나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22285 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1681-22 코리노파크빌리지 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 온천중학교 및 달북초등학교 북측 인근에 위치한
코리노파크빌리지 3층 301호이며, 주위는 아파트단지, 본건과 유사한 소규모 공동주택 및
학교, 임야로 이루어져 있어 주거환경 보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 마을버스정류소가 가까이 있고 시내버스정류소가 인근에 있어
대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하실부 5층 건물 내 3층 301호로서,
·외벽 : 스톤코트 마감, 목재 치장.
·내벽 : 벽지 마감,
·창호 : 하이샷시 복층유리 이중창임.

이용상태

공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, (공동현관문,) 도시가스 공급에 의한 개별난방설비
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 남하향 완경사지에 평탄하게 부지 조성되어 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 8~9미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2022-05-04), 도로(접함), 상대보호구역, 상대보호구역(2013-02-26).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 남동향, 계단식으로 지상에 주차장시설 되어있음.

물건 비고

현황조사서에 의하면 건물입구에 '103동'으로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 세부정보

2.1. 소재지

부산광역시 동래구 온천동 1681-22 코리노파크빌리지 3층 301호

2.2. 부동산 현황

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22285 (1)

* 감정가: 160,000,000원

* 토지 면적: 34.52㎡ (약 10.45평)

* 건물 면적: 67.85㎡ (약 20.53평)

* 건물 전용면적: 67.85㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 최

2.3. 건축물 정보

* 건물명: 코리노파크빌리지

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 3층 301호

* 사용승인일: 2014년 5월 12일

* 주용도: 공동주택 (다세대주택)

3. 입지조건

3.1. 주위 환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 온천중학교 및 달북초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 소규모 공동주택, 학교, 임야 등으로 형성되어 있어 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

3.2. 교통 상황

소형 차량의 출입이 가능하며, 마을버스 정류장이 가깝고 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 토지 이용 계획

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 인접 도로: 남동측으로 8~9미터 포장도로에 접함.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2017년 8월 21일 접수된 유성연 외 1인의 부산지방법원 가압류 결정(2017카합10440, 채권액 597,183,289원)입니다.

4.2. 인수되는 권리

감정평가요약 및 등기부 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되지 않았습니다. (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라는 문구가 있으나, 상세 내역은 확인되지 않습니다.)

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 최 (최훈의)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2014년 7월 23일

* 배당신고일자: 2025년 7월 8일

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

* 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금(160,000,000원)이 채권자(최훈의)의 경매 신청 채권액과 동일한 금액으로 확인됩니다. 이는 임차인이 경매 신청의 당사자임을 시사하며, 통상적으로 이러한 경우 임차인의 보증금은 매각대금에서 우선 배당받게 되어 매수인에게 인수되지 않습니다.

4.4. 기타 권리사항

등기부등본 상 확인되는 모든 가압류 및 압류 권리는 말소될 예정입니다.

5. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 학교와 소규모 공동주택 등이 있어 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. 대규모 상업시설보다는 지역 내 소비층을 대상으로 하는 소규모 점포들이 발달했을 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

* 주변 교육시설: 온천중학교, 달북초등학교 등

* 교통: 마을버스 및 시내버스 이용 가능

* 주차: 지상 주차장 시설이 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 임차인의 보증금이 매각 물건의 감정가와 동일하며, 임차인이 경매 신청인이므로 보증금 회수는 예상되나, 배당 순위에 따라 변동 가능성이 있습니다.

* 건물 입구 표기: 현황 조사서상 건물 입구에 '103동'으로 표기되어 있다는 점은 실제 건물 동 표시와 다를 수 있어, 현장 확인 시 혼동을 줄 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 부산 동래구 온천동 소재 다세대주택으로, 교육 환경 및 교통 여건이 무난한 편입니다. 감정가는 160,000,000원으로 책정되었으나, 최근 시장 가격을 고려할 때 실제 가치는 더 높을 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 임차인이 경매 신청인이므로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 분석됩니다. 건물 입구 표기 관련 특이사항은 현장 답사를 통해 명확히 확인할 필요가 있습니다.

9. 투자 포인트

* 전용면적 약 20.53평의 비교적 넓은 면적을 보유하고 있습니다.

* 건축된 지 약 10년 내외로 연식이 비교적 신축에 속합니다.

* 주변 학교 등 교육 시설이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 최근 실거래가 정보를 고려할 때, 감정가 대비 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 연식 및 면적의 다세대주택 거래 사례에서 평당 약 316만원에서 413만원 수준의 거래가격을 보이고 있습니다. 본건의 감정가(160,000,000원)는 면적 대비(67.85㎡) 평당 약 236만원으로, 시장 가격보다 낮게 평가된 것으로 보입니다.

시장 가격을 반영하고, 대항력 있는 임차인과의 관계 및 기타 제반 사항을 고려하여 보수적으로 접근 시, 감정가 대비 약 10% ~ 30% 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 210,000,000원으로 산정합니다.

(참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 상황을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 물건 상태를 면밀히 파악하고, 권리 분석 및 시장 동향을 재확인하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.