나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10606 [1] 경상북도 경주시 구정동 98-1 동신캐슬3차 에이동 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 구정동 소재 ""불국사초등학교"" 북측 인근에 위치하는 ""동신캐슬3차
제에이동 제4층 제401호"" 단위세대이며, 주위일대는 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등
으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

벽식구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 4층 401호 단위세대로서,
외벽: 스톤코트 등
내벽: 벽지, 타일 등
바닥: 바닥재, 타일 등
창호: 샷시 창호 등.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 연립주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 3-4미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10606 (1)

소재지: 경상북도 경주시 구정동 98-1 동신캐슬3차 에이동 4층401호

건물명: 동신캐슬3차 A동

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 정보

용도: 연립주택

토지면적: 39.60㎡ (약 11.98평)

토지지분: 39.6044㎡ (약 11.98평)

건물면적 (전용면적): 70.96㎡ (약 21.47평)

건물지분: 70.96㎡ (약 21.47평)

건물구조: 벽식구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 중 4층 401호

외벽: 스톤코트 등

내벽: 벽지, 타일 등

바닥: 바닥재, 타일 등

창호: 샷시 창호 등

사용승인일: 2016년 12월 20일

1.3. 평가 정보

감정가: 91,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 경주시 구정동 소재 "불국사초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다. 토지는 부정형의 토지로서 인접지와 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 연립주택 부지로 이용중입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다. 북측 및 동측으로 폭 약 3-4미터의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설

주변에는 불국사초등학교가 위치하고 있으며, 공동주택과 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다. 인근에 방사성폐기물처리장(중·저준위 방사성폐기물처분장)이 위치해 있으나, 이는 해당 물건지와의 직접적인 연관성은 낮아 보이며, 일반적인 생활환경에 미치는 직접적인 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다. 경주 구정동 일대에는 고분군 등 역사 유적지가 다수 분포하고 있어 문화적 가치가 있는 지역입니다. 검색 결과상 직접적인 혐오시설(쓰레기 소각장, 공장 등)이 물건지 바로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 3월 20일 접수된 김해세무서장의 압류(갑9)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 2023년 8월 1일 접수된 임차권(을6)이 있습니다. 해당 임차권은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김외경

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 30일

확정일자: 2021년 7월 30일

배당신고일자: 2023년 8월 1일

대항력: 있음

비고: 인수되는 보증금 80,000,000원이 있습니다. (물건명세서 참고)

3.4. 기타 권리 분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 등기 및 압류, 강제경매 개시결정 등기 등이 존재하며, 이들은 대부분 말소기준권리(갑9 압류)에 의해 소멸될 예정입니다. 다만, 을6 주택임차권은 인수 대상입니다. 등기부채권 총액은 80,000,000원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 특성

본건 주변은 공동주택과 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 주거 단지로서의 성격이 강합니다. 상권이 활발한 지역은 아니나, 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 편의 시설

인근에 불국사초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 기타 근린생활시설이 주변에 분포하고 있을 것으로 판단됩니다.

4.3. 주거 환경

조용하고 한적한 주거 환경을 제공하며, 농경지가 인접해 있어 녹지 공간을 느낄 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인 관련

본건에는 대항력 있는 임차인 김외경 씨가 보증금 80,000,000원을 인수 조건으로 거주 중입니다. 이 보증금은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되므로, 입찰 전 반드시 인수 보증금 전액을 고려한 총 매수 비용을 산정해야 합니다.

5.2. 기타 리스크

임대 관계에 대한 구체적인 내용(월세, 계약 기간 등)이 '미상'으로 기재되어 있어, 해당 임차인과의 명도 과정에서 추가적인 협의 또는 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세 차익 가능성: 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건의 예상 시세는 감정가(91,000,000원)보다 높게 형성되어 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 조건: 80,000,000원의 보증금을 인수해야 하므로, 이를 고려한 입찰가 산정이 중요합니다. (자세한 내용은 예상 입찰가 섹션 참조)

7. 종합 의견

본건은 경주시 구정동에 위치한 연립주택으로, 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 보증금 80,000,000원을 인수 조건으로 거주하고 있어, 이를 명확히 인지하고 입찰가를 산정하는 것이 매우 중요합니다. 시세 분석 결과, 감정가 대비 잠재적인 시세 차익이 기대되나, 인수해야 할 보증금으로 인해 실질적인 총 매수 비용이 높아짐을 유의해야 합니다.

8. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적 및 연식의 주변 다세대주택 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건(70.96㎡, 2016년식)의 현재 시세는 약 136,765,000원 수준으로 추정됩니다.

(최근 매매 사례: 교남아띠마을 101동 (2017년식, 65.36㎡, 126,000,000원)의 평당 가격(약 637,329원/평)을 적용하여 추산)

본건은 대항력 있는 임차인 김외경 씨의 보증금 80,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서, 예상 총 매수 비용은 "입찰가 + 인수 보증금"으로 산정됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 총 매수 비용이 시장 시세(약 136,765,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

이를 역산하면, 희망하는 총 매수 비용(약 136,765,000원)에서 인수해야 할 보증금(80,000,000원)을 제외한 금액이 최적의 입찰가가 됩니다.

적정 입찰가 범위: 약 56,000,000원 ~ 60,000,000원

(이는 감정가 91,000,000원의 약 62% ~ 66% 수준입니다.)

주의: 이는 과거 실거래가 및 현재 시점의 예상치이며, 실제 입찰가 결정 시에는 해당 물건의 명도 가능성, 법원 진행 상황, 임차인과의 협의 등 다양한 변수를 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.