나이스옥션 법원경매 경주 2025타경458 [1] 경상북도 경주시 현곡면 라원리 492-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1,3,4) 토지는 경상북도 경주시 현곡면 라원리 소재 '라원3리마을회관' 북동측 근거리에 연접하여 위치하는 토지로서 부근은 농경지, 소규모 공장 및 일부 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호1,3)까지 차량출입 가능하며 근거리에 버스승강장이 위치하여 제반교통사정 보통임.
기호4)인접필지를 통하여 출입이 가능하며 근거리에 버스승강장이 위치하여 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호1)장방형 토지로서 단독주택 부지로 이용중임.
기호3,4)부정형 등의 토지로서 '전'으로 이용중임.
기호1,3)토지는 일부 도로로 이용중인 것으로 추정됨.

인접 도로상태

본건 기호1,3,4) 공히 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(200)).
기호3,4)농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(200)), 농업진흥구역.

제시목록 외의 물건

기호1,4) 지상에 별지 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'에 도시된 바와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2)세멘트 벽돌조 스라브지붕 단층건으로
외벽:치장벽돌 쌓기, 페인트 마감,
내벽:벽지 등 내장마감재 마감,
바닥:장판지 등 내장바닥재 마감,
창호:새시창호 마감.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'에 도시된 바와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계;미상임.
2)기타:없 음.

물건 비고

일괄매각. 목록2,4의 각 제시외 건물 포함. 목록3,4 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환). 목록1,3,4 지적도상 맹지. 지적경계 불분명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 경주지원 2025타경458 (1) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 성OOOOOO입니다.

1.2. 물건 개요

소재지는 경상북도 경주시 현곡면 라원리 492-2이며, 용도는 단독주택입니다. 토지 면적은 2242.00㎡ (약 678.2평)이고, 건물 면적은 96.40㎡ (약 29.2평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가

본 물건의 감정가는 351,815,200원입니다.

2. 입지 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주위 환경

본건 토지는 경상북도 경주시 현곡면 라원리 소재 '라원3리마을회관' 북동측 근거리에 연접하여 위치하고 있으며, 주변은 농경지, 소규모 공장 및 일부 주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

기호1,3 토지까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 기호4 토지는 인접 필지를 통하여 출입이 가능하며, 마찬가지로 근거리에 버스 승강장이 있어 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 상태 및 현황

기호1 토지는 장방형으로 단독주택 부지로 이용 중이며, 기호3,4 토지는 부정형 등의 토지로 '전'(밭)으로 이용 중입니다. 기호1,3 토지는 일부 도로로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리 및 소멸/인수 여부

본건의 말소기준권리는 2023년 03월 08일에 등기된 성동새마을금고의 근저당권(을5)입니다. 이 근저당권보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 경매 절차를 통해 해당 근저당권 및 그 이후의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 말소될 예정입니다.

3.2. 등기부상 권리 관계 요약

토지 및 건물 등기부상 을구의 근저당권(성동새마을금고, 황태희)은 말소기준권리이므로 소멸됩니다. 갑구의 가압류(안병호) 및 임의경매(성동새마을금고) 또한 말소기준권리보다 후순위이므로 모두 소멸됩니다. 등기부채권 총액은 193,040,000원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인 이재순은 1996년 11월 04일에 전입하여 대항력이 있습니다. 특이사항으로 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 이는 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. 이 임차인은 등기부상으로도 소유권 일부 이전(갑2, 갑9) 기록이 있어, 단순 임차인을 넘어선 복합적인 권리 관계를 가질 가능성이 있습니다. 이로 인해 명도 진행 시 변수가 될 수 있습니다.

4. 토지 관련 정보

4.1. 토지 이용계획 및 제한 상태

기호1 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))에 해당합니다. 기호3,4 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(200)), 농업진흥구역에 해당합니다.

4.2. 맹지 및 지적 경계 관련 사항

본건 토지(기호1,3,4)는 지적도상 맹지로서 도로에 직접 접하고 있지 않아 차량이나 보행자의 통행이 불편할 수 있습니다. 또한, 지적 경계가 불분명한 점도 확인되었습니다.

4.3. 농지 취득 관련 사항

본건 토지 중 일부(기호3,4)는 '전'(밭)으로 이용 중이며, 농림지역 및 농업진흥구역에 해당하므로, 낙찰자는 농지취득자격증명서를 발급받아야 합니다. 미제출 시 낙찰자의 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

5. 건축물 정보

5.1. 건물 구조 및 용도

건물(기호2)은 시멘트 벽돌조 스라브지붕 단층으로, 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지, 바닥은 장판지 등으로 마감되었으며, 창호는 새시입니다. 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 건물 면적 및 상태

건축물대장상 건물 연면적은 96.40㎡ (약 29.2평)입니다. 준공일은 1991년 12월 23일입니다.

5.3. 제시외 건물

건물 면적 외에 별도로 제시외 건물 면적이 129.60㎡가 존재하며, 이는 일괄 매각에 포함됩니다.

6. 상권 및 생활 정보

6.1. 주변 시세 동향

경주시 현곡면 라원리 일대는 농경지와 소규모 공장, 주택이 혼재된 지역입니다. 인근 '현곡면 라원리 1331-1' 단독주택이 2026년 01월 12일 81.9㎡ 면적에 3억 1천만원(평당 약 186만원)에 중개 거래된 사례가 있습니다. 또한, 현곡면의 아파트 단지(예: 경주현곡푸르지오, 경주 센트럴 푸르지오)는 2018~2019년 입주하여 34평형이 2.7억원(매매) 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 본건의 경우 넓은 토지 면적이 강점이나, 맹지 및 농지 취득 관련 제약이 있어 단순 비교는 어렵습니다.

6.2. 생활 편의 시설

본건 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용은 가능합니다. 주변 지역(예: 현곡면 금장리)에는 하나로마트, 학교 등의 편의시설이 존재하며, 경주 시내 접근성도 양호한 편입니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

오류리 쪽에 축산 농가가 몇 군데 있어 여름 밤에 가축 냄새가 날 수 있다는 언급이 있습니다. 전반적으로 농경지가 많은 지역으로, 공장 등의 분포도 일부 확인됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 법적/행정적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 토지 일부가 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미비 시 보증금 미반환 등의 불이익이 있을 수 있습니다.

* 농업진흥구역: 해당 토지는 농업진흥구역으로 지정되어 있어, 토지 이용에 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

7.2. 물리적 리스크

* 맹지: 토지가 도로에 직접 접하지 않아 차량 및 보행 접근에 제약이 있습니다. 인접 토지 이용 허가 없이는 사실상 활용이 어려울 수 있습니다.

* 지적 경계 불분명: 토지 경계가 명확하지 않아 향후 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

* 제시외 건물: 건물 외 제시외 건물이 존재하여 명도 및 철거, 활용 방안에 대한 검토가 필요합니다.

7.3. 명도 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(이재순): 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있고, 소유권 일부 이전 기록도 있어 명도 과정에서 협의가 필요하거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 농림지역 내 농지 일부를 포함하고 있습니다. 맹지, 농지취득자격증명 필요, 대항력 있는 임차인 등 고려해야 할 리스크 요인이 존재하나, 경주시 외곽의 농촌 지역에 위치하고 있어 향후 개발 가능성이나 개인의 용도에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 제시외 건물 및 지적 경계 불분명 등 현장 확인이 필요한 부분도 있습니다.

9. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 2242.00㎡ (약 678.2평)의 넓은 대지 면적을 활용하여 단독주택 부지 외 다양한 용도로 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 경주시 외곽 입지: 경주 시내와 접근성이 괜찮은 편이며, 주변 농경지 개발 가능성 등 잠재적 가치 상승 요인을 고려할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 351,815,200원입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

주요 리스크 요인(맹지, 농지취득자격증명, 대항력 있는 임차인)을 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

주변 단독주택 시세(라원리 1331-1: 평당 약 186만원)를 감안하면, 토지 가치만으로 약 12.6억원 (678.2평 * 186만원)에 달하나, 이는 맹지임을 감안하지 않은 수치입니다.

인근 아파트 시세는 비교 대상이 되기 어렵습니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 현장 답사를 통한 도로 접근성, 임차인과의 협상 가능성, 농지 관련 행정 절차 등을 면밀히 검토한 후 보수적인 접근이 필요합니다.

리스크 요인을 감안하여 감정가의 70~85% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 246,270,560원 ~ 299,042,420원 (감정가 351,815,200원의 70~85%)1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 경주지원 2025타경458 (1) 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 성OOOOOO입니다.

1.2. 물건 개요

소재지는 경상북도 경주시 현곡면 라원리 492-2이며, 용도는 단독주택입니다. 토지 면적은 2242.00㎡ (약 678.2평)이고, 건물 면적은 96.40㎡ (약 29.2평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가

본 물건의 감정가는 351,815,200원입니다.

2. 입지 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주위 환경

본건 토지는 경상북도 경주시 현곡면 라원리 소재 '라원3리마을회관' 북동측 근거리에 위치하며, 주변 지역은 농경지, 소규모 공장 및 일부 주택 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

주요 토지(기호1,3)까지는 차량 출입이 가능하며, 근거리에 버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 기호4 토지는 인접 필지를 통하여 접근이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 상태 및 현황

기호1 토지는 장방형으로 단독주택 부지로 이용 중이며, 기호3,4 토지는 부정형 등의 토지로 '전'(밭)으로 이용되고 있습니다. 기호1,3 토지는 일부가 도로로 사용되고 있는 것으로 추정됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리 및 소멸/인수 여부

본건의 말소기준권리는 2023년 03월 08일에 등기된 성동새마을금고의 근저당권(을5)입니다. 이 근저당권을 기준으로 후순위 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 등기부상 권리 관계 요약

등기부상 을구의 근저당권(성동새마을금고, 황태희)과 갑구의 가압류(안병호), 임의경매(성동새마을금고)는 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차에 따라 소멸됩니다. 등기부채권 총액은 193,040,000원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인 이재순은 1996년 11월 04일에 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 그러나 임차인의 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부 및 명도 과정에서 면밀한 확인이 필요합니다. 또한, 등기부상으로도 이재순 씨의 소유권 일부 이전 기록(갑2, 갑9)이 확인되어, 단순 임차인 이상의 복합적인 권리 관계를 가지고 있을 가능성이 높습니다. 이는 명도 진행 시 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

4. 토지 관련 정보

4.1. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지(기호1)는 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))에 해당합니다. 기호3,4 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(200)), 농업진흥구역에 해당합니다.

4.2. 맹지 및 지적 경계 관련 사항

본건 토지(기호1,3,4)는 지적도상 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 차량이나 보행자 통행에 제약이 있습니다. 또한, 지적 경계가 불분명하다는 점도 확인되었습니다.

4.3. 농지 취득 관련 사항

본건 토지의 일부(기호3,4)는 '전'(밭)으로 이용 중이며 농업진흥구역에 해당하므로, 낙찰자는 농지취득자격증명서를 발급받아야 합니다. 미제출 시 낙찰자의 입찰 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

5. 건축물 정보

5.1. 건물 구조 및 용도

건물(기호2)은 시멘트 벽돌조 스라브지붕 단층으로, 단독주택으로 사용되고 있습니다. 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 건물 면적 및 상태

건축물대장상 건물 연면적은 96.40㎡ (약 29.2평)이며, 1991년 12월 23일에 준공되었습니다.

5.3. 제시외 건물

건물 면적 외에 별도로 제시외 건물 면적이 129.60㎡가 존재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

6. 상권 및 생활 정보

6.1. 주변 시세 동향

경주시 현곡면 라원리 일대는 농경지와 소규모 공장, 주택 등이 혼재된 지역입니다. 인근 '현곡면 라원리 1331-1' 단독주택이 2026년 01월 12일 81.9㎡ 면적에 3억 1천만원(평당 약 186만원)에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 현곡면의 아파트 단지(예: 경주현곡푸르지오)는 34평형이 2.7억원 내외의 시세를 형성하고 있습니다. 본건은 넓은 토지 면적을 보유하고 있으나, 맹지 및 농지 관련 제약이 있어 단순 비교는 어렵습니다.

6.2. 생활 편의 시설

본건 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용은 가능합니다. 주변 지역(현곡면 금장리 등)에 하나로마트, 학교 등 생활 편의 시설이 있으며, 경주 시내 접근성도 양호한 편입니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

인근 오류리에 축산 농가가 존재하여 여름철에는 축사 냄새가 발생할 수 있습니다. 전반적으로 농경지가 많은 지역 특성상 농기계 소음 등이 발생할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 법적/행정적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 토지 일부가 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미비 시 보증금 미반환 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 농업진흥구역: 해당 토지는 농업진흥구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

7.2. 물리적 리스크

* 맹지: 토지가 도로에 직접 접하지 않아 차량 및 보행 접근에 큰 제약이 있습니다. 인접 토지 이용 허가가 필수적입니다.

* 지적 경계 불분명: 토지 경계가 명확하지 않아 향후 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

* 제시외 건물: 별도의 제시외 건물이 존재하므로, 명도 및 철거, 활용 방안에 대한 검토가 필요합니다.

7.3. 명도 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(이재순): 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있으며, 등기부상 소유권 일부 이전 기록도 있어, 명도 과정에서 복잡한 협의가 필요하거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경주시 현곡면 외곽의 넓은 토지를 가진 단독주택으로, 농림지역 내 농지 일부를 포함하고 있습니다. 맹지, 농지취득자격증명 필요, 대항력 있는 임차인 등 여러 리스크 요인을 가지고 있습니다. 따라서, 투자 결정 전 현장 답사를 통한 도로 접근성, 임차인과의 명도 협상 가능성, 농지 관련 행정 절차 등을 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 2242.00㎡ (약 678.2평)의 넓은 토지 면적을 활용하여 단독주택 부지 외 다양한 용도로의 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 경주시 접근성: 경주 시내와 비교적 가까운 거리에 위치하고 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 351,815,200원입니다.

인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

주요 리스크 요인(맹지, 농지취득자격증명 필요, 대항력 있는 임차인의 복합적 권리 관계)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인근 단독주택 시세(라원리 1331-1: 평당 약 186만원)를 단순 적용 시 토지 가치가 높게 평가되나, 맹지라는 점을 감안하면 이는 현실적인 가치와 차이가 있습니다.

상대적으로 시세 파악이 용이한 아파트 시세는 본건과 비교하기 어렵습니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 현장 답사를 통해 확인된 실질적인 도로 접근성, 임차인과의 협상 가능성, 농지 관련 행정 절차의 용이성 등을 종합적으로 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다.

리스크 요인을 고려하여 감정가의 70~85% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 246,270,560원 ~ 299,042,420원 (감정가 351,815,200원의 70~85%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.