나이스옥션 법원경매 창원 2025타경601 [1] 경상남도 김해시 진영읍 좌곤리 2-14 나동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우감정 · 평가일 2025.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 좌곤리 소재 '금산초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

단지 내 차량 출입 가능하며, 일반적인 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건내 4층 403호로서,
외 벽 : 모르타르위 페인팅마감.
내 벽 및 천정: 벽지 및 일부 타일붙임.
창 호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비 및 난방설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형토지로서 '공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 북동측으로 소로2류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종
제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:현장조사시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란하여, 탐문조사내용,
외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는
바, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

물건 비고

통칭 '대근아파트'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경601 (1)

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 좌곤리 2-14 나동 4층 403호

용도: 아파트

감정가: 60,000,000원

토지면적: 49.23㎡ (약 14.89평)

토지 지분: 49.2325㎡ (약 14.89평)

건물면적: 82.20㎡ (약 24.86평)

건물 지분: 82.2㎡ (약 24.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매 (부동산)

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건, 공유물분할 경매

주의사항: 통칭 '대근아파트'

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 김해시 진영읍 좌곤리 소재 '금산초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 지역으로서의 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황

단지 내 차량 출입이 가능하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태

본 물건 대지권의 목적이 되는 토지는 북동측으로 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 이는 부동산의 공유자들이 분할 방법을 협의하지 못하여 법원을 통해 경매로 처분하는 절차입니다.

* 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2024년 12월 19일 접수된 '주식회사 대한채권관리대부'의 4번 김수찬 지분 전부 이전 관련 강제경매 개시 결정 건으로 확인됩니다. 이에 따라 매각으로 인해 위 권리보다 후순위의 권리들은 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리

'매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 세부 내용은 명시되지 않았습니다. 이는 현장 및 등기부 확인 시 추가적인 검토가 필요할 수 있는 부분입니다.

* 임차인 현황

명시된 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 즉, 별도의 임차인 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

* 집합건물 등기부 요약

소유권 이전 기록은 여러 차례 나타나고 있으며, 최근에는 상속 및 매매를 통한 소유권 변동이 있었습니다. 마지막으로 2024년 12월 19일 강제경매 개시 결정이 있었으며, 이후 2025년 7월 8일 공유물분할을 위한 임의경매 개시 결정(본건)이 등기되었습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경

본 물건이 속한 '대근아파트' 단지는 금산초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 단지 규모

총 180세대의 아파트로, 지역 내에서 중간 규모의 단지에 해당합니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보

아파트명: 대근아파트

주소: 경상남도 김해시 진영읍 좌곤리 2-14

준공연도: 1991년 11월 22일

최고 층수: 6층

총 세대수: 180세대

주차: 지하 주차장은 없으며, 총 주차 대수 정보는 미기재 상태입니다. (주차 공간 부족 가능성)

* 편의시설

단지 인근의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다. 또한, 초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 관리사무소

관리사무소 연락처: 051-342-3266

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화

1991년 준공된 아파트로, 건축된 지 30년 이상 경과하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 확인 곤란

현장 조사 시 폐문 부재로 인해 정확한 내부 이용 상황 및 관리 상태 확인이 어려웠습니다. 따라서 경매 입찰 전 반드시 내부 상태를 재확인해야 하는 리스크가 존재합니다.

* 미확인 권리 가능성

'매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되었으나 상세 정보가 없어, 해당 권리의 존재 여부 및 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 주차 공간 부족

제시된 정보에 따르면 지하 주차장이 없으며, 총 주차 대수 정보도 명확하지 않아 주차 공간 부족 문제가 있을 수 있습니다.

* 공유물 분할 경매의 특성

일반적인 경매와 달리 공유물 분할 경매는 소유권 관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있어, 법률적 검토가 더욱 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 진영읍에 위치한 '대근아파트' 나동 4층 403호입니다. 공유물 분할을 위한 경매로 진행되며, 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 초등학교가 인근에 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 다만, 1991년 준공된 건물로 노후화가 진행되었으며, 현장 방문 시 내부 확인이 어려웠던 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 중요한 리스크 요소입니다. 또한, 미확인될 수 있는 지상권 존재 가능성 및 주차 공간 부족 문제도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신규 개발 가능성

진영읍 지역의 개발 동향 및 향후 가치 상승 가능성을 고려할 때, 재건축이나 리모델링 등을 통한 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 안정적인 수요

초등학교 인근의 아파트 단지라는 점에서 실수요자의 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 경매 기회

공유물 분할 경매의 특성상, 시장 가격 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 법률적 리스크에 대한 철저한 분석이 수반되어야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(82.2㎡)의 물건이 2026년 2월 2일 5,300만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 감정가는 6,000만원입니다.

물건의 내부 상태 확인의 어려움, 건물의 노후화, 주차 공간 부족 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 현재 시세 및 감정가, 그리고 경매 물건의 특수성을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 5,700만원 수준으로 제안합니다. 이 가격은 경매 초기 단계에서 경쟁을 피하고, 향후 발생할 수 있는 수리 및 기타 부대 비용을 감안한 보수적인 산정입니다.

* 면적 정보:

전용면적: 82.20㎡ (약 24.86평)

분양면적: 제공된 자료 내에서 해당 호실의 명확한 분양면적 정보는 확인되지 않았습니다.

* 참고:

최근 매매 사례:

- 2025년 12월 31일: 6,500만원 (84.81㎡, 6층, 나동)

- 2026년 2월 9일: 4,000만원 (57.945㎡, 2층, 가동)

- 2026년 2월 2일: 5,300만원 (82.2㎡, 5층, 동 미기재)

* 주변 시설:

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 확인되지 않았습니다. 금산초등학교 및 일반적인 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.