나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12104 [1] 울산광역시 북구 산하동 972-6 1동 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 산하동 강동산하지구도시개발구역내 강동고등학교 북동측인근에 소재하며,
도시개발구역은 일부 대단지아파트, 일부상가 일부 학교 등으로 이용중이며 일부 건축중이고
그외는 나지상태임.

교통상황

차량출입 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 내 2층으로
외벽 : 치장석, 페인트 등
내부 : 인테리어마감
창호 : 샤시 등 내부상세 미상임.

이용상태

근린생활시설.

설비내역

공동위생, 급배수설비, 화재관리, 도시가스, 승강기 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세로장방형지로 업무시설 및 근린생활시설 부지임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복4차로인 강동산하5로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상입니다.

2. 본건은 호실표시가 없으나 경계벽으로 구분되어 있고 건축물현황도에 위치 및 각 수치가
표시되어 있으므로 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조의 ‘구분소유권의 목적
’이 인정될 수 있는 것으로 판단하고 평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 재확인하시기 바랍
니다.

3.강동산하지구 상가지대는 낙찰가율이 낮은편이므로 응찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12104 (1)

* 소재지: 울산광역시 북구 산하동 972-6 1동 2층 206호

* 신주소: 울산광역시 북구 강동산하5로 22 (산하동)

* 용도: 근린상가 (업무시설 및 근린생활시설)

* 감정가: 150,000,000원

* 토지면적: 16.18㎡ (약 4.89평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 48.00㎡ (약 14.52평)

* 건물 지분: 48㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중울산농업협동조합

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 10층

* 해당 층수: 2층

* 집합건물 호수: 206호

* 준공일자: 2017년 10월 20일

* 건물 전체 대지면적: 1075.8㎡

* 건물 전체 건축면적: 736.76㎡

* 건물 전체 연면적: 4705.72㎡

1.1. 입지조건

2.

3.

* 위치 및 주위환경: 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구 도시개발구역 내에 위치하며, 강동고등학교 북동측 인근입니다. 해당 구역은 일부 대단지 아파트, 상가, 학교 등으로 이용 중이며, 일부는 건축이 진행 중이고 나머지는 나지 상태입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 건물 남측으로 왕복 4차로의 강동산하5로에 접해 있습니다.

* 주변 환경: 강동산하지구 상가지대에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

3.

* 말소기준권리: 2017년 11월 3일 접수된 중울산농업협동조합의 근저당권입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 유재홍 외 2명 (2017-10-31)

* 공유자전원지분전부이전: 송상훈 (2017-11-03, 매매 금170,000,000원) - 말소

* 근저당권: 중울산농업협동조합 (2017-11-03, 금143,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 중울산농업협동조합 (2025-07-09, 116,082,709원) - 말소

* 등기부채권 총액: 143,000,000원 (최선순위 근저당권 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (공고상 '지상권개요' 비고란에 '지상권'으로 표기되었으나, 실제 인수 여부는 추가 확인 필요)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

2.

3.

* 업종: 근린생활시설 및 업무시설로 이용 가능한 건물입니다.

* 건물 현황: 10층 규모의 철근콘크리트 건물 내 2층에 위치하고 있습니다.

* 지역 개발: 강동산하지구 도시개발구역 내에 위치하여 주변으로 아파트 단지, 상가, 학교 등이 조성되어 있거나 개발 중입니다.

* 상가 특성: 강동산하지구 상가지대는 과거부터 낙찰가율이 낮은 경향을 보여왔으므로, 응찰 시 참고가 필요합니다.

1.4. 생활정보

2.

3.

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 좋으며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 도시개발구역 내에 위치하여 주변 아파트 단지 및 상업시설 이용이 가능합니다. 강동고등학교가 인근에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

* 낙찰가율: 강동산하지구 상가지대의 경우, 평균적인 낙찰가율이 낮게 형성되는 경향이 있습니다. 따라서 보수적인 접근이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인 현황이 명확하지 않고 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계 0원임을 감안하더라도, 점유 이전이나 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.)

* 구분소유권 확인 필요: 본 건은 호실 표시가 없어 경계벽으로 구분된 상태로 평가되었으며, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」상 구분소유권이 인정될 수 있다고 판단되었습니다. 다만, 실제 경매 진행 및 응찰 시 해당 물건의 정확한 구분소유권 여부 및 경계 등을 반드시 재확인해야 합니다.

* 지역 환경: 주변에 공사 폐기물이 방치되거나 미완성된 건축물이 확인된 사례가 있어, 지역 개발 과정에서 발생하는 환경적 이슈나 미관상의 문제가 있을 수 있습니다. (관련하여 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

* 토지이용계획: 가축사육제한구역(전부제한)에 해당되어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

3.

본 물건은 울산광역시 북구의 신흥 개발 지역인 강동산하지구 도시개발구역 내에 위치한 상가 건물입니다. 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 2층에 소재하며, 근린생활시설 및 업무시설 용도로 활용 가능합니다. 교통 접근성이 양호하고 주변 개발이 진행 중이라는 긍정적인 측면이 있습니다. 그러나 해당 지역 상가지대의 낮은 낙찰가율, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크, 그리고 집합건물로서의 정확한 권리 및 구분소유권 확인 필요성 등이 주요 리스크 요인으로 작용할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3.

* 미래 가치: 강동산하지구 도시개발사업 진행에 따른 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 접근성: 주요 도로에 인접하고 대중교통 이용이 편리하여 사업체 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 다용도 활용: 근린생활시설 및 업무시설로의 활용이 가능하여 다양한 업종의 사업체 유치가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

3.

예상 입찰가는 감정평가액 1억 5천만원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 강동산하지구 상가지대의 낮은 낙찰가율, 임대 관계 미상으로 인한 명도 소요 시간 및 비용, 그리고 구분소유권에 대한 추가적인 확인 및 검증 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용 등을 면밀히 분석해야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기보다는, 현재 법원 경매 정보와 지역 상권 특성을 고려했을 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 요구되며, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 함을 강조합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.