나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3905 [1] 경상북도 포항시 남구 연일읍 괴정리 225-2 성실타운 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 생지리 소재 ""연일초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 인근 일대는 단독주택 및 아파트 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물중 2층 201호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 바닥재, 타일 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경3905 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 괴정리 225-2 성실타운 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 43,000,000원

토지면적: 38.50㎡ (약 11.65평)

건물면적: 51.31㎡ (약 15.52평)

건축년도: 1992년

건물명: 성실타운

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 괴정리 소재 "연일초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변으로는 단독주택 및 아파트 등이 형성된 주거 지역입니다. 차량 접근이 가능하며 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 남측으로는 약 4미터 폭의 포장도로와 접해 있습니다. 토지 이용 계획상으로는 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 비행안전제2구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다. 등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 1월 3일 접수된 오케이저축은행의 가압류(갑11)이며, 이보다 후순위인 강제경매(갑12) 및 기타 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 67,762,706원입니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 인수되는 임차권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 연일읍 괴정리 지역은 주거 용도의 다세대 및 연립주택이 밀집한 지역으로, 인근에 초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 인근 공인중개사들의 정보에 따르면, 최근 2026년에 거래된 유사 물건들의 가격대는 2,200만원부터 3,450만원까지 다양하게 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 괴정리 225-2번지에 위치한 성실타운 2층 201호로, 전용면적 51.31㎡ (약 15.52평) 규모의 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트 슬래브 지붕 구조이며, 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

인근 부동산 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

* 2026년 3월 26일, 59.32㎡의 대우황실빌라가 2,800만원에 거래되었습니다 (평당 약 47.2만원).

* 2026년 2월 21일, 44.91㎡의 대왕타운(다동)이 3,450만원에 거래되었습니다 (평당 약 76.8만원).

* 2026년 5월 23일, 60.6㎡의 한양빌라(58)가 2,200만원에 거래되었습니다 (평당 약 36.3만원).

이러한 거래 사례들을 바탕으로 유사 면적의 시세는 약 2,900만원 수준으로 추정됩니다. 본건의 감정가는 4,300만원으로, 최근 거래된 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

본건과 관련하여 부동산 강제경매로 진행되므로, 권리상 추가 인수 사항은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 주변 지역에서 폐기물 처리 시설(에코빌리지) 관련 논란이 있는 것으로 파악되었습니다. 해당 시설의 예정 부지가 본건 소재지에서 직간접적으로 영향을 받을 수 있는지 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 주변에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 포항시 남구 연일읍에 위치한 다세대주택으로, 법적 권리관계가 명확하고 인수할 임차보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 최근 유사 물건의 거래 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있다는 점을 유의해야 합니다. 주변 지역의 폐기물 처리 시설 관련 이슈가 잠재적 변수로 작용할 수 있으므로, 해당 내용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깔끔하여 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적습니다.

* 주거 지역에 위치하며 초등학교가 인근에 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 감정가 대비 현재 시세가 낮아, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 43,000,000원이나, 인근 유사 부동산의 최근 실거래가를 분석한 결과, 시세는 약 2,900만원 수준으로 파악되었습니다. 따라서, 감정가와 실거래가의 괴리를 고려하여 입찰가격을 산정하는 것이 합리적입니다. 잠재적 리스크 요소를 감안하고 시세 수준을 반영하여, 예상 입찰가를 35,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 81.4% 수준이며, 시세 대비 약 20.7% 높은 가격으로, 낙찰 가능성과 수익성을 동시에 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.