나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12106 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 7층701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '부산대양산캠퍼스역' 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 주거나지, 상업시설, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하며, 제반교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상11층 건물내 제7층 제701호 제8층 제801호로서
외벽: 외장타일 붙임 마감 등
내벽: 대리석 붙임 마감 및 인테리어 마감 등
창호: 페어글라스창임.

이용상태

기호(1,2) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기타사항:본건의 대지면적은 집합건축물대장상 816.62㎡로 기재되어 있으며 토지대장 및 등기사항전부증명서의 대지권의 목적인 토지의 표시는 816.6㎡로 상이하나 본건의 평가에서는 귀 제시목록상의 면적으로 기재하였음.

물건 비고

본 건 건물의 건축물대장상 대지면적은 816.62㎡이나, 토지대장상 면적 및 등기사항증명서 중 대지권의 목적인 토지의 표시상 면적은 816.6㎡이므로 응찰시 별도 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 사건 내역

사건번호: 울산지방법원 2025타경12106 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

2.2. 부동산 현황

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4, 7층 701호

건물 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제1,2종 근린생활시설, 문화집회시설)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,750,000,000원

토지 면적: 95.68㎡ (약 28.94평) / 토지 지분: 95.6773㎡

건물 면적: 509.77㎡ (약 154.21평) / 건물 지분: 509.77㎡

건축물대장상 대지면적: 816.62㎡

토지대장/등기부상 대지권 목적 토지 면적: 816.6㎡

3. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '부산대 양산캠퍼스역' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 주거나지, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

가장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로망 상태는 보통입니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 및 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

'부산대 양산캠퍼스역' 인근에 위치하여 교통 여건이 양호한 편입니다.

4. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전: 제이앤케이주식회사 (2019.04.17) → 주식회사 스카이공유오피스 (2024.06.28)

근저당: 주식회사 아이엠뱅크 (2024.06.28) 채권최고액 2,880,000,000원

임의경매개시결정: 주식회사 아이엠뱅크 (2025.07.09) 청구금액 2,880,000,000원 (울산지방법원 2025타경12106)

압류: 국민건강보험공단 (2025.07.21), 양산시 (2026.01.02)

가압류: 주식회사 빙그레 (2025.09.24) 채권금액 3,121,688원

총 채무액: 2,883,121,688원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 6,000,000원 (월세 추정)

전입(사업)일자: 2023.06.29

대항력: 있음

비고: 권리분석 필요

임차인: 주식회사 앤봄

보증금: 500,000,000원

차임: 10,000,000원 (월세 추정)

전입(사업)일자: 2021.08.27

대항력: 있음

비고: 권리분석 필요

임차인: 주식회사 청남에이치웨딩

보증금: 30,000,000원

차임: 3,000,000원 (월세 추정)

전입(사업)일자: 2021.03.10

대항력: 있음

비고: 권리분석 필요

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우: 금액이 명시되어 있으나, 본 건의 경우에도 명확한 확인 없이는 입찰에 신중해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 2024년 06월 28일 접수된 주식회사 아이엠뱅크 근저당권 (을18)입니다.

본 경매로 인해 말소되는 권리: 위 말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. (근저당, 임의경매, 압류, 가압류 등)

인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인의 보증금: "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 있는지 또는 배당을 통해 모두 변제되는지 추가 확인이 반드시 필요합니다. (주: 본 건의 경우, 임차인의 권리 관계 및 보증금 인수 여부는 매우 중요하므로, 명확한 확인 없이는 입찰에 신중해야 합니다.)

* 기타: 물건명세서상 '지상권개요'에 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되었으나, 상세 내용 없음. (현재 등기부상 지상권 등기는 확인되지 않음)

5. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 부산대 양산캠퍼스역 인근으로, 대학가 상권 및 주변 배후 주거단지를 배후로 하는 일반 상업지역에 속합니다.

다양한 상업 시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구 및 잠재적 고객 확보가 용이할 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상 상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업적 개발 및 이용에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 용도 및 이용 상태

건축물 용도는 제1,2종 근린생활시설 및 문화집회시설로 되어 있으며, 현재도 근린생활시설로 이용 중입니다.

7층 701호의 구체적인 내부 이용 상태는 현장 확인이 필요하나, 일반적으로 사무실, 상점, 학원 등 다양한 업종으로 활용 가능합니다.

6. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 대형마트, 병원, 관공서 등 생활 편의시설이 위치하고 있어 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 및 문화시설

부산대학교 양산캠퍼스가 인근에 위치하며, 관련 연구시설 및 교육 시설 이용이 용이합니다.

주변에 다수의 학교가 있어 상대보호구역으로 지정된 점은 상가 운영 시 일부 제약이 될 수 있습니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역 검색 결과, 본건과 인접한 곳에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

대항력 있는 임차인 존재: "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 실제 보증금 인수 여부 및 배당 관계가 명확히 확인되지 않았습니다. 임차인들의 전입(사업)일자가 비교적 최근이며, 특히 주식회사 앤봄의 보증금이 5억 원으로 크므로, 명도 진행 시 예상치 못한 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 해당 임차인들의 권리관계(우선변제권, 최우선변제권 등) 및 배당표를 면밀히 검토해야 합니다.

높은 총 채무액: 총 채무액이 감정가를 초과하는 28억 원 이상으로, 경매 절차에서 유찰될 가능성이 있으며, 차후 유찰 시 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

6.2. 서류상 차이 관련 리스크

대지 면적 불일치: 건축물대장상 대지면적(816.62㎡)과 토지대장 및 등기사항증명서상의 대지권 목적 토지 면적(816.6㎡) 사이에 미세한 차이가 있습니다. 본건 감정평가 및 보고서에서는 제시된 면적을 따랐으나, 실제 응찰 시에는 해당 면적 차이가 실제 권리관계나 토지 이용에 미치는 영향이 있는지, 그리고 이로 인해 추후 문제가 발생할 가능성은 없는지 추가적인 현장 확인 및 법률 자문이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

공동담보 물건: 본건이 공동담보로 설정된 경우, 다른 공동담보 물건의 경매 결과에 따라 본 건의 매각 절차나 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

7.1. 우수한 입지: 부산대 양산캠퍼스역 인근의 역세권 상업지구에 위치하여 잠재적 수요가 풍부합니다.

7.2. 다양한 용도 가능성: 근린생활시설 및 문화집회시설 용도로 활용 가능하여 업종 선택의 폭이 넓습니다.

7.3. 신축 건물: 비교적 최근에 신축된 건물(2016년 사용승인)로, 내부 시설의 현대화 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

7.4. 역세권 개발 잠재력: 해당 지역은 지속적인 개발 및 인구 유입이 예상되는 곳으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 종합 의견

8.1. 본 물건은 역세권이라는 우수한 입지에 비교적 신축된 근린상가 건물로 투자 가치가 있습니다.

8.2. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부, 공동담보 물건의 존재, 그리고 대지 면적의 서류상 차이 등 명확히 확인해야 할 권리 및 서류 관련 리스크가 상당수 존재합니다.

8.3. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 명도 비용과 직결되므로, 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 잠재적 인수 금액을 산정한 후 입찰에 참여해야 합니다.

8.4. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고, 본인이 감수할 수 있는 수준의 위험 범위 내에서 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

10. 예상 입찰가

9.1. 본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.

감정가: 1,750,000,000원

인수 보증금: "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 고려하여 최악의 경우(전액 인수)를 가정하여 보수적으로 산정해야 합니다. (예: 5억 4천만원 + α)

기타 인수될 수 있는 권리 및 비용: (현재 명확한 인수 권리 없음)

수리 및 명도 비용: 임차인 명도 및 내부 수리 등에 소요될 비용을 고려해야 합니다.

시장 상황 및 주변 시세: 양산시 물금읍 상가 시세 및 최근 거래 사례를 참고해야 합니다.

9.2. 본 건의 경우, 높은 권리 부담(대항력 있는 임차인)과 서류상 차이 등의 리스크를 감안할 때, 감정가 이하로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

9.3. 정확한 예상 입찰가는 상세한 권리분석, 임차인과의 협상 가능성, 시장 조사 등을 통해 결정되어야 하나, 현재 정보만으로는 보수적으로 접근하여 감정가의 70~80% 수준에서 검토해 볼 수 있습니다.

9.4. 따라서, 보수적 접근 시 예상 입찰가는 약 12억 2천 5백만원 ~ 14억원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. (주: 이는 예시이며, 실제 입찰가는 추가 정보 확인 후 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.