나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3902 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 857-14 8층 806호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 완성감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 소재 ""오천중학교"" 남동측 인근(포항시 남구 오천읍 세계리)에 위치하는 통칭 ‘스타밸리’ 제8층 제806호’로서, 인근은 근린생활시설, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건 중 제8층 제806호 단위세대로서,
- 외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인트칠 등 마감,
- 내벽 : 타일, 벽지 등 마감,
- 바닥 : 타일 등 마감,
- 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 설비 및 급·배수 설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형에 가까운 토지로 ‘공동주택 건부지’로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1), (2) 공히 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 입니다.

공부와의 차이

기호 (1)의 공부상 지목은 ‘과수원’, 기호 (2)의 공부상 지목은 ‘잡종지’이나 기호 (1, 2) 공히 현황 ‘대’입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 본건은 이해관계인의 폐문 부재 등의 이유로 내부 상황을 확인할 수 없어 동유형 물건의 표준적인 이용상황을 기준으로 평가하였고, 건물의 구조변경 및 내부하자 등의 유무, 내부마감상태 등은 구체적으로 확인할 수 없는 바 경매 진행시 유의 및 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

대지권의 목적인 "오천읍 세계리 857-14"의 공부상 지목은 '과수원', "오천읍 세계리 857-37"의 공부상 지목은 '잡종지'이나, 각 현황 '대'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

포항지원 2025타경3902 (1)

1.2. 소재지

경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 857-14 8층 806호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 면적

* 토지 면적: 16.24㎡ (약 4.91평)

* 건물 면적: 40.66㎡ (약 12.30평) - 전용면적

* 건물 지분: 40.6601㎡ (약 12.30평)

1.5. 감정가

58,000,000원

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

진OOOOOOOOO

1.9. 건축년도

2014년 (사용승인일 기준)

1.10. 특징

* 공동담보 물건

* 공부상 지목('과수원', '잡종지')과 현황('대') 불일치

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 소재 "오천중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이한 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제8층 제806호 단위세대로서, 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 타일 및 벽지 마감, 바닥은 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 일반상업지역

* 소로2류 (폭 8m~10m) (접합)

* 가축사육제한구역 (모든축종 제한구역)

* 비행안전제6구역 (전술)

2.5. 인접 도로상태

본건 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을9 근저당권 (접수일자: 2017-03-09, 권리자: 진주원예농업협동조합, 채권금액: 68,400,000원)

3.2. 주요 권리 현황

* 소유권 이전: 신우석 (2015-08-27), 한주부동산경매주식회사 (2017-03-09), 박정숙 (2021-04-20)

* 근저당: 진주원예농업협동조합 (2017-03-09, 68,400,000원) - 말소기준권리

* 압류: 포항시 (2024-11-13) - 말소 예정

* 임의경매개시결정: 진주원예농업협동조합 (2025-07-03, 58,122,528원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 이용하

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2024-09-30

* 확정일자: 2024-09-12

* 배당신고일자: 2025-07-30

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없습니다. 보증금 15,000,000원은 배당을 통해 회수할 수 있으나, 배당 순위에 따라 전부 또는 일부를 회수하지 못할 가능성도 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 JSON 데이터에 따르면, 인근 빌라들의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 궁전빌라 (2026년 1월): 51㎡ / 20,000,000원

* 대한빌라 (2025년 12월): 52.08㎡ / 22,000,000원

* 화이트하우스 (2025년 12월): 51.03㎡ / 40,000,000원

4.2. 본건과의 비교 분석

본건은 2014년 준공된 도시형생활주택으로, 비교 대상 빌라들(1991-1992년 건축)보다 건축 연도가 상당히 짧습니다. 본건의 면적은 40.66㎡ (약 12.3평)이며, 감정가는 58,000,000원입니다.

주변 빌라들의 거래가는 2천만원대에서 4천만원대로 형성되어 있으며, 면적은 본건과 유사하거나 약간 넓습니다. 그러나 건축 연식 차이를 고려할 때, 본건의 감정가(평당 약 471만원)는 주변 오래된 빌라들의 실거래가(평당 약 130만원 ~ 260만원) 대비 높은 편입니다. 이는 신축 건물로서의 가치가 반영된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

인근에 근린생활시설이 소재하며, "오천중학교"가 가까워 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 주변 환경

아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

5.3. 혐오시설 확인

포항시 남구 오천읍 일대에서는 폐기물 처리 시설(소각장, 매립장 등)과 관련된 논의가 진행 중이며, 일부 주민들의 악취 관련 민원이 제기된 바 있습니다. 현재 본건의 정확한 위치와 해당 시설과의 거리, 악취 영향권 등에 대한 상세 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 문제

대항력 없는 임차인(이용하)이 존재하며, 보증금 15,000,000원이 있습니다. 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 있으며, 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.2. 내부 상태 미확인

감정평가서에 따르면, 폐문 부재 등으로 인해 내부 상황을 확인할 수 없어 동유형 물건의 표준적인 이용 상황을 기준으로 평가되었습니다. 건물의 구조 변경, 내부 하자, 마감 상태 등은 실제 확인이 필요하므로 경매 진행 시 유의해야 합니다.

6.3. 공부상 지목과 현황 불일치

토지의 공부상 지목은 '과수원' 및 '잡종지'이나, 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용에 큰 문제는 없을 수 있으나, 향후 행정적 절차에서 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 폐기물 처리 시설 관련 민원 가능성

포항시 오천읍 일대에서는 폐기물 처리 시설(쓰레기 매립장, 소각장 등)과 관련된 악취 및 환경 민원이 제기된 사례가 있습니다. 본건이 해당 민원 발생 지역과의 거리에 따라 생활 환경에 영향을 받을 가능성이 있으므로, 추가적인 조사와 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 포항시 남구 오천읍에 위치한 2014년 준공의 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수할 부담은 없습니다. 하지만 대항력 없는 임차인이 존재하고, 건물의 내부 상태를 확인할 수 없어 잠재적 리스크가 있습니다. 또한, 주변 폐기물 처리 시설 관련 민원 가능성도 고려해야 할 사항입니다. 주변의 오래된 빌라 실거래가와 비교했을 때 감정가가 높게 책정된 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 신축 건물: 2014년 준공으로 주변의 오래된 빌라 대비 건축 연식이 짧아 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 도시형생활주택: 소형 면적으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자 및 임대 수요층이 존재할 수 있습니다.

* 입지: 상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 58,000,000원

* 건물 면적: 40.66㎡ (약 12.3평)

* 평당 감정가: 약 4,715,447원

주변 빌라들의 최근 실거래가(2,000만원 ~ 4,000만원)는 건축 연식(1990년대)이 오래된 점을 감안해야 합니다. 본건은 2014년 준공으로 신축이므로, 단순 비교는 어렵습니다.

그러나 제시된 주변 빌라들의 최고 실거래가(4,000만원)와 본건의 감정가(5,800만원) 간의 격차가 크고, 대항력 없는 임차인 및 내부 상태 미확인 등의 리스크를 고려해야 합니다.

신축이라는 장점과 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

주변 실거래가 수준과 신축 프리미엄, 그리고 경매 물건의 리스크 요인을 감안할 때, 예상 입찰가는 44,000,000원 ~ 46,000,000원 범위로 판단됩니다. 이는 시세 분석에 기반한 참고 가격이며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.