나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경1945 [1] 경상북도 고령군 개진면 반운리 672 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 고령군 개진면 반운리 소재 '반천들'에 소재하는 농경지(기호 1) 및
개진면 직리 소재 '구. 직동초등학교(현 고령군 도예전수교육관)' 북측 인근(기호 2,3)에
소재하며 기호 1) 주위는 농경지가 혼재하는 순수경지정리지대, 기호 2,3)은 농경지, 임야
등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 곤란하나 인근까지는 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1) : 인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서 '답'으로 이용중입니다.
기호 2,3) : 남측 하향 경사지에 위치한 부정형 토지로서 '자연림' 상태입니다.

인접 도로상태

기호 1~3) 공히 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 농림지역 가축사육제한구역(250m 제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>
기호 2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역((2024-01-27)(일반형)) 가축사육제한구역
(250m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역
(500m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
기호 3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)((2024-01-27)(일반형))
가축사육제한구역(250m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(500m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다.
(2) 기 타 : 기호 1) 토지는 북측 및 남측 토지와 일단의 '답'으로 이용되고 있으며,
기호 2,3) 지상에 분묘 수기가 소재합니다.

물건 비고

지분매각
공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권 행사할 수 없음
농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
공부상 '전'이나 북측 및 남측 토지와 일단의 '답'으로 이용중임.
맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2025타경1945 (1)

물건소재지: 경상북도 고령군 개진면 반운리 672

토지 용도: 전 (현황: 답)

감정평가액: 26,884,000 원

토지 면적: 1,144.00㎡ (약 346.07평)

매각 대상: 토지 지분 매각 (572㎡, 전체 면적의 1/2)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 동고령농업협동조합 (추정)

물건명세서 작성일: 2026년 5월 18일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 고령군 개진면 반운리에 소재하는 농경지로, '반천들' 지역에 위치합니다. 인근에는 '구. 직동초등학교(현 고령군 도예전수교육관)'가 있으며, 주위는 농경지가 혼재하는 순수 경지 정리 지대로 형성되어 있습니다. (기호 1)은 농경지, 기호 2,3)은 농경지, 임야 등으로 구성되어 있습니다.)

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근은 다소 곤란하나, 인근까지는 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

본건 토지(기호 1)는 인접 토지와 등고평탄한 가장형 토지로서 공부상 '전'이나 실제로는 북측 및 남측 토지와 일단의 '답'(논)으로 이용 중입니다. (기호 2,3)은 남측 하향 경사지에 위치한 부정형 토지로서 '자연림' 상태입니다.)

2.4. 인접 도로상태

본건 토지(기호 1~3)는 모두 맹지에 해당합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호 1): 농림지역, 가축사육제한구역(250m 제한지역), 농업진흥구역

* 기호 2): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(250m, 500m 제한지역), 준보전산지

* 기호 3): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(250m, 500m 제한지역), 준보전산지

2.6. 주변 시설 및 혐오시설 확인 (추가 조사 필요)

지도 서비스 및 관련 기관(토지이용규제정보시스템 등)을 통해 주변의 공장, 축사, 폐기물 처리 시설, 화장장 등 혐오시설의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이러한 시설은 토지의 가치 및 활용도에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 제공된 정보만으로는 혐오시설의 유무를 판단할 수 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2024년 10월 8일 접수된 동고령농업협동조합의 가압류 (갑7)입니다.

* 본 경매로 인해 말소기준권리(갑7) 이하 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 소멸될 예정입니다.

* '갑5' 권리(농업협동조합자산관리회사 가처분)는 2020년 1월 8일에 접수되었으나, 말소 처리되었습니다.

* 등기부채권 총액: 45,133,015 원 (동고령농업협동조합)

3.2. 임차인 현황

* 인수 대상 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 특이사항

* 본 건은 지분 매각으로 진행됩니다.

* 공유자의 우선매수권 신고가 가능합니다.

* 분묘기지권이 소재할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역의 농경지로서, 일반적인 상업적 상권 분석 대상과는 거리가 있습니다. 주변은 농경지와 임야 등으로 구성되어 있어 주거 또는 상업 시설 밀집 지역과는 구분됩니다.

5. 생활정보

* 인근에 과거 직동초등학교 부지가 있었으나, 현재는 고령군 도예전수교육관으로 활용되고 있습니다.

* 다수의 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 도시 지역의 편의시설, 병원, 대중교통망 등 생활 인프라는 상대적으로 부족할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 도로에 직접 접하지 않아 건축 허가 등 토지 이용에 제약이 따르며, 진입로 확보를 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지분 매각: 전체 토지의 절반만 매각되므로, 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 이 과정에서 갈등이나 분쟁의 소지가 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 경매 절차에서 공유자가 본 물건을 최고가 매수 신고인과 동일한 가격으로 우선 매수할 권리가 있습니다. 공유자가 이를 행사할 경우 낙찰이 무산됩니다.

* 분묘 기지권: 토지 내에 분묘가 소재할 경우, 분묘의 연고자에게 분묘 설치 장소에 대한 타인 토지 사용 권리(분묘기지권)가 인정될 수 있습니다. 이는 토지 사용 및 개발에 큰 제약을 초래하므로, 사전에 철저한 현장 조사가 필요합니다.

* 농지취득자격증명: 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못하므로, 입찰 전 반드시 확인 및 준비해야 합니다.

* 이용 현황과 공부상 차이: 공부상 '전'이나 실제 '답'으로 이용 중인 점은 향후 농지 관련 행정 처리 시 참고해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 고령군에 위치한 농경지 지분 매각 건입니다. 맹지, 지분 매각, 공유자 우선매수권, 분묘기지권 가능성 등 다수의 확인 및 해결이 필요한 사항들이 존재합니다. 특히 분묘기지권은 토지 활용에 결정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 사전에 반드시 현장 조사를 통해 분묘의 존재 여부 및 그 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부 또한 중요한 고려 사항입니다. 이러한 여러 제약 조건을 감안할 때, 본 물건은 신중한 접근이 요구되며, 명확한 이용 계획이나 목적이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 감정가 26,884,000원에 대한 토지 전체 면적 1,144.00㎡(약 346평)를 고려할 때, 단위 면적당 감정가는 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 토지 확보 전략: 해당 지역의 농지 가격 상승 가능성이나 향후 개발 가능성을 염두에 둔 장기적인 토지 확보 전략의 일환으로 고려해 볼 수 있습니다.

* 주변 토지와의 통합 가능성: 맹지라는 단점을 해결하기 위해 인접 토지와의 협의를 통해 통합 개발 또는 이용 계획을 수립할 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 26,884,000원이며, 매각 대상은 토지 지분 572㎡ (약 173평)입니다. 지분 매각, 맹지, 분묘기지권 가능성, 공유자 우선매수권 행사 등 여러 위험 요소를 고려해야 합니다. 따라서 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 단순 감정가 적용 시 (토지 전체 감정가 26,884,000원) * 0.5 (지분 비율) = 13,442,000원 이지만, 이는 현실적인 입찰가 산정에 충분하지 않습니다.

* 맹지, 분묘기지권 해결 비용, 향후 공유자와의 관계 형성 비용 등을 감안하면, 실제 입찰가는 이보다 더 낮게 책정되거나, 명확한 이용 계획 없이는 입찰을 보류하는 것이 현명할 수 있습니다.

* 본 물건은 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 통해 잠재적 리스크를 정확히 파악한 후, 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 조사 결과를 바탕으로 결정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.