나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11216 [1] 경상북도 구미시 원평동 1058-15 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선진감정 · 평가일 2025.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 원평동 소재 '시외버스터미널' 서측 인근에 위치한 부동산으로, 부근 일대는 숙박시설 및 상가, 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로 인접지와 등고평탄한 주거용 건부지임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물로서,
-외벽 : 화강석 타일 붙임 등 마감.
-내벽 : 벽지도배 및 내장타일 붙임 등 마감.
-바닥 : 장판지 깔기 및 내장타일 붙임 등 마감.
-창호 : 칼라페어글래스 및 PVC새시 창호임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 공부상 2층, 3층은 2가구로 표시되어 있으나 현황은 4가구가 거주를 할 수 있는 형태로 되어있음.(2층은 201,202,203,204호로, 3층은 301,302,303,304호로)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11216 (1)

소재지: 경상북도 구미시 원평동 1058-15 (신주소: 경상북도 구미시 송원서로4길 31-7)

용도: 다가구주택

토지면적: 209.50㎡ (약 63.37평)

건물면적: 416.78㎡ (약 126.09평)

감정가: 594,059,760원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

* 위치: 경상북도 구미시 원평동 소재 '시외버스터미널' 서측 인근에 위치.

* 주위 환경: 숙박시설, 상가, 주택 등이 혼재된 지역으로, 시외버스터미널 인근 상업 및 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로가 통과하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 시외버스터미널이 근접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 본건은 북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있습니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역(모든 축종 제한, 절대 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 등기부상 권리 현황:

* 말소기준권리: 2014년 7월 31일 접수된 왜관농업협동조합 근저당(216,000,000원)입니다.

* 본건 경매 개시 결정: 2025년 7월 10일 접수된 서울보증보험주식회사 강제경매(42,016,437원)입니다.

* 이 외 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 류

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-27

* 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-17

* 확정일자: 2021-12-29

* 배당신고일자: 2024-01-23

* 대항력: 없음

* 비고: 건물 등기부상 주택임차권으로 등기되었으나 매각으로 말소됩니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-04

* 대항력: 없음

* 임차인: 손

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2023-02-27

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-04

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 18,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-05

* 확정일자: 무

* 배당신고일자: 2025-08-26

* 대항력: 없음

* 인수되는 임차보증금: 0원.

* 임차인 관련 주의 문구: 모든 임차인은 등기부상 및 현황상 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 명도 절차 진행 시 개별적인 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 본 물건은 구미 시외버스터미널 인근에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 상가 및 숙박시설 등이 밀집된 상업 활동이 활발한 지역입니다. 최근 구미시는 문화로 일대를 '자율상권구역'으로 지정하고 상권 활성화를 위한 지원 사업을 추진하고 있어, 향후 지역 상권 가치 상승이 기대됩니다.

* 지역 특성: 일반상업지역으로 다양한 업종의 입점이 가능하며, 대형마트와 전통시장이 공존하는 복합적인 상권 형태를 보입니다.

* 주변 시설: 시외버스터미널과 더불어 상가, 음식점, 숙박시설 등이 형성되어 있어 상업 활동 및 임대 수익 창출에 유리한 환경입니다. 또한, 상권 활성화를 위한 주차장 및 복합 커뮤니티 시설(상생플랫폼)이 확충되고 있어 접근성과 편의성이 증대되고 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 주변에 주택가와 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 시외버스터미널, 각종 상가, 식당, 병원(정보 부족, 별도 확인 필요), 은행(정보 부족, 별도 확인 필요) 등 일상생활에 필요한 시설 이용이 편리합니다.

* 교통망: 시외버스터미널을 통해 시내외로의 이동이 매우 편리하며, 주변 도로망을 통해 차량을 이용한 접근성도 우수합니다.

* 숙박시설: 주변에 다양한 가격대의 숙박시설이 다수 위치하고 있어 관련 업종 연계 가능성을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 현황: 제공된 '주의사항'에 따르면, 공부상 2층과 3층은 각각 2가구로 표시되어 있으나, 현황상으로는 4가구씩 거주 가능한 형태로 되어 있어 공부상 면적과 실제 이용 현황 간에 차이가 있을 수 있습니다. 비록 '공부와의 차이: 없음'으로 기재되어 있으나, 이는 행정상 차이가 없다는 의미이며, 실제 구조 및 가구 수 표기는 다를 수 있어 명도 과정에서 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 업종 운영 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설: 인근 지역을 대상으로 조사한 결과, 본 물건지 주변에 특별히 언급되거나 쉽게 인지되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 구미시 일부 지역(예: 산동읍)에서 폐기물 처리 시설, 채석장 등 혐오시설 설치 추진과 관련된 주민 반대 사례가 보고된 바 있으나, 본 물건지와 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

* 임차인 명도: 모든 임차인이 대항력이 없으나, 원만한 명도를 위해서는 개별적인 협의가 필요하며, 협의가 원활하지 않을 경우 명도 지연으로 인한 추가적인 시간 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 원평동 시외버스터미널 인근이라는 우수한 입지를 자랑하는 다가구주택입니다. 일반상업지역에 속해 있어 상업적 활용도가 높으며, 시외버스터미널 이용객 및 배후 주거 단지를 대상으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로 인수 부담이 없어 안전하게 취득 가능합니다. 다만, 공부상의 가구수와 현황의 차이, 임차인 명도 절차 등은 사전에 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 시외버스터미널 역세권으로 유동인구 및 접근성이 매우 뛰어나 상업적 가치와 임대 수요가 높음.

* 권리관계 명확: 모든 기존 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 없음.

* 수익 잠재력: 다가구주택으로서 다수의 임차인을 통한 꾸준한 임대 수익 창출 가능.

* 지역 활성화 기대: 구미시의 상권 활성화 정책 및 인프라 확충 사업(자율상권구역 지정, 상생플랫폼 준공 등)으로 향후 지역 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 594,059,760원입니다.

인수되는 임차보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 향후 예상 임대 수익률, 시장 상황, 명도 소요 기간 및 비용, 건물 수리 필요성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 유사 물건 시세 조사, 공실률 및 예상 임대료 분석 등 보다 심층적인 실사(Due Diligence)가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.