나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31499 [1] 대구광역시 달서구 두류동 804-51 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 두류동 소재 ""대구보건고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위
일대는 정비된 주택지대로서, 단독주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로
형성되어 있으며, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 소형 차량 출입이 가능하며, 동측 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 소재
하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 부근일대는 북동측으로 완만한 경사를 이루고 있으며, 단독주택
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육지원청 문의요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관
한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 철근콘크리트조 및 벽돌조 스라브지붕 2층 건물로서
사용승인일은 1991.06.26.이며
외벽: 적벽돌, 화강석 및 타일 마감,
내벽: 벽지, 미장합판 및 일부 타일 마감,
바닥: 장판 및 일부 타일 등 마감,
창호: 샤시 이중창입니다.

기호 ㄱ,ㄴ) 샷쉬조 샷쉬지붕 단층 건물 입니다.

이용상태

기호 2) 지하: 창고
1층: 단독주택(2가구)(각 방2, 주방, 거실, 욕실1 등)
2층: 단독주택(1가구)(방3, 주방, 거실, 욕실2 등)

기호 ㄱ,ㄴ) 창고

설비내역

기호 2) 1,2층: 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어
있습니다.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 제시외건물 ㄱ,ㄴ)이 소재합니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구광역시 달서구 두류동 804-51번지에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 대구서부지원 2025타경31499 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 306,509,400원입니다.

토지 면적은 159.00㎡ (약 48.1평)이며, 건물 면적은 178.53㎡ (약 54.0평)입니다.

제시외 건물 면적은 19.30㎡ (약 5.8평)이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 대구광역시 달서구 두류동에 위치하며, "대구보건고등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 정비된 주택지대로 단독주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통입니다.

교통 상황으로는 소형 차량의 진출입이 가능하며, 동측 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

인접 도로 상태는 본 건 동측으로 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황 상 소유권은 정금석, 정경철 씨에게 이전되었으며, 말소기준권리는 2020년 3월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (103,400,000원)입니다.

이후 접수된 남부새마을금고 근저당 (12,000,000원), 국민건강보험공단 압류, 한국주택금융공사의 임의경매 개시 결정 등은 모두 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 115,400,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 임차인 김 : 보증금 및 차임 정보가 미상이며, 전입일자는 2018년 2월 19일입니다. 대항력이 있는 것으로 표시되어 있어, 보증금 및 차임 정보가 미상임에도 주의가 필요합니다.

* 임차인 김창규: 보증금 35,000,000원, 차임 0원이며, 2019년 10월 11일 전입 및 확정일자를 받았습니다. 대항력이 있으며, 2025년 7월 28일 배당신고를 하였습니다. 해당 보증금 35,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 임차인 이월분: 보증금 및 차임 정보가 미상이며, 전입일자는 2019년 10월 11일입니다. 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

인수해야 할 총 보증금 합계는 35,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 시세 정보는 '다세대' 주택의 매매 사례이며, 본 건은 '단독주택'으로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

최근 매매 사례들을 보면, 두류동 일대의 다세대 주택은 전용면적 약 18평 ~ 25평 기준으로 9,000만원에서 1억 8,100만원 수준에서 거래되었습니다. 평당 약 500만원에서 860만원 수준으로 파악됩니다.

본 건의 감정가는 3억 300만원으로, 이러한 다세대 주택 시세와 비교하면 다소 높게 책정된 것처럼 보일 수 있습니다. 그러나 단독주택으로서의 가치는 별도 평가가 필요하며, 실제 시장에서는 더 높은 가치를 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 주택지대에 위치하고 있으며, 단독주택, 다가구주택, 아파트 등이 주변에 분포하고 있습니다.

인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 소형 차량의 접근이 가능합니다.

정확한 편의시설 정보는 외부 조사가 필요하나, 일반적으로 두류동 지역은 생활 편의시설 및 공공시설 (예: 두류공원, 대구문화예술회관 등) 이용이 편리한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 중 김정민 씨의 보증금 및 차임이 미상이라는 점입니다. 보증금액이 명확히 파악되지 않아 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

또한, 제시외 건물(면적 19.30㎡)이 토지 및 건물과 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 이에 대한 관리나 철거 비용 등을 고려해야 합니다.

건축물 사용승인일이 1991년으로 노후된 편이므로, 향후 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 대구광역시 달서구 두류동의 주거 지역에 위치한 단독주택입니다.

우수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인 김정민 씨의 보증금 미상, 제시외 건물 포함 매각 등 잠재적 리스크가 존재합니다.

등기부상 채무 총액이 비교적 적고 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 낙찰 시 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

감정가 대비 현재 시세는 낮게 평가된 가능성도 있으나, 임차인 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대구광역시 달서구 두류동이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 단독주택으로, 향후 재건축이나 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주변 주택가 형성으로 안정적인 거주 환경을 기대할 수 있습니다.

* 감정가가 시세 대비 낮을 가능성이 있어 적정 가격 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 306,509,400원입니다.

낙찰자가 인수해야 하는 임차 보증금은 35,000,000원입니다.

또한, 임차인 김정민 씨의 보증금 미상으로 인한 추가 인수 가능성이 존재하므로, 이에 대한 위험 프리미엄을 고려해야 합니다.

주변 시세 분석 결과, 본 건의 실제 가치는 감정가 이상일 가능성이 있으나, 임차인 리스크를 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 advisable합니다.

이에 따라, 인수되는 임차 보증금을 제외하고 예상 시세를 고려한 입찰가 범위는 다음과 같이 제안합니다.

* 보수적 접근 시: 약 2억 2천만원 ~ 2억 3천만원

* 적정가 낙찰 시 (리스크 관리 포함): 약 2억 4천만원 ~ 2억 5천만원

상기 금액은 인수 보증금(35,000,000원)을 제외한 금액이며, 김정민 임차인의 보증금 미상 부분을 최악의 경우까지 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.