나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11768 [1] 경상남도 창원시 진해구 남문동 1245-3 에스엠빌딩 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 남문동 소재 '웅천초등학교' 북서측 인근에 위치하는 에스엠빌딩 1층 107호로서, 근린생활시설 나대지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통 상황 및 버스정류장과의 거리 등을 종합적으로 고려할때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물 내 제1층 107호로서,
-벽체 : 알미늄새시유리창
-바닥 : 목재 마루판

이용상태

근린생활시설로서 106호와 일체로 이용중임.

설비내역

위생. 급배수시설, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 지하주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측, 동측으로 노폭 약 12미터 내외, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2025-04-21)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 경제자유구역용도지구기타<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없음.

물건 비고

근린생활시설로 106호와 경계벽 없이 일체로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 창원지방법원 2025타경11768 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경남마산신용협동조합

1.2. 물건개요

소재지: 경상남도 창원시 진해구 남문동 1245-3 에스엠빌딩 1층 107호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 280,000,000원

토지면적: 17.45㎡ (약 5.28평)

토지 지분: 17.45㎡ (약 5.28평)

건물면적: 32.80㎡ (약 9.92평)

건물 지분: 32.8㎡ (약 9.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 기타 특이사항

주요 특이사항: 대항력있는 임차인 존재, 공동담보 물건.

주의사항: 해당 근린생활시설은 106호와 경계벽 없이 일체로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 남문동 소재 '웅천초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 근린생활시설 및 나대지 등이 혼재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 대중교통 및 버스정류장이 있어 이용이 편리합니다. 이러한 점을 종합적으로 고려할 때 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m) 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 경제자유구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 구희선

보증금: 20,000,000원

차임: 800,000원

전입일자(사업일자): 2018-05-04

대항력: 있음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보 미상.

*본 임차인은 대항력이 있으므로, 낙찰 후 보증금 20,000,000원의 인수 또는 배당 여부에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 관련하여 상세 확인이 필요합니다. *

* 임차인: 김황미

보증금: 30,000,000원

차임: 1,400,000원

전입일자(사업일자): 2023-09-08

확정일자: 2025-06-20

배당신고일자: 2025-10-01

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 배당을 통해 보증금 회수가 가능할 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

*주의: 대항력 있는 임차인의 보증금이 명시되어 있음에도 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 배당을 통해 전액 변제받을 것으로 예상되거나, 내부적인 계산 방식에 따른 결과일 수 있으나, 실제 인수될 가능성을 배제할 수 없으므로 각별한 주의가 필요합니다.*

3.2. 등기부 현황

등기부 채권 총액: 202,000,000원

말소기준권리: 2018-08-17 접수된 경남마산신용협동조합의 근저당권 (채권액 202,000,000원)

기타 권리: 소유권보존, 소유권이전, 근저당, 임의경매 개시결정 등기 존재. (현재 임의경매 개시결정 등기는 말소되었음)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 남문동은 창원시 진해구의 신흥 개발 지역 중 하나로, 부산진해경제자유구역에 포함되어 있어 지속적인 발전 가능성을 가지고 있습니다. 주변에는 '웅천초등학교'가 위치하고 있으며, 주거 단지와 함께 근린생활시설이 분포하고 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 예상 유동인구 및 고객층

상권 분석 결과, 해당 지역은 주로 지역 주민 및 인근 거주자를 대상으로 하는 상권의 특성을 보입니다. 차량 접근성이 양호하고, 주변에 주거 시설이 밀집해 있어 안정적인 고객층 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

웅천초등학교 인근에 위치하며, 지역 내 상가 및 주거 단지를 중심으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

웅천초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 문제

구희선 임차인은 대항력을 가지고 있으며, 보증금 20,000,000원에 대한 인수 또는 배당 절차에 따른 변제 가능성을 면밀히 확인해야 합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 부분은 추가적인 검토가 필요합니다.

6.2. 건물 이용 상태 (106호와 일체 이용)

해당 물건은 106호와 경계벽 없이 일체로 이용 중이라는 점은, 향후 단독 사용 또는 분할 사용 시 예상치 못한 어려움이나 추가 공사 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

6.3. 공동담보 관련 위험

'공동담보' 물건으로 명시된 점은, 해당 경매 물건 외에 다른 담보물건이 존재하며, 이로 인해 복잡한 채권 관계가 얽혀 있을 가능성을 내포합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 예상치 못한 채무 인수 가능성으로 이어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 남문동에 위치한 근린상가로, 부산진해경제자유구역의 성장 잠재력을 기반으로 발전 가능성이 있는 지역에 소재합니다. 웅천초등학교 인근에 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 영업에 유리할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 106호와의 일체 이용 상태, 공동담보 물건이라는 점 등은 인수 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 문제와 건물 이용 상태는 면밀한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 부산진해경제자유구역 지정으로 인한 장기적 개발 가능성.

* 1층 상가로서의 우수한 접근성과 가시성.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 별도의 명도 후 관리가 용이할 수 있음 (단, 임차인 명도 문제 별도).

* 지역 내 개발 계획 및 인프라 확충에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 정보에 따른 '인수 보증금 합계' 0원을 제외하고 산정하는 것을 원칙으로 합니다. 감정가 280,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 106호와의 일체 이용, 공동담보)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

*주의: 정확한 시세 및 임대 시장 분석, 법률 검토를 통해 본 물건의 실제 가치를 파악한 후 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 주변 유사 상가 매물의 시세 정보를 추가적으로 확인하는 것이 권장됩니다. 해당 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.