나이스옥션 법원경매 진주 2025타경800 [1] 경상남도 진주시 정촌면 화개리 793-3 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 정촌면 화개리에 위치하며 주위는 농경지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건이 소재하는 지역내 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1~3: 완경사지내 부정형의 토지로 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,2: 지적도상 맹지임.
기호 3: 지적개황도와 같이 본건 서측 일부가 폭 약 2~3미터 내외의 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2: 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지
기호 3: 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

토지 기호 3 지상에는 별첨 사진용지와 같이 제시외수목이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 수목(감정서상 'a') 약 5여주 매각 포함.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-목록1,2 지적도상 맹지임.
-목록 3번 토지는 일부 도로로 이용중이므로 이를 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경800 (1)

소재지: 경상남도 진주시 정촌면 화개리 793-3

용도: 과수원 (감정서상 '전'으로 이용)

감정가: 209,171,000원

토지면적: 1399.00㎡ (약 423.25평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 수목(감정서상 'a') 약 5여주 매각 포함.

* 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출 시 보증금 몰수).

* 목록1,2 지적도상 맹지임.

* 목록 3번 토지는 일부 도로로 이용 중이므로 이를 감안하여 평가함.

2. 입지조건

주위환경: 경상남도 진주시 정촌면 화개리에 위치하며, 주변은 농경지대로 형성되어 있어 한적한 농촌 환경을 나타냄.

교통상황: 본건이 소재하는 지역 내 대중교통 이용 등 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨. 자가용 이용이 더욱 편리할 것으로 예상됨.

토지형태 및 이용상태: 완경사지 내 부정형의 토지로 전으로 이용 중임.

도로상태:

* 기호 1, 2: 지적도상 맹지로, 도로에 직접 접하지 않아 접근성이 제한적임.

* 기호 3: 본건 서측 일부가 폭 약 2~3미터 내외의 도로로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 1, 2: 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 영농여건불리농지.

* 기호 3: 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한).

기타: 제시외 수목(감정서상 'a') 약 5여주가 매각에 포함됨.

3. 권리분석

말소기준권리: 2016년 8월 25일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을9)임.

총 채권액: 등기부상 채권 총액은 221,504,575원임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 일반적으로 임의경매에서 말소기준권리 하부의 권리들은 매각으로 소멸되므로, 특별히 인수할 권리는 없는 것으로 보임. (지상권에 대한 상세 내용은 명시되지 않았음.)

등기사항 요약:

* 소유권 이전: 손병국(2011.05.25), 임무현(2014.11.14)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사(2016.08.25, 말소기준), 정권규(2021.11.02)

* 지상권: 진주남부농업협동조합(2016.08.25)

* 가압류: 진주원예농업협동조합(2024.03.29), 진주남부농업협동조합(2025.06.10)

* 압류: 진주시(2024.10.15)

* 임의경매개시결정: 진주남부농업협동조합(2025.07.01)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임차인은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

본 물건은 진주시 정촌면 화개리의 농경지대에 위치하여, 전통적인 상업 기능이 발달한 지역은 아님.

주변 지역은 농업 활동이 위주인 한적한 환경을 보임.

5. 생활정보

주변 교통: 본건 소재 지역의 대중교통 접근성은 보통 수준으로, 자가용 이용이 더 편리할 것으로 판단됨.

주변 편의시설:

* 진주시 정촌면 화개리 인근은 농경지대가 많아 대형 편의시설보다는 지역 내 소규모 상점 및 마트 이용이 주를 이룰 것으로 보임.

* 인근 혁신도시(진주)까지 차량으로 이동 시 다양한 편의시설 이용 가능.

주변 교육시설:

* 진주시 정촌면에 위치한 초등학교 및 중학교가 존재하며, 차량 이동 거리 내에 있음.

* 인근 혁신도시에는 다양한 교육 시설이 소재함.

주변 의료시설:

* 진주시 정촌면에 의원급 의료기관이 있으며, 종합병원은 진주시내 또는 인근 혁신도시에 위치.

혐오시설:

* 본건 소재지인 경상남도 진주시 정촌면 화개리 793-3 주변에 별도의 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않음. 다만, 농경지대 특성상 주변 환경 변화 가능성은 항상 존재함.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수 제출: 본 물건은 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명원 제출이 필수적임. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 사전에 준비해야 함.

맹지(목록 1, 2): 해당 토지들은 지적도상 도로에 접하지 않은 맹지이므로, 건축이나 실질적인 토지 활용에 있어 진입로 확보 문제가 발생할 수 있음.

일부 도로 이용(목록 3): 해당 토지 일부가 도로로 이용되고 있어, 현황 도로로서의 권리 관계 및 향후 활용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

토지이용 제한: 보전녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 개발 및 토지 활용에 있어 법적 제약이 따름.

영농여건불리농지: 농업 생산성이 상대적으로 낮을 수 있는 농지임.

제시외 수목: 감정가에 포함되어 매각되므로, 수목의 가치 및 관리 방안을 별도로 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 정촌면 화개리에 위치한 농경지(과수원)로, 감정가는 209,171,000원임.

주요 특징으로는 목록 1, 2 토지가 지적도상 맹지이고, 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점임. 목록 3번 토지의 일부가 도로로 이용 중인 점도 고려해야 함.

권리관계는 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리 하부의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 인수 부담은 없는 것으로 판단됨.

농업 목적 또는 해당 지역의 향후 개발 가능성을 염두에 둔 투자자에게는 고려 대상이 될 수 있으나, 맹지라는 점과 농지법규 관련 제약사항을 신중하게 검토해야 함.

8. 투자 포인트

농업 목적의 토지 취득 또는 장기적인 개발 가능성을 보고 투자할 기회가 될 수 있음.

맹지라는 점과 농지법규 관련 요구사항으로 인해 경쟁률이 상대적으로 낮을 가능성이 있음.

감정가에 포함된 제시외 수목은 추가적인 가치 창출 요소가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 209,171,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 잠재적 리스크(맹지, 농지취득자격증명 등)를 고려할 때, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서 예상 입찰 범위는 약 146,000,000원 ~ 177,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.