나이스옥션 법원경매 경주 2025타경460 [1] 경상북도 경주시 산내면 대현리 786-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노감정 · 평가일 2025.07.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경주시 산내면 대현리 소재 "경주에듀팜파크" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 자방도주변 농촌지대로서 농가주택, 전원주택, 휴양시설, 농경지 등이 혼재하고, 동측 인근으로 임야지대가 이어져 있습니다.

교통상황

지방도변에 인근하여 있으나 비교적 오지로서 대중교통사정이 불편한 편이며, 차량출입이 가능합니다.

형태 및 이용상태

기호 1, 3~5: 4필 일단지의 사다리형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 단독주택부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 1, 3~5: 동측 및 북측으로 폭 3~4미터 정도의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 3~5: 공히 농림지역 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역 (수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 가축분뇨 배출시설 설치 제한지역(2018.11.29)에 속합니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다. 2) 지상에 조경수, 조경석 등의 토지부가물이 소재합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2: 일반목구조 스페니쉬기와지붕 2층으로 1층 일부는 2층까지 오픈되어 있으며, 외벽: 몰탈 위 페인팅, 황토미장 내벽: 목재치장, 벽지 및 타일 붙임, 황토미장 바닥: 강화마루, 바닥타일 마감 창호: 하이삿시 유리이중창 기호 ㄱ: 목조 기와지붕 단층으로 외벽: 몰탈 위 페인팅 내벽: 몰탈 위 페인팅, 일부 목재 붙임 창호: 하이삿시 유리창입니다.

이용상태

기호 2: 단독주택 1층- 방2, 거실, 주방, 욕실겸화장실3, 계단실 등 2층- 방2, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 계단실 등 기호 ㄱ: 보일러실 등

설비내역

기호 2: 급배수설비, 위생설비, LPG가스보일러 및 태양광설비에 의한 온수난방설비, 발코니시설, 데크시설(지붕 포함) 등이 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

기호 2 건물은 공부상 소재지가 대현리 786-2, 787-1, 788-2, 788-3번지이나 실제 대현리 786-2번지입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다. 2) 지상에 소재하는 LPG저장탱크는 건물소유자의 소유가 아닌 것으로 조사되어 평가에서 제외하였습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지상 조경수, 조경석 등의 토지부가물 포함. 목록2는 공부상 소재지가 대현리 786-2, 787-1, 788-2, 788-3번지이나 실제 대현리 786-2번지임. 태양광설비 매각 포함. LPG저장탱크는 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경460 (1)

소재지: 경상북도 경주시 산내면 대현리 786-2

용도: 단독주택

감정가: 264,770,320원

토지면적: 482.00㎡ (약 145.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 147.71㎡ (약 44.7평)

건물 제시외면적: 9.70㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울산미래새마을금고

특이사항: 공동담보, 제시외 건물(9.70㎡) 포함, 지상 조경수, 조경석 등 토지부가물 포함, 태양광설비 매각 포함. LPG저장탱크는 매각 제외.

공부상 소재지와 실제 소재지 차이: 건물(목록2) 공부상 소재지는 대현리 786-2, 787-1, 788-2, 788-3번지이나 실제는 대현리 786-2번지임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경주시 산내면 대현리에 위치하며, "경주에듀팜파크" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 농가주택, 전원주택, 휴양시설, 농경지가 혼재된 농촌지대이며, 동측으로는 임야지대가 이어져 있습니다.

* 교통상황: 지방도변에 인접해 있으나 비교적 오지여서 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 다만, 차량으로의 출입은 가능합니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 4필지의 일단지로 이루어진 사다리형 토지이며, 인접지와 대체로 등고평탄하여 단독주택 부지로 활용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 동측 및 북측으로 폭 3~4미터의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 농림지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한), (낙동강)수변구역, 농업보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 등기부요약 - 토지:

* 갑1: 소유권보존 (1994-12-07)

* 갑2: 이주환 지분 이전 (2014-10-07, 증여)

* 갑3: 김학호 지분 이전 (2014-10-07, 매매)

* 을11: 근저당 (반구1동새마을금고, 2015-02-17, 195,000,000원) - 말소기준권리

* 이후 가압류 및 임의경매 다수 (삼성카드, 현대카드, 울산미래새마을금고, 오케이저축은행, 진량농업협동조합, 한국투자저축은행, 경주시)가 등기되었으나 모두 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 360,954,792원

* 등기부요약 - 건물:

* 갑1: 소유권보존 (2014-09-23)

* 을3: 근저당공동담보 (반구1동새마을금고, 2015-02-17, 195,000,000원) - 말소기준권리

* 이후 가압류 및 임의경매 다수 (삼성카드, 현대카드, 울산미래새마을금고, 오케이저축은행, 진량농업협동조합, 한국투자저축은행)가 등기되었으나 모두 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 360,954,792원

* 말소기준권리: 을11 (토지) 및 을3 (건물)에 등기된 반구1동새마을금고의 근저당권 (2015-02-17 접수)입니다.

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매 등)는 낙찰 시 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 등기부상 확인되지 않아 해당사항 없거나 미등기 권리일 수 있으니 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 임대관계 미상이더라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 부근 환경: 주변은 농가주택, 전원주택, 휴양시설, 농경지가 혼재된 농촌 지역입니다. "경주에듀팜파크" 인근에 위치하며, 동측으로는 임야지대가 이어져 있습니다.

* 주변 시세 분석:

* 경주시 산내면 대현리 및 인근 지역의 단독주택 및 전원주택 매물은 2024년 하반기~2025년 상반기 기준으로 1억 7천만원에서 5억 1천만원 이상까지 다양한 가격대에 형성되어 있습니다.

* 토지 면적 100평대, 건물 면적 20~50평대의 단독주택이 2~4억원대에 거래되는 사례가 있으며, 특히 넓은 토지(수백~수천평)를 포함하는 전원주택의 경우 1억 7천만원부터 6억 3천만원까지 가격대가 형성되어 있습니다.

* 본건과 같이 넓은 토지(482㎡, 약 145.8평)와 건물(147.71㎡, 약 44.7평)을 갖춘 단독주택의 감정가(264,770,320원)는 주변 시세를 고려할 때 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 정확한 시세는 해당 지역의 최근 실거래가, 개별 물건의 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 주변 시설:

* "경주에듀팜파크"가 인근에 위치해 있습니다.

* 캠핑장(산내자연캠프, 경주 힐링캠프 등)이 다수 있어 휴양 및 레저 시설 접근이 용이합니다.

* 청룡폭포, 원두숲생태공원 등 자연 친화적인 공간이 주변에 있습니다.

* 차량으로 약 5~10분 거리에 산내면 중심가, 마트, 초등학교 등 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통 접근성: 지방도 인접하나, 비교적 오지이며 대중교통 이용은 불편합니다. 차량 이동 시 서경주IC까지 약 22분, 경주 시내까지 약 8~10분 정도 소요됩니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 정보상으로는 인근에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 주변 개발 계획 및 자연 환경 보호 구역 등을 고려할 때 대규모 개발이나 혐오시설 입지 가능성은 낮을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 입지적 제약: 소재지가 오지에 가까워 대중교통 이용이 불편하며, 접근성이 상대적으로 낮습니다.

* 토지이용계획: 농림지역에 속하며, 가축사육제한구역, 수변구역, 농업보호구역 등 다수의 개발 제한이 있어 향후 건축 또는 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 제시외 물건: 제시외 건물(9.70㎡), 조경수, 조경석 등 부합물 및 부속물이 매각에 포함되나, 이에 대한 정확한 가치 산정 및 현황 파악이 필요합니다.

* 태양광설비: 태양광설비는 매각에 포함되나, 성능 및 노후 상태에 따라 추가적인 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* LPG저장탱크: LPG저장탱크는 매각 제외 대상이므로, 사용 시 별도 협의 또는 설치가 필요할 수 있습니다.

* 공부상/실제 소재지 불일치: 건물(목록2)의 공부상 소재지와 실제 소재지가 달라, 향후 등기 관련 서류 정리 과정에서 불편함이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 임대관계가 미상인 점은 현장 조사 시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 산내면 대현리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 전원생활이나 세컨하우스 용도로 고려해볼 만한 가치가 있습니다. 입지적으로는 지방도 인근에 위치하나 대중교통이 불편하고 비교적 오지인 점, 농림지역 및 각종 개발 제한 구역에 속하는 점은 고려해야 할 사항입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재했으나 모두 소멸 예정으로 깔끔합니다. 제시외 건물, 조경수, 태양광 설비 등이 포함되어 있어 감정가 외 추가적인 가치를 기대할 수 있습니다. 주변에 캠핑장, 자연 휴양 시설 등이 있어 여가 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(약 145.8평) 대비 합리적인 감정가로, 시세 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

* 단독주택, 제시외 건물, 조경수, 태양광 설비 등 다양한 부속물이 포함되어 있어 추가적인 가치 상승 요인이 있습니다.

* 자연 친화적인 환경과 전원생활을 선호하는 수요층을 공략하기에 유리합니다.

* 모든 권리가 말소될 예정이어서 인수되는 권리에 대한 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 264,770,320원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 분석 결과, 본 건은 감정가 수준에서 경쟁력 있는 입찰이 가능할 것으로 판단됩니다.

* 다만, 정확한 예상 입찰가는 현장 조사를 통한 건물 상태, 주변 유사 물건의 최근 낙찰가율, 입찰 참여 의향자들의 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 보수적으로 감정가의 80~90% 수준인 약 212,000,000원 ~ 238,000,000원 범위에서 시작하여, 시장 상황에 따라 유동적으로 대응하는 것을 제안합니다. (본 가격은 참고용이며, 실제 낙찰가는 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.