나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11760 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 1290-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리에 소재하는 토지로서, '신촌저수지' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 노변 근린생활시설, 아파트, 소규모 공장, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 위치 및 관내 대중교통편 등을 고려할 때 제반교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형의 평지로서, 주상용건부지로 이용중임.
일련번호(3) : 부정형의 평지로서, 일련번호(1)의 부속토지(주차장)으로 이용중임.

인접 도로상태

공히 일련번호(1,3)토지 남동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 자연녹지지역,가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>,공장설립승인지역(2호)<수도법>,공장설립제한지역<수도법>
일련번호(3) : 자연녹지지역,가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>,공장설립승인지역(2호)<수도법>,공장설립제한지역<수도법>

제시목록 외의 물건

일련번호(3) 지상에 제시외 건물-기호(ㄷ) 및 제시외 관정-기호(ㄹ)이 소재하는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 및 철근콘크리트조 스라브지붕 지상2층 건물로서,(사용승인일 : 2000.08.18.)
외벽 : 황토바름 및 기와조각붙임 등 마감.
내벽 : 황토바름, 인테리어, 벽지 및 타일등 마감.
바닥 : 목재마루, 장판지 및 타일 등 마감.
창호 : 목재 및 새시창 구조임.

이용상태

1층 : 근린생활시설(음식점).
2층 : 주택.

설비내역

급배수, 위생설비, 유류보일러에 의한 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도와 같이 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재하는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 건물은 등기사항전부증명서상 용도가 '주택 및 창고'이나, 일반건축물대장상 2005.08.23.자로 '제2종근린생활시설(일반음식점)' 용도변경 되었는 바, 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록3. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 목록2. 집합건축물대장상 2005.08.23.자로 용도변경(1층: 주택 및 창고→제2종근린생활시설(일반음식점))됨. 목록3. 공부상 지목 ‘전’이나 현황 ‘목록1.의 부속토지(주차장)’으로 이용 중임. 지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너 1동 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11760 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 1290-1

* 용도: 근린주택

* 감정가: 1,288,148,620원 (12억 8814만 8620원)

* 토지면적: 1475.00㎡ (약 446.19평)

* 건물면적: 264.98㎡ (약 80.17평)

* 건물 제시외면적: 51.20㎡ (약 15.49평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 북창원농업협동조합

* 사용승인일: 2000년 8월 18일

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 소재, 신촌저수지 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 노변 근린생활시설, 아파트, 소규모 공장, 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근은 가능하며, 대중교통편 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 토지는 남동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역/제한지역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 5월 22일자 북창원농업협동조합 근저당권(7억 4400만원)입니다.

* 선순위 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

* 총 등기부채권액: 837,225,186원 (8억 3722만 5186원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 특별히 명시된 사항은 없습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 주의사항:

* 목록3 토지(지목: 전, 현황: 주차장)는 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 매수보증금 반환이 거부될 수 있습니다.

* 건물은 집합건축물대장상 2005년 8월 23일자로 용도 변경(1층: 주택 및 창고→제2종근린생활시설(일반음식점))되었습니다.

* 이동이 용이한 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 근린생활시설, 주택, 공장, 농경지가 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

* 건물 용도: 1층은 제2종근린생활시설(일반음식점), 2층은 주택으로 이용 중입니다. 이는 주거와 상업 기능을 겸비한 복합 상권으로서의 잠재력을 시사합니다.

* 주변 시세: 제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 정보(2023년~2026년, 9천만원~1억 3천 5백만원)는 해당 물건의 주거 부분 가치 판단에 일부 참고될 수 있으나, 근린주택 전체 가치와 직접 비교하기는 어렵습니다. 상업 시설로서의 수익성에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 분석으로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 지역 내 근린생활시설 및 인근 주거 단지의 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로, 대중교통 이용이 잦은 경우 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 지목과 현황이 다른 토지에 대한 취득자격증명 발급 의무가 낙찰자에게 있습니다.

* 토지 이용 규제: 자연녹지지역 등 각종 토지이용계획상의 제한으로 인해 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 클 수 있습니다.

* 미상 임대관계: 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 인수되는 보증금은 없으므로 명도 과정에서 별도의 임차인 관련 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 점유자가 있는 경우 명도 절차는 필요합니다.

* 건물 용도 변경: 등기부상 용도와 건축물대장상 용도 변경 이력이 있으므로, 건축물대장상 용도(제2종근린생활시설)를 기준으로 매각되었다고 해석됩니다.

7. 종합 의견

* 해당 물건은 주거 및 상업 시설을 겸비한 근린주택으로, 1층의 근린생활시설(일반음식점) 용도는 지역 내 수요를 바탕으로 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

* 넓은 토지 면적(약 446평)은 향후 개발 가능성을 내포하고 있으나, 자연녹지지역 등 토지 이용계획상의 엄격한 규제로 인해 실제 개발은 제한적일 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 발급 의무는 낙찰자가 반드시 이행해야 하는 중요한 사항입니다.

* 상당한 금액의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고 인수되는 임차보증금이 없어 경매 절차상 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 복합 용도 건물: 주거와 상업 시설의 결합으로 임대 수익 및 자가 이용의 이점을 동시에 누릴 수 있습니다.

* 넓은 토지: 약 446평의 토지는 향후 토지 활용 또는 재건축 가능성을 열어둡니다 (단, 지역 규제 확인 필수).

* 지역 내 수요 기반: 신촌저수지 인근 및 주변 주거/근린시설 이용객을 대상으로 하는 음식점 등 상업 시설 운영에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,288,148,620원

* 시세 분석:

* 제공된 주변 연립/다세대 매매가는 9천만원 ~ 1억 3천 5백만원 (전용면적 75~82㎡) 범위로, 본건 근린주택과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 이는 해당 지역의 주거 시세 흐름을 파악하는 보조 자료로 활용됩니다.

* 본건은 상업 시설(음식점)로서의 잠재적 수익성이 중요한 가치 평가 요소이나, 현재 임대관계 미상, 운영 상태 미확인 등으로 구체적인 수익률 산출이 어렵습니다.

* 토지 이용계획상 제한사항(자연녹지지역 등)은 향후 개발 가치를 제한하는 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 관련 이슈는 낙찰자에게 추가적인 절차 부담 및 리스크로 작용합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 현재 시점에서 건물의 실제 수익 창출 능력 및 토지의 잠재적 개발 가치를 보수적으로 평가합니다.

* 감정가 대비 약 60% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 본 물건의 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 위에 언급된 여러 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 7억 7천만원 ~ 10억 3천만원 (1,288,148,620원 × 0.6 ~ 0.8)

* 최종 입찰가는 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.