, 가압류, 압류 등 대부분의 권리는 말소기준권리에 의해 소멸될 예정임.

* 매각 후 인수 대상 권리:

* 토지 지분 매각 (목록 3, 4) 및 관련 법규(전용공업지역, 중요시설물보호지구 등)는 그대로 인수됨.

* 기타 지상권 개요: (정보 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의 문구: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 선행되어야 합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 부산 영도구 동삼동의 공업지대에 위치하며, '항만119구조대' 인근으로 중소규모 공장들이 밀집해 있는 산업 활동 중심 지역임.

* 주변 환경: 산업 시설 위주의 배후 환경을 가지고 있으며, 항만 관련 시설 접근성이 양호할 것으로 판단됨.

* 교통 접근성: 차량을 이용한 접근성이 좋으며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능함.

* 토지 이용 현황: 본건 토지 중 일부(기호 1)는 공장 부지로, 나머지 일부(기호 3, 4)는 주변 공장들의 진입로 및 주차장으로 사용되는 도로로 사용되고 있음. 이는 공유물로서의 성격을 가지며, 향후 이용 및 관리에 있어 협의가 필요한 부분임.

* 산업 특화 가능성: 전용공업지역으로 지정되어 있어, 공장 운영 및 증설 등 산업 관련 활동에 유리한 조건을 갖추고 있음.

5. 생활정보

* 본 물건은 공장 부지이므로 일반적인 주거 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)과의 근접성은 낮을 것으로 예상됨.

* 다만, 인근 노선버스정류장을 통해 시내 접근은 가능하며, 산업 활동에 필요한 기본적인 물류 및 교통 인프라는 갖추고 있는 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지의 일부(도로로 이용 중인 부분)가 지분으로 매각되므로, 해당 토지의 공유자들과의 향후 이용 및 관리 방안에 대한 협의가 필수적임. 공유자 우선매수 등의 권리 행사 가능성도 고려해야 함.

* 도로 이용 현황: 현재 인근 공장의 진입로 및 주차장으로 사용되는 토지(목록 3, 4)의 경우, 해당 이용 상태가 지속될 경우 공유 관계에서의 분쟁 발생 소지가 있음.

* 채무자 파산 폐지: 채무자의 파산 폐지 결정은 경매 절차 자체의 효력이나 매각 물건에 미치는 영향에 대해 추가적인 법률적 검토가 필요할 수 있음.

* 임대 관계 미확인: 실제 임차인이 존재하고 대항력이 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 지연이나 추가 비용 발생 가능성이 있음. (인수 보증금 0원이라는 점도 유의)

* 공동 담보 물건: 공동 담보로 묶인 다른 물건들의 경매 결과 및 처분 상황이 본건 가치에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 영도구 동삼동의 전용공업지역에 위치한 공장으로, 산업 활동에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 일반철골구조 단층 공장 건물과 공장 부지, 그리고 진입로로 사용되는 토지 일부(지분)를 포함하고 있습니다.

* 권리 관계는 중소기업은행의 근저당권이 말소기준이 되어 대부분 소멸될 것으로 보이나, 토지 지분 매각 및 도로 이용 현황, 채무자 파산 폐지, 임대 관계 미확인 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 토지 지분 매각 및 도로 이용에 대한 명확한 법률적 검토와 현장 조사를 통해 공유 관계 및 향후 활용 방안을 신중히 고려해야 합니다.

* 산업 시설로서의 가치는 있으나, 위에서 언급한 특수성들로 인해 투자 결정 시 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 전용공업지역으로 공장 운영 및 신축, 증축 등에 유리한 입지.

* 차량 접근성이 양호하고 인근에 대중교통 이용이 가능한 점.

* 대부분의 권리가 말소될 예정으로, 권리 관계 측면에서의 부담이 적음 (단, 지분매각은 별도).

* 감정가 대비 시세 차익 가능성 (별도의 시세 조사 필수).

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 토지의 지분 매각, 도로로 이용되는 토지의 특수성, 채무자의 파산 폐지, 임대 관계 미확인 등 다수의 복합적인 요소를 고려해야 하므로, 제공된 정보만으로는 정확하고 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 다음 사항에 대한 추가적인 심층 조사가 반드시 필요합니다.

* 본건 토지 지분(도로)에 대한 공유자 현황 파악 및 향후 이용/관리 방안 협의 가능성 검토.

* 주변 유사 공장 및 토지의 최근 실거래가, 공시지가, 개별 공시지가 비교 분석.

* 명도 예상 비용 및 소요 시간 산출.

* 채무자의 파산 절차 진행 현황 및 경매 절차에 미치는 영향 검토.

* 해당 지역의 산업 시설 수요 및 공급 현황 분석.

* 상기 조사 결과를 바탕으로 본건의 실질 가치를 평가한 후, 본건의 취득을 통한 예상 수익률을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.