나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11735 [1] 경상남도 창원시 의창구 도계동 327-11 일호하이파이데파트 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 도계동 소재 '도계초등학교' 북서측 인근에 위치하며 인근은
근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일 1991.12.16)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시창구조입니다.

이용상태

공동주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이
구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 근린생활
시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 18m 내외, 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(의창지구)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(의창지구)
(접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>,상대보호구역(도계초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : 해당없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11735 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 동창원농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 의창구 도계동 327-11 일호하이파이데파트 3층 303호 (도로명 주소: 경상남도 창원시 의창구 도계로 41)

건물 용도: 근린생활시설, 공동주택 (전유부분은 공동주택으로 이용 중)

건축물 현황: 철근콘크리트조 스라브지붕, 지하 1층/지상 6층 건물 중 제3층 제303호

사용승인일: 1991년 12월 16일

토지 면적: 30.11㎡ (약 9.11평)

건물 면적: 78.00㎡ (약 23.59평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정 평가

감정가: 141,000,000원

1.4. 매각 조건

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요 (상세 내용은 추가 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 창원시 의창구 도계동 소재 '도계초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

남서측으로 노폭 약 18m 내외, 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 갑1 (1996-02-05): 김천수 소유권 이전

* 갑8 (2006-11-13): 이재석 소유권 이전

* 갑9 (2011-02-28): 이재영 소유권 이전 (매매)

* 을3 (2011-02-28): 동창원농업협동조합 근저당권 66,000,000원 (말소) - 말소기준권리

* 을4 (2012-11-14): 동창원농업협동조합 근저당권 60,000,000원 (말소)

* 을5 (2018-11-21): 최임태 근저당권 45,000,000원 (말소)

* 갑10 (2025-03-06): 현대캐피탈 가압류 21,235,027원 (말소)

* 갑11 (2025-07-07): 동창원농업협동조합 임의경매 106,155,425원 (말소) - 본건 경매 개시 근거

* 갑12 (2025-07-24): 창원시 압류 (말소)

등기부채권 총액: 192,235,027원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 인수할 임차권은 확인되지 않습니다.

다만, 현장 조사 시 추가 임차인이 있을 수 있으며, 이에 대한 확인이 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리: 을3 (2011-02-28) 동창원농업협동조합 근저당권.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요 (상세 내용 미확인).

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 도계동 일대는 근린생활시설 및 주거시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 배후수요를 갖추고 있습니다.

건물은 1991년에 사용 승인된 다소 노후된 집합건물입니다.

4.2. 토지 이용계획

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(도계초등학교)으로 지정되어 있습니다.

4.3. 주변 상권 및 개발 잠재력

인근 도계초등학교 및 주거지역을 중심으로 한 근린 상권 형성 가능성이 있습니다.

다만, 건물 준공 연도가 높아 신축 건물 대비 경쟁력은 다소 떨어질 수 있습니다.

주변 개발 계획 등 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 소규모 상가들이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대형마트, 백화점 등은 차량 이동이 필요합니다.

5.2. 교육시설

도보 거리에 도계초등학교가 위치하며, 학군 내 다른 학교들도 인근에 분포합니다.

5.3. 의료시설

종합병원급 이상의 대형 병원은 차량 접근이 필요하며, 인근 의원급 의료시설 이용은 가능합니다.

5.4. 주변 환경 (혐오시설 유무 확인)

현재 제공된 정보와 일반적인 지도 검색 결과상, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

주변은 주택가와 상가, 학교가 혼재된 일반적인 도심 지역 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1991년 준공되어 30년 이상 경과된 건물로, 유지보수 및 리모델링 관련 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

건물 구조 및 설비 상태에 대한 정밀 점검이 필요합니다.

6.2. 공실 및 임대료 변동 가능성

건물 노후도와 주변 시세에 따라 공실 발생 가능성 및 임대료 수준 변동성이 있을 수 있습니다.

공동주택으로 이용 중이나, 근린생활시설 용도로도 활용 가능한 복합 용도 건물임을 감안해야 합니다.

6.3. 법률적 제한사항

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 소로2류, 소로3류, 중로1류 등으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

상대보호구역(도계초등학교)으로 지정되어 있어, 특정 업종의 입점이 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 의창구 도계동에 위치한 복합 용도의 집합건물(상가/주택) 경매 물건입니다. 교육시설과 주거지역이 인접하여 기본적인 배후수요는 확보된 지역에 위치하나, 건물 연식이 오래된 점은 주요 고려 사항입니다. 등기부상 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸 예정으로, 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요' 부분은 추가 확인이 필요하며, 임대 관계 미상 건에 대한 현장 조사를 통해 실제 점유 현황 및 임차인 존재 여부를 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 도계초등학교 인근의 안정적인 입지 조건.

* 전용면적 78㎡(약 23.59평)의 비교적 넓은 공간 활용 가능성.

* 권리상 인수 부담이 없는 깔끔한 권리 분석 (단, 지상권 확인 필요).

* 근린생활시설 및 공동주택 혼합 용도로 다양한 활용 가능성.

* 적정 낙찰가 산정 시 시세 대비 저렴하게 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

감정가: 141,000,000원

본건의 예상 입찰가는 주변 시세, 건물의 노후도, 향후 활용 계획, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수해야 할 보증금은 없으나, 권리 분석 외 현장 조사 및 명도 관련 비용을 감안해야 합니다.

주변 유사 물건 시세 및 투자 수익률 분석을 통해 보수적인 접근이 필요하며, 본건의 경우 110,000,000원에서 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 일반적인 조언이며, 실제 입찰가는 별도 정밀 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.