나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21593 [1] 경상남도 거제시 남부면 다포리 66-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 남부면 다포리 소재 ""다포마을"" 남측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 기호 2), 4), 10)~12) 토지까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

○ 기호 1): 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, ""전기타용 건부지""로 이용 중입니다.
○ 기호 2), 3), 18): 완경사지에 위치한 3필 일단의 사다리형의 토지로서, ""주거기타용 건부지""로 이용 중입니다.
○ 기호 4): 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, ""농경지""로 이용 중입니다.
○ 기호 5), 8), 9), 13), 17): 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, ""도로 등""으로 이용 중입니다.
○ 기호 6): 완경사지에 위치한 사다리형의 토지로서, ""농경지(휴경지)""로 이용 중입니다.
○ 기호 7), 10), 14): 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, ""농경지(휴경지)""로 이용 중입니다.
○ 기호 11), 12): 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, ""농경지(휴경지) 및 도로 등""으로 이용 중입니다.
○ 기호 15), 16): 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, ""토지임야""로 이용 중입니다.

인접 도로상태

○ 가호 1), 6), 7), 14)~16): 본건은 지적도상 맹지입니다.
○ 기호 2), 3), 18): 3필 일단의 토지로서, 동측으로 포장도로가 소재합니다.
○ 기호 4): 본건 토지의 북동측 및 북서측으로 포장도로가 소재합니다.
○ 기호 10): 본건은 지적도상 맹지이나, 북측 및 북서측으로 현황 도로가 소재합니다.
○ 기호 11): 본건 토지의 북동측으로 포장도로가 소재합니다.
○ 기호 12): 본건은 지적도상 맹지이나, 북측으로 현황 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

○ 기호 1) 토지
생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(다대-다포 해안마을지구)

○ 기호 2), 3), 9) 토지
계획관리지역, 자연취락지구, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-4)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(다대-다포 해안마을지구)

○ 기호 4) 토지
계획관리지역, 자연취락지구, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-7)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(다대-다포 해안마을지구)

○ 기호 5), 17) 토지
계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(다대-다포 해안마을지구)

○ 기호 6), 10), 12) 토지
생산관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-4)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(다대-다포 해안마을지구)

○ 기호 7), 11) 토지
계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-4), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(다대-다포 해안마을지구)

○ 기호 8), 13) 토지
계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(다대-다포 해안마을지구)

○ 기호 14) 토지
계획관리지역, 자연취락지구, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-7)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(다대-다포 해안마을지구)

○ 기호 15) 토지
계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-4), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(다대-다포 해안마을지구)

○ 기호 16) 토지
생산관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-4)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(다대-다포 해안마을지구)

○ 기호 18) 토지
계획관리지역, 자연취락지구, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-4)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(다대-다포 해안마을지구)

제시목록 외의 물건

본건 기호 1), 4) 지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 또는 구축물이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물 또는 구축물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 ""토지건물감정평가명세표""상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타
(1) 본건 기호 2), 3), 18)토지는 용도상 불가분의 관계에 있는 일단의 토지로서, 일단지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 해당 토지의 가치형성측면에서도 타당하다고 인정되어 일단지로 감정평가하였습니다.

(2) 본건 기호 7), 11), 14), 15) 토지는 도로에 일부 저촉되어 토지의 사용·수익에 영향을 받고 있는 바, 저촉에 따른 공법상 제한을 감안하여 감정평가하였습니다.

(3) 본건 기호 11), 12) 토지는 일부 ""도로 등""으로 이용되고 있는 것으로 추정되어 토지의 사용·수익에 영향을 받고 있는 바, 그 불리한 점을 감안하여 감정평가하였으며, 정확한 확인을 위해서는 지적 측량을 요합니다.

(4) 본건 지상에 소재하는 활잡목 등 경제적 가치가 없는 것으로 판단되는 수목은 토지에 포함하여 감정평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

19) 경량철골조 함석지붕 단층 건으로서,
내·외벽: 샌드위치패널 등 마감.
창호: 새시창호입니다.

20), 21) 경량철골구조 기타지붕 단층 건으로서,
외벽: 강판위 페인팅 등 마감.
내벽: 내부 인테리어 공사 중.
창호: 새시 창호입니다.

20-1), 21-1) 컨테이너조 기타지붕 단층 건으로서,
내·외벽: 컨테이너 등 마감.
창호: 새시 창호입니다.

이용상태

19) ""창고""로 이용 중입니다.
20), 20-1), 21), 21-1): 귀 제시목록상 용도 ""제1종근린생활시설""입니다.

설비내역

20), 21) 제반 급배수설비, 위생설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 기호 1), 4) 지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 또는 구축물이 소재하고 있어 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타
(1) 본건 기호 20), 20-1), 21), 21-1) 건물은 귀 제시목록상 ""다포리 66-5, 66-6, 산38-27"" 지상에 소재하나, 현황 및 일반건축물대장상 ""다포리 66-5, 66-6, 66-20"" 지상에 소재합니다.

(2) 본건 기호 20-1), 21-1) 건물은 일반건축물대장에 등재되어 있지 아니한 바, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㉠, ㉡) 및 제시외 구축물(감정서상 ⓐ, ⓑ, ⓒ) 각 매각 포함.
-목록4.10. 농지전용허가를 얻은 것으로 확인되나, 구체적 사항은 관할청에 확인이 필요함. 원상회복 명령 발하여질 가능성 있음(2026.8.12.자 거제시 남부면 사실조회 회신 참조).
-목록1.4.6.7.10.11.12.14. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).
-목록20.(감정서상 20-1 포함), 21.(감정서상 21-1 포함) 건물은 공부상 '다포리 66-5, 66-6, 산38-27' 지상에 소재하나, 현황 '다포리 66-5, 66-6, 66-20'지상에 소재.
-목록20.21.의 각 부속건물 컨테이너조 기타지붕 단층 18㎡(감정서상 20-1, 21-1)은 일반건축물대장에 등재되어 있지 아니함.
-목록20.21. 갑구 순위 2번 가처분결정등기(2020.9.24. 접수번호 제35553호). 이에 대해 가처분권자인 거제축산업협동조합의 말소동의서가 제출되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 통영지원 2025타경21593 (1)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 2,490,310,000원

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상남도 거제시 남부면 다포리 66-1

용도: 근린시설

1.3. 면적

토지면적: 7,874.00㎡ (약 2,383.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 292.52㎡ (약 88.5평) - 공부상

건물 제시외면적: 55.00㎡ (약 16.6평) - 제시외 건물 및 구축물

총 건물면적 (감정평가 기준): 약 347.52㎡ (약 105.1평)

1.4. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 채권자

농업협동조합자산관리회사 (채권 총액: 1,558,928,273원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상남도 거제시 남부면 다포리 소재 "다포마을" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건 토지(기호 2), 4), 10)~12))까지 차량 접근이 가능합니다.

관내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

토지는 완경사지에 위치하며, 이용 현황은 건부지, 주거기타용 건부지, 농경지(휴경지 포함), 도로, 토지임야 등 다양하게 이용되고 있습니다.

지적도상 맹지인 토지(기호 1, 6, 7, 10, 12, 14~16)가 다수 포함되어 있으며, 일부 토지는 도로에 저촉되거나 도로로 이용 중인 것으로 추정되어 사용·수익에 영향을 받고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 생산관리지역, 계획관리지역에 주로 속해 있습니다.

가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 각종 공법상 제한을 받고 있습니다.

일부 토지는 자연취락지구, 소로3류, 준보전산지 등에 포함되어 있어 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지)

토지에는 다수의 소유권 이전 및 근저당권, 지상권, 압류, 가압류 등이 등기되어 있으나, 현재 매각으로 말소되지 않는 권리(말소기준권리)는 2015년 12월 16일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(1,140,000,000원)이며, 이 외 다수 채권이 말소된 상태입니다.

등기부채권 총액은 3,167,885,220원입니다.

3.2. 등기부현황 (건물)

건물에는 2020년 9월 24일 접수된 거제축산업협동조합의 가처분(갑구 순위 2번)이 등기되어 있으며, 건물 등기부상 말소 여부는 '인수'로 되어 있습니다.

그러나, 물건명세서 및 특이사항에 따르면 해당 가처분권자인 거제축산업협동조합의 '말소동의서'가 제출되어 있어, 낙찰 후 말소될 가능성이 높으나 최종 말소 여부는 경매 진행 상황 및 법원 결정을 확인해야 합니다.

기타 등기된 권리는 모두 말소되었습니다.

등기부채권 총액은 2,594,500,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 100,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2024-11-08

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

3.4. 인수되는 권리

* 임차인 보증금: 0원 (대항력 없음)

* 기타 권리: 건물 등기부상 '인수'로 기재된 가처분(거제축산업협동조합)이 있으나, 말소 동의서가 제출되어 최종 말소 여부 확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 특징

본 물건은 근린생활시설로 용도가 등록되어 있습니다.

주변이 주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전형적인 근린상업 및 주거 복합 지역의 특성을 보입니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권 형성이 예상됩니다.

4.2. 잠재적 가치

해안가 인근 지역 특성상 관광객 또는 지역 주민을 대상으로 하는 시설(음식점, 카페, 편의시설 등)로서의 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

자세한 주변 편의시설, 학교, 병원 등에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

다포마을 인근에 위치하며, 거제시 남부면의 행정 및 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제 및 허가

* 농지취득자격증명: 목록 1, 4, 6, 7, 10, 11, 12, 14 토지는 농지취득자격증명이 필수입니다. 미제출 시 매수 보증금 반환받지 못하므로 사전 준비가 반드시 필요합니다.

* 농지전용허가: 목록 4, 10번 토지는 농지전용허가를 얻은 것으로 확인되나, 세부 사항은 관할청 확인이 필요하며, 원상회복 명령이 발하여질 가능성도 있습니다(2026.8.12.자 거제시 남부면 사실조회 회신 참조).

6.2. 건물 현황 및 공부와의 차이

* 건물 위치 불일치: 목록 20, 21번 건물이 공부상에는 '다포리 66-5, 66-6, 산38-27' 지상에 소재하나, 현황은 '다포리 66-5, 66-6, 66-20' 지상에 소재합니다.

* 미등기 건물: 목록 20, 21번의 부속 건물인 컨테이너조 건물(18㎡)은 일반건축물대장에 등재되어 있지 않습니다. 이 제시외 건물과 구축물은 일괄 매각에 포함됩니다.

6.3. 가처분 등기 말소 여부

건물에 대한 거제축산업협동조합의 가처분등기(2020.9.24.자)가 '인수'로 기재되어 있습니다. 비록 말소 동의서가 제출되었으나, 최종 말소 여부가 불확실할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이에 대한 명확한 법원 확인이 필수적입니다.

6.4. 중복 사건

본 건은 중복 사건으로, 경매 절차 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.5. 맹지 및 토지 이용 제약

일부 토지가 맹지이거나 도로에 저촉되어 토지 이용 및 활용에 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 남부면에 위치한 근린시설로, 넓은 토지와 다수의 건물을 포함하는 일괄 매각 물건입니다. 감정가는 약 24.9억원이나, 여러 필지의 토지와 여러 동의 건물이 복합적으로 구성되어 있으며, 일부 제시외 건물 및 미등기 건물이 포함되어 있습니다.

권리관계는 비교적 정리가 되어가는 추세이나, 건물에 대한 가처분 등기가 '인수'로 기재된 점과 농지취득자격증명 필수, 농지전용허가 관련 불확실성 등은 잠재적 리스크로 작용합니다. 특히 농지 관련 법규는 해당 지역의 특성상 중요한 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

총 7,874㎡ (약 2,383.7평)의 넓은 토지 면적을 확보하고 있어 향후 활용 방안에 따라 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.2. 다수의 건물

근린생활시설, 창고시설 등 다양한 용도의 건물이 포함되어 있어, 기존 용도 외 추가 활용 또는 재건축 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

8.3. 가처분 말소 가능성

건물에 대한 가처분 등기가 말소 동의서 제출로 인해 소멸될 가능성이 높아, 낙찰 후 부담이 줄어들 수 있습니다.

8.4. 지역 개발 잠재력

거제시 남부면 지역의 관광 자원 또는 개발 계획과 연계될 경우, 물건의 가치가 상승할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,490,310,000원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금은 없으며, 주요 권리인 가처분 등기가 말소될 가능성이 높다는 점을 고려합니다.

하지만 농지취득자격증명 요건, 건물 위치 불일치, 농지전용허가 불확실성 등 리스크 요인이 다수 존재하므로, 이에 대한 면밀한 검토와 추가 확인이 필요합니다.

또한, 중복 사건 여부 및 실제 현황과 공부상의 차이를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 90~95% 수준인 약 2,241,279,000원 ~ 2,365,794,500원 범위에서 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 입찰가는 현장 방문을 통한 상세 조사 및 권리 관계의 최종 확정을 거쳐 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.