나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1258 [1] 울산광역시 중구 북정동 128 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산감정 · 평가일 2025.07.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 성안동 한국화학연구원 남측 인근에 위치하고 주변은 재개발구역이
며 북측으로 공공시설, 동측으로 아파트지대임.

교통상황

차량접근 용이하며 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고이고 평탄하며 사다리형에 유사한 주택 및 근린생활시설부지임.

인접 도로상태

북측으로 광대로에 서측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2015-02-12), 지구단위계획구역(중구B-04지구), 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 완충녹지(2016-06-30)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 정비구역(주택재개발정비구역)<도시 및 주거환경정비법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

지적도면적은 공부면적과 유사하나 수치지적도가 아닌 경우에는 지적면적오차가 있을 수 있으며, 지적상세 및 경계확인은 측량을 요합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

2. 본건은 중구B-04 재개발구역내 소재 물건으로 관리처분계획인가(2024.12.09. 중구 고시 2024-176, 2025.03.04. 중구 고시 2025-22)를 받았습니다.

3. 재개발 조합에 의하면 본건 관련하여 아파트 1블럭 74A형 배정예정이고 상가신청한 상태이므로 경매 진행 및 응찰시 상세한 내용은 재확인하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 4층건으로 1,2,4층 후면발코니에 샤시창이 설치되어
있고 4층에 다락방이 있으며 주요 마감은

외벽 : 타일, 페인팅
내부 : 벽지, 페인팅
창호 : 샤시 창 등

이용상태

근생 및 주택.

설비내역

위생급배수설비, 도시가스, 난방설비 등.

부합물 및 종물

ㄱ : 샤시조립식 판넬지붕1층소재 다용도실 2.1㎡
ㄴ : 샤시조립식 판넬지붕 옥상소재 다용도실 7.5㎡

공부와의 차이

공부면적과 대체로 유사합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

2. 건물 대부분은 폐문부재로 건축물현황도, 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 기준하여 평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 본건 구조 및 관리상태 등에 대해서는 재확인하시기 바랍니다

3. 토지감정평가요항표 ""(8)기타참고사항(임대관계 및 기타)""를 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 매각에 포함.
2. 본건은 평가시점 당시 중구 B-04 재개발구역내 소재 물건으로 관리처분계획인가(2024. 12. 9. 중구 고시 2024-176, 2025. 3. 4. 중구 고시 2025-22)를 받았고, 재개발조합에 의하면 본건 관련하여 아파트 1블럭 74A형 배정 예정이고 상가 신청한 상태이므로 입찰시 확인 요함.
3. 감정평가는 재개발사업구역내 물건(종전자산평가액을 기준으로 프리미엄을 가산하여 거래)임을 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1258 (1)

소재지: 울산광역시 중구 북정동 128 (신주소: 울산광역시 중구 북부순환도로 564)

용도: 근린주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 주택)

감정가: 1,049,000,000원 (10억 4천 9백만원)

토지면적: 218.00㎡ (약 65.95평)

건물면적: 618.53㎡ (약 187.17평)

건물 제시외면적: 9.60㎡ (약 2.90평) - (샤시조립식 판넬지붕 1층소재 다용도실 2.1㎡, 샤시조립식 판넬지붕 옥상소재 다용도실 7.5㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (정확한 정보 확인 필요) / 부산은행 (말소기준권리)

특이사항: 재개발구역, 대항력있는임차인, 유동화물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 울산광역시 중구 북정동 128번지. 한국화학연구원 남측 인근에 위치하며, 주변은 재개발구역으로 북측으로는 공공시설, 동측으로는 아파트 지대가 형성되어 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

형태 및 이용상태: 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 유사 토지로, 주택 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 북측으로 광대로, 서측으로 세로(가)에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(중구B-04지구), 대로1류(폭 35m~40m) 저촉, 완충녹지 저촉, 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 정비구역(주택재개발정비구역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 부산은행 근저당권 (접수일자: 2023-05-04). 채권액 2,200,000,000원.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당권, 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 순위 22번 상가건물임차권등기: 2025년 12월 3일 등기. 임대차보증금 30,000,000원, 차임 월 700,000원. 사업자등록신청일자 2013년 2월 26일. 확정일자 없음. 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 신 , 보증금: 30,000,000원, 차임: 700,000원, 전입일자: 2013-01-14, 대항력: 있음, 비고: 배당신고일자 2025-09-19. (상가건물임차권등기 채권자와 동일인으로 추정되며, 확정일자가 없어 잔액 인수 가능성 높음.)

* 임차인: 차 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 1985-06-29, 대항력: 있음, 비고: (금액 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요.)

* 임차인: 서 , 보증금: 40,000,000원, 차임: 200,000원, 전입일자: 2016-04-25, 확정일자: 2016-07-01, 대항력: 있음, 비고: 배당신고일자 2025-08-19. (배당받을 가능성 높음.)

* 임차인: 박 , 보증금: 10,000,000원, 차임: 500,000원, 전입일자: 2020-09-02, 대항력: 있음, 비고: (배당신고일자 없음. 인수 가능성 있음.)

* 임차인: 그린플렉스농업회사법인 주식회사, 보증금: 5,000,000원, 차임: 400,000원, 사업일자: 2023-06-13, 대항력: 없음, 비고: (배당받을 수 있음.)

* 임차인: 홍 , 보증금: 0원, 전입일자: 미상, 대항력: 없음, 비고: (배당받을 수 있음.)

총 인수 가능 보증금 (배당받지 못할 경우):

* 상가건물임차권등기(신옥식 추정): 30,000,000원 (확정일자 없어 잔액 인수 가능성 매우 높음)

* 박희진: 10,000,000원 (배당신고일자 없어 인수 가능성 있음)

* 차순희: 0원 (금액 미상이나 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.)

* 합계: 최소 40,000,000원 (4천만원) 이상의 보증금을 매수인이 인수할 수 있습니다. (신옥식의 경우 배당에서 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 부담합니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 울산 중구 북정동의 재개발 예정 구역 내 위치한 근린주택으로, 지역 내 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

주변에 한국화학연구원, 공공시설, 아파트 단지 등이 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

상가 건물로서 근린생활시설 용도로 활용 가능하여 다양한 업종 유치가 가능하며, 지역 경제 활성화와 함께 상권 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

재개발 구역 지정으로 향후 신축 아파트 및 상가 단지 개발 시 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 울산 시내 접근성이 양호하며, 단지 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변에 공공시설, 아파트 단지 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (세부적인 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

재개발 사업 진행 불확실성: 재개발 구역으로 지정되었으나, 사업 계획 변경, 지연, 무산 등 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 조합과의 긴밀한 확인이 필수적입니다.

대항력 있는 임차인 다수 존재: 총 5명의 대항력 있는 임차인이 있으며, 이들의 보증금 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 특히 상가건물임차권등기(30,000,000원)는 확정일자가 없어 인수 가능성이 높습니다.

미확인 임대 관계: 임대 관계가 미상인 임차인이 있어, 실제 점유 및 임대차 현황을 면밀히 조사해야 합니다.

건물 노후화 및 관리 상태: 건물이 1991년 건축되어 노후화되었으며, 일부 폐문 부재로 인해 정확한 관리 상태 파악에 어려움이 있습니다. 매각 진행 및 응찰 시 구조 및 관리 상태 재확인이 필요합니다.

재개발 예상 아파트 배정 및 상가 신청: 재개발 조합에 따라 아파트 1블럭 74A형 배정 예정이며 상가 신청 상태로, 입찰 시 조합을 통해 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산 중구 북정동의 재개발 예정 구역 내 위치한 근린주택으로, 장기적인 관점에서 재개발에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

좋은 입지 조건과 도로 접근성을 갖추고 있으나, 다수의 대항력 있는 임차인 존재 및 인수해야 할 보증금, 그리고 재개발 사업의 불확실성은 주요 리스크 요인입니다.

건물 노후화 및 미확인 임대 관계 등도 신중한 검토가 필요합니다.

재개발 사업 진행 현황 및 예상되는 아파트/상가 배정 관련 정보를 조합을 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

재개발 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대: 중구 B-04 재개발 구역으로 지정되어 향후 신축 아파트 및 상가 개발 시 높은 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

우수한 입지 및 접근성: 대로변에 접하고 있어 차량 접근이 용이하며, 인근 편의시설 및 교통망 이용이 편리합니다.

종전자산평가액 기준 프리미엄 가산 감정: 감정평가가 재개발 사업구역 내 물건임을 감안하여 프리미엄을 가산하여 평가되었으므로, 잠재적 가치가 반영된 것으로 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(4억 3천 6백만원 ~ 4억 8천만원)는 본건의 규모 및 용도와 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건은 근린주택으로 총면적 618.53㎡(약 187평)에 토지 218㎡(약 66평)를 포함하는 대규모 물건입니다.

감정가는 1,049,000,000원(10억 4천 9백만원)으로, 재개발 프리미엄이 일부 반영된 금액으로 판단됩니다.

권리분석 상 최소 40,000,000원(4천만원) 이상의 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있으며, 재개발 사업 진행 현황 및 아파트/상가 배정 결과에 따라 실제 가치가 크게 변동될 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 10억 4천 9백만원을 기준으로 하되, 인수해야 할 보증금(최소 4천만원) 및 재개발 사업 진행 리스크를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가 대비 80~90% 수준에서 고려해 볼 수 있으나, 재개발 사업의 확실성 및 향후 시세 변동 가능성을 면밀히 분석 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

추정 입찰가 범위: 약 8억 4천만원 ~ 9억 4천만원 (감정가 10억 4천 9백만원 기준)

주의: 상기 예상 입찰가는 정보 부족 및 시세 변동 가능성을 고려한 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 전문가와 상의하고 현장 조사를 철저히 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.