나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경10273 [1] 경상북도 울진군 후포면 후포리 289-100 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 울진군 후포면 후포리 소재 ‘후포우체국’ 서측 인근에 위치하며
주위는 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

폭 약 3~4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(후포면도시지역) , 제1종일반주거지역(제1종일반주거지역), 가축사육제한구역(기
업형 전부제한, 일반형 전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블록조 강판지붕 단층건으로서
-외벽 : 치장적벽돌 등 마감
-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
-바닥 : 장판지 및 타일 등 마감
-창호 : 샷시창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

난방시설, 위생 및 급배수시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

공부상 지붕이 ""스레이트지붕"" 이나, 실제 ""강판지붕"" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 : 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록 1 공부상 지붕이 '스레이트지붕'이나, 실제 '강판지붕'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 영덕지원 2025타경10273 (1)

소재지: 경상북도 울진군 후포면 후포리 289-100

용도: 단독주택

감정가: 58,619,000원

토지면적: 109.00㎡ (약 32.97평)

건물면적: 46.20㎡ (약 13.98평)

건물 제시외면적: 39.00㎡ (약 11.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OOOOOOO

1.1. 입지조건

2.

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 울진군 후포면 후포리 소재 ‘후포우체국’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 소형차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 토지는 사다리형의 평지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 폭 약 3~4m의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역(후포면도시지역), 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(기업형 전부제한, 일반형 전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2.

권리분석

* 인수되는 권리: 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 을3, 후포수산업협동조합 근저당권 (접수일자: 2019-10-16, 권리금액: 12,000,000원).

* 등기부 채권 총액: 75,665,186원.

* 임차인 현황:

* 황상문: 보증금 0원, 차임 0원. 전입신고일, 확정일자, 배당신고일자 정보 없음. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

2.

상권분석

* 본건은 울진군 후포면 지역에 위치한 단독주택입니다. 제공된 주변 시세 정보는 연립, 다세대, 빌라(주상복합 포함)에 대한 매매 데이터이며, 본건의 단독주택과는 주택 유형이 다릅니다.

* 제공된 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 2020년~2022년에 건축된 65~68㎡ 면적의 주택들이 2024년~2025년에 1억 9천만 원에서 2억 1천만 원 사이의 가격에 거래되었습니다. 2000년 건축된 62.83㎡ 면적의 주택은 2023년에 5천만 원에 거래된 사례도 있습니다.

* 본건의 감정가는 58,619,000원으로, 감정평가상 토지 면적당 단가는 약 537,789원/㎡, 건물 면적당 단가는 약 1,268,809원/㎡입니다.

* 감정가액은 비교 대상 주택 유형 및 건축 연도와 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 후포리 지역은 관광 명소가 인접해 있어 지역적 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

생활정보

* 주변 시설: '후포우체국' 서측 인근에 위치하며, 단독주택 및 근린생활시설 밀집 지역입니다.

* 관광지 접근성: 등기산 스카이워크, 후포 해수욕장, 후포항 등 관광 명소가 인근에 있어 관광객 유치 및 관련 상업 활동에 유리한 입지입니다.

* 편의시설: 기본적인 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

* 공부상 지붕 재질(스레이트)과 실제 현황(강판) 간의 차이가 존재합니다. 이는 향후 등기부상 현황 변경 또는 보수 공사가 필요할 수 있습니다.

* 본건 건물은 1972년에 건축되어 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 시설 설치 및 운영에는 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

종합 의견

본건은 경상북도 울진군 후포면의 해안가 인근에 위치한 단독주택으로, 토지 이용 가치가 있는 사다리형의 토지와 함께 매각되는 물건입니다. 등기부상 채무는 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 공부상의 지붕 재질과 실제 현황이 다르다는 점, 그리고 건물의 노후화는 향후 관리 및 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 주변의 관광 명소와 인접해 있어 입지적 잠재력을 가지고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2.

투자 포인트

* 해안 관광 지역에 위치하여 향후 관광객 수요 증가에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 건물 대비 토지 면적이 넓어 토지 활용 가치가 높습니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 권리관계가 명확합니다.

* 제시외 건물 포함 일괄매각으로, 활용 가능 면적이 넓습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가

본건의 감정가는 58,619,000원입니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 감정가를 기준으로 시장 상황 및 주변 유사 물건의 실제 거래 사례를 종합적으로 고려해야 합니다.

제공된 주변 시세 자료는 본건과 주택 유형이 상이하나, 지역 내 주택 매매 동향을 참고할 수 있습니다. 일반적으로 경매 물건의 경우 감정가의 100%에서 130% 사이에서 낙찰되는 경향을 보입니다.

따라서, 보수적으로 접근할 경우 감정가 수준인 58,000,000원에서 시작하여, 주변 시세 및 유사 물건의 거래가격을 추가 조사하여 65,000,000원 내외까지 고려해 볼 수 있습니다. 적극적으로 입찰에 참여한다면 75,000,000원까지도 고려 가능하나, 이는 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

투자 결정을 내리기 전, 유사한 단독주택의 최근 실거래가 및 지역 내 토지 시세에 대한 심층적인 조사를 권장합니다.

주변 관광 시설로는 등기산 스카이워크, 후포 해수욕장, 후포항 등이 있으며, 검색 결과 상 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.