나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30980 [1] 경상남도 산청군 신등면 양전리 531-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 신등면 양전리 소재 '수청마을' 서측 인근에 위치하며, 부근은 전·
답, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 불가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통
사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1,2: 완경사지의 부정형 토지로서, 묵전 상태로 분묘가 소재함.

인접 도로상태

일련번호 1,2: 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근 가능한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 400m이내)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-일괄매각
-지적도상 맹지임
-지상에 분묘 소재함, 최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경30980 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 기술보증기금 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 산청군 신등면 양전리 531-4

용도: 전 (밭)

토지면적: 450.00㎡ (약 136.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권, 지적도상 맹지

1.3. 감정가 내역

감정가: 7,725,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경상남도 산청군 신등면 양전리 소재 '수청마을' 서측 인근에 위치하며, 주변은 주로 전·답, 단독주택 등으로 형성된 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 불가능하며, 인접 필지를 통해서만 접근이 가능한 지적도상 맹지 상태입니다. 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 상태

인접 도로 상태는 지적도상 맹지이며, 인접 필지를 통해 접근이 가능합니다. 토지는 완경사지의 부정형 토지로서 묵전 상태입니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 토지는 계획관리지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역(전부제한에서 400m 이내) 및 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전 (접수일자 2002-03-14): 김용진

* 가압류 (접수일자 2020-03-04): 기술보증기금 (말소기준권리)

* 강제경매 (접수일자 2025-06-30): 기술보증기금 (창원지방법원 진주지원 2025타경30980)

* 가압류 (접수일자 2025-11-07): 한국무역보험공사

등기부채권 총액은 1,169,795,929원입니다.

3.2. 말소기준 권리

2020년 3월 4일에 접수된 기술보증기금의 가압류(갑4)가 말소기준권리입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권개요: 분묘 소재로 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원 (명시된 임차인 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 산청군 신등면의 농촌 지역에 위치하고 있으며, 주변은 농경지와 단독주택이 주를 이룹니다. 이는 전원생활이나 농업을 목적으로 하는 경우 적합한 환경을 제공할 수 있습니다.

4.2. 인근 시설

신등면 소재지에는 면사무소, 소규모 시장, 초등학교 등 기본적인 생활 편의 시설이 있으나, 대규모 편의시설이나 상업 시설은 산청읍 등 인근 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 산청군은 한방 항노화 산업과 청정 자연을 내세우는 지역으로, 관련 관광지(정취암, 남사예담촌 등)가 있으며, 이는 지역의 특색을 나타냅니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

본건 자체는 차량 접근이 어렵고 맹지이므로, 일상적인 편의시설 이용을 위해서는 인접한 마을 또는 신등면 소재지까지 이동이 필요합니다. 대중교통 이용 빈도가 높지 않을 가능성이 있습니다.

5.2. 주거 환경

주변이 전·답과 단독주택으로 이루어져 있어 조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 제공합니다. 그러나 혐오 시설이 인근에 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 취득 관련

* 농지취득자격증명: 토지 매각 대상이며 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

6.2. 물리적 제약

* 맹지: 지적도상 맹지이며 차량 접근이 불가능합니다. 인접 필지를 통한 통행은 가능할 수 있으나, 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지 형태 및 상태: 완경사지의 부정형 토지이며, 묵전 상태입니다.

* 분묘 소재: 지상에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 최저매각가격 산정에 영향을 미치며, 추후 분묘 이장 등에 대한 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 법률적 제약

* 가축사육제한구역: 가축 사육에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공장설립승인지역: 공장 설립 시 승인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 신등면의 농촌 지역에 위치한 밭(전)입니다. 지적도상 맹지이고 차량 접근이 어려우며, 지상에 분묘가 소재하는 등 물리적, 법률적 제약 사항이 다수 존재합니다. 특히 농지 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 요구하는 점과 분묘기지권 성립 가능성은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 농업 목적: 농지 취득 요건을 충족하고 관련 시설을 갖춘다면 농업 활동을 위한 토지로 활용 가능성이 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 계획관리지역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 7,725,000원이나, 맹지, 분묘 소재, 농취증 요구 등 여러 제약 사항을 고려할 때, 실제 투자 가치는 이러한 리스크를 반영하여 신중하게 산정해야 합니다. 주변 유사 토지의 거래 사례를 볼 때, 평당 3만원~7만원 선에서 거래되는 점을 감안하면, 본건의 경우 맹지 및 분묘 소재 등의 요인으로 인해 감정가 이하 또는 낮은 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 분묘 처리 방안에 대한 추가적인 검토가 필요합니다. 보증금 등 인수되는 권리 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.