나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31502 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 221 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해창 · 평가일 2025.07.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 소재 '다사읍행정복지센터 서재출장소' 북
측 주변에 위치하고 있으며, 주위는 도심 외곽 금호강 인근 및 근거리 일대의 '주택 및
소규모 공장지대로서, 단독 및 다가구주택, 빌라, 소규모 공장 등과 주변 도로변 각종 근
린생활시설, 학교, 관공서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

- 본건 토지까지 일반차량 접근 가능하며, 남측 주변 주도로(서재본길)변으로 약 30m, 50m
내외 거리에 시내버스정류장이 소재하고 있음.

- 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교
통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 남측 하향 경사지대에 약간의 등고차를 이루며 자체 대체로 평탄하게 형성되어 있
는 사다리형의 토지로서, 현재 '근린생활시설(제조업소) 부지'로 이용되고 있음.

인접 도로상태

본건 토지 서측으로 약 6m 아스팔트포장도로와 접하고 있으며, 인접 도로는 남측 주변 주
도로(왕복 3차선)와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 ""준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제
한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대자연유치원)<교육환경 보
호에 관한 법률>""에 해당함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기타사항: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호(2)]

-기존부분

철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
사용승인일: 일반건축물대장상 ""1992. 02. 25.""

외벽: 시멘트몰탈 위 페인팅 및 적벽돌타일, 화강석 붙임 등 마감
내벽: 시멘트몰탈 위 페인팅 및 벽지 도배, 일부 타일 등 마감
천정: 시멘콘크리트 노출 위 페인팅 및 텍스 등 마감
바닥: 칼라하드너 및 장판지깔기, 데코타일 등 마감
창호: 새시창호

-증축부분

경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
사용승인일: 일반건축물대장상 ""2013. 09. 27.""

외벽: 샌드위치판넬 잇기
내부: 타일 등 마감
천정: 텍스 마감
바닥: 바닥타일 등 마감
창호: 새시창호

이용상태

- 기존부분:
제조업소[세부이용- 지1층(창고), 1층(제조업소 및 창고), 2층(사무실 및 기숙사)]

- 증축부분 : 화장실

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기타사항: 건물 지하는 어두워서 후레쉬로 일부 관측이 이루어졌으며, 바닥에는 일부 물
이 차 있는 것으로 보여지는바 참고하시기 바라며 조사의 한계으로 누수 여부
등은 확인할 수가 없음.

물건 비고

1.일괄매각
2.건물 지하 바닥에 일부 물이 차있는 것으로 파악됨(감정평가시). 누수 여부 등 확인 필요
3.건물 지하 및 2층으로 부합되어 있는 계단(판넬 포함)은 건물에 포함하여 평가함
4.대항력 있는 임차인 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
5.재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 대구서부지원 2025타경31502 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 221 (신주소: 대구광역시 달성군 서재본길 24-3)

용도: 근린시설

감정가: 1,030,401,610원

토지면적: 458.00㎡ (약 138.55평)

건물면적: 413.45㎡ (약 125.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인, 재매각

1.2. 기본 정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31502 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 221 (신주소: 대구광역시 달성군 서재본길 24-3)

용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 1,030,401,610원

토지면적: 458.00㎡ (약 138.55평)

건물면적: 413.45㎡ (약 125.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

재매각 여부: 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 소재 '다사읍행정복지센터 서재출장소' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 도심 외곽 금호강 인근 및 근거리 일대의 '주택 및 소규모 공장지대로서, 단독 및 다가구주택, 빌라, 소규모 공장 등과 주변 도로변 각종 근린생활시설, 학교, 관공서 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

본건 토지까지 일반차량 접근 가능하며, 남측 주변 주도로(서재본길)변으로 약 30m, 50m 내외 거리에 시내버스정류장이 소재하고 있음.

지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통임.

2.3. 도로 상황

본건 토지 서측으로 약 6m 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 인접 도로는 남측 주변 주도로(왕복 3차선)와 연결되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 을17 근저당권 (대구은행, 2019-05-13, 564,000,000원)임.

3.2. 등기부 요약

토지 및 건물 등기부상 채무 총액은 약 897,930,000원임.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요함.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 권택진 (권 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2015-12-11

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으므로, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함. 현재 배당신고일자는 2025-10-10로 기재되어 있으나, 재매각 물건임을 감안하여 최종 배당 결과 및 인수 금액을 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

주변 지역은 주택, 소규모 공장, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 상주 인구 및 유동 인구를 확보할 수 있는 환경을 갖추고 있음.

금호강 인근에 위치하며, 서재출장소, 도로변 근린생활시설 등이 있어 생활 편의성이 양호함.

본 건물의 용도가 제조업소 및 근린생활시설이므로, 지역 특성에 맞는 업종으로 운영 시 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 판단됨.

5. 생활정보

* 주변에 다사읍행정복지센터 서재출장소가 있어 행정 편의성이 양호함.

* 학교 및 각종 근린생활시설이 분포하여 생활 편의 시설 접근성이 좋음.

* 금호강 인근 지역으로 쾌적한 환경을 일부 기대할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 건물 지하 바닥 일부에 물이 차 있는 것으로 파악됨. 정확한 누수 여부 및 하자 상태 확인이 필요하며, 발생 시 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있음.

* 대항력 있는 임차인이 존재하여, 배당 후 보증금 잔액 인수 부담이 발생할 수 있음 (5,000,000원).

* 본 물건은 재매각 건으로, 입찰 시 경쟁률 및 최종 낙찰가 변동 가능성을 고려해야 함.

* 토지이용계획상 준주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(유치원)에 해당하여 향후 건축 및 용도 변경 시 일부 제한이 있을 수 있음.

* 주변 지역에 과거 생활폐기물 매립장 및 소각장 설치 관련 이슈가 있었던 것으로 파악됨 (서재리 인근). 현재 시설의 정확한 위치 및 본 물건에 미치는 영향 범위는 추가적인 현장 조사 및 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 다사읍에 위치한 제2종 근린생활시설로, 재매각 물건이며 대항력 있는 임차인이 존재하는 특이사항이 있습니다.

주변 환경은 주거, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준입니다.

토지 및 건물 면적이 적절하며, 용도상 다양한 영업 활동이 가능하나, 지하 누수 가능성과 임차인 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 하는 점이 중요합니다.

종합적으로 볼 때, 권리 분석 및 현장 조사를 철저히 하여 리스크 요인을 최소화한다면, 안정적인 투자 또는 실사용 목적으로 고려해 볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 재매각 물건으로, 이전 입찰가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금이 비교적 소액(500만원)이므로 인수 부담이 크지 않을 수 있습니다 (최종 배당 결과에 따라 인수액 결정).

* 근린생활시설 및 제조업소 용도로, 지역 상권 특성에 맞는 업종 선택 시 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 대구 도시철도 2호선과의 접근성 및 주변 개발 계획에 따라 향후 지가 상승 여력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,030,401,610원

본 물건은 재매각이므로, 유찰가 대비 경쟁률, 잠재적 리스크(지하 누수, 임차인 보증금 인수 가능성 등), 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 파악된 임차인 보증금 5,000,000원 인수 가능성을 감안하고, 리스크 요인들에 대한 추가 조사 비용 등을 고려하여, 감정가 대비 70~80% 수준을 초기 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 반드시 현장 방문을 통한 상세 조사, 임차인과의 면담, 최신 권리 분석 및 주변 실거래가 비교 등을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.