나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22257 [1] 부산광역시 연제구 연산동 704-13 포세이돈 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림감정 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 남동측 인근에 위치하는 포세이돈 2층 201호로서, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어, 위치 및 제반주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도1호선(연산역, 시청역) 및 시내버스
정류장이 소재하여 제반 교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬라브지붕 10층건 내 2층 201호로서,
(사용승인일: 2013.04.22)

외벽: 석재마감 및 스톤코트마감 등,
내벽: 벽지마감, 타일마감 등,
창호: 샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 공동현관설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 3M폭의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고
높이 160m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한
법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22257 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 704-13 포세이돈 2층201호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 1억 5천 3백만원

토지면적: 24.36㎡ (약 7.37평)

건물면적: 65.99㎡ (약 19.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

사용승인일: 2013년 04월 22일

건물 층수: 10층 건물 내 2층

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, 연제초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합되어 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 부산도시철도 1호선 연산역과 시청역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 다수의 시내버스 정류장이 인접해 있어 부산 시내 곳곳으로의 이동이 수월합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 물건지 남측으로 약 3M 폭의 막다른 도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을5, 전세권설정, 이현경, 2023년 06월 27일 접수, 100,000,000원 (말소)

* 본 경매 물건의 말소기준권리는 을5 전세권설정 등기이나, 말소로 기재되어 있습니다. 일반적으로 경매 절차상 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리 및 임차권은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 220,804,662원

* 갑3: 중소기업은행 가압류 (2024-12-16) - 57,775,356원

* 갑4: 부산은행 가압류 (2025-03-18) - 43,000,000원

* 갑5: 주식회사 케이비손해보험 가압류 (2025-04-28) - 20,029,306원

* 갑6: 이현경 임의경매 (2025-07-10) - 100,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이두수

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-07-07

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 이현경

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2025-06-30

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 경매 물건은 임차인과의 관계에서 인수할 보증금이 없는 것으로 분석됩니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 부산광역시 연제구 연산동은 부산 도심의 중심부로, 교통의 요지이며 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 주택가 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 근린생활시설: 건물 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. (검색 결과, 연제초등학교 인근 지역으로 다양한 상가, 병원, 식당, 카페 등이 분포하고 있습니다.)

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 부산 연제구에서는 과거 길거리 흡연시설 설치 관련 주민 의견 수렴이 있었던 사례가 있어, 관련 정책 변화 추이에 주목할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주요 편의시설: 건물 및 인근에 다양한 상가, 병원, 식당, 카페 등이 입점해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 부산시청, 부산지방경찰청 등이 가까이 위치해 있습니다.

* 문화 및 여가시설: 부산시민공원이 차량으로 이동 가능한 거리에 있으며, 지역 내 문화 시설 및 쇼핑 시설(롯데백화점 등) 이용도 용이합니다.

* 교육환경: 연제초등학교가 남동측 인근에 위치해 있어 학군 관련 고려 사항이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 현황: 두 명의 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 이두수 씨는 보증금 및 차임이 0원으로, 이현경 씨는 보증금 1억 원이 있으나 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 배당신고를 한 이현경 씨의 경우, 매각대금으로 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 마찰이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 건물 용도 혼재: 건축물대장상 주요 용도가 '공동주택'으로 기재되어 있으나, 실제 이용 상태는 '업무시설(오피스텔)'로 사용되고 있어, 추후 용도 관련 민원이 발생할 가능성은 낮으나, 유사 사례에 대한 주의가 필요합니다.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 업무 및 상업지구인 연제구 연산동에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 자체는 2013년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 관리 상태 역시 양호할 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상되며, 권리상 인수할 금액이 없어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 건물 용도 관련 공부상 내용과 실제 이용 상태가 상이한 점, 그리고 임대 관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산 도시철도 1호선 연산역 및 시청역 역세권에 위치하여 직주근접성이 뛰어나고, 부산 도심 내 이동 및 광역 접근성이 매우 우수합니다.

* 안정적인 수요: 연산동 지역은 업무지구와 주거지가 복합적으로 발달하여 오피스텔에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적습니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 낙찰자가 안전한 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 시세 대비 합리적인 감정가: 감정가가 1억 5천 3백만원으로, 주변 시세를 고려할 때 향후 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 153,000,000원입니다. 주변 시세 조사 결과, 유사 면적대의 오피스텔 매매가는 1억 5천만원에서 1억 7천만원 사이로 형성되어 있으며, 월세는 보증금 1,000만원에 월 70~80만원 수준으로 파악됩니다.

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 약간 상회하는 155,000,000원에서 165,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 투자 목적(실거주, 임대 수익, 시세 차익 등)과 본인의 자금 계획, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.