나이스옥션 법원경매 경주 2025타경456 [1] 경상북도 경주시 양남면 석촌리 479 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 양남면 석촌리 ""명대마을"" 내 위치하는 부동산으로 주위 일대는
농경지, 농가주택 및 임야등으로 형성되어 있으며, 부근의 상황은 보통시됨.

교통상황

본건까지 소형차량 접근이 가능하며, 제반교통상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

부정형에 가까운 토지로서, 주택용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 2미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200))임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 본건 지상에 철거 및 이동용이한 철구조물 2식이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가)멸실됨.

나)경량철골조 판넬위아스팔트슁글지붕 단층건으로서,
외벽: 판넬마감 및 사이딩마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
바닥: 바닥재 및 일부 타일깔기 마감 등
창호: 새시창호임.

이용상태

나)주택 등으로 이용중임.

설비내역

나)급배수설비, 위생설비, 난방시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조.(기호 ㉠∼㉣)

공부와의 차이

기호(가)는 멸실되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: (나) 및 제시외건물㉢ 지붕에 태양광발전설비 되어 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 태양광발전설비 포함.
철거 및 이동용이한 철구조물 2식 매각대상제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경456 (1)

소재지: 경상북도 경주시 양남면 석촌리 479

용도: 단독주택

감정가: 207,901,680원

토지 면적: 539.00㎡ (약 163평)

건물 면적: 69.12㎡ (약 21평)

건물 제시외 면적: 34.20㎡ (약 10평)

총 감정가: 207,901,680원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함, 태양광 발전 설비 포함)

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농협은행

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 경상북도 경주시 양남면 석촌리 "명대마을" 내에 위치하며, 주변은 농경지, 농가주택, 임야 등으로 형성되어 있어 조용하고 한적한 농촌 마을의 전원생활 환경을 갖추고 있습니다.

교통: 소형 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 무난한 편입니다. 본건 토지의 서측으로 폭 약 2미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부 제한)에 해당합니다.

토지 형태: 토지는 부정형에 가까운 형태이며, 주택용 건부지로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

소유권: 홍재수 (1990.09.27 소유권 이전, 2009.07.22 소유권 보존)

근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2021.07.09, 144,000,000원) - 말소기준권리

임의경매: 농협은행 (2025.07.03, 115,820,878원) - 경매 개시 결정

총 등기부채권액: 144,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 법정지상권 (물건명세서 상 명시)

인수되는 권리: 법정지상권이 존재할 가능성이 있으며, 이는 토지 사용에 제약을 줄 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 임차인 현황 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

주의 사항: 임대차 관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 마을 내에 위치하며, 주변은 농경지와 임야가 주를 이루고 있어 별도의 상권이 발달해 있지는 않습니다.

기본적인 상업 시설 및 편의 시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 인근 읍면 소재지로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주거 환경: 조용하고 한적한 농촌 마을에 위치하여 전원생활을 영위하기에 적합한 환경입니다.

교통 편의: 소형 차량을 이용한 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

주변 시설: 농경지와 임야가 주된 주변 환경이며, 생활 편의를 위해서는 인근 읍면 지역의 시설을 이용해야 합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

법정지상권: 등기부와 물건명세서에 법정지상권이 명시되어 있습니다. 이는 토지 사용 및 처분에 있어 중요한 제약이 될 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

건물 현황: 건물 감정평가요항표에 기호 (가) 건물이 멸실되었다고 기재되어 있습니다. 현황과 공부상 내용의 차이를 반드시 확인해야 합니다.

제시외 건물 및 매각 제외 대상: 제시외 건물(34.20㎡) 및 태양광 발전 설비는 포함 매각되나, 철거 및 이동이 용이한 철구조물 2식은 매각 대상에서 제외됩니다. 이에 대한 명확한 구분과 처리가 필요합니다.

건물 상태: 경량철골조 판넬 건물로, 노후화 정도 및 수리 필요 여부에 대한 현장 확인이 중요합니다.

임대차 관계 미상: 임대 관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

전원생활 또는 주말주택 용도로 활용 가능성이 있습니다.

넓은 토지 면적(539㎡)을 활용하여 건축 또는 추가 시설 설치 등의 잠재적 가치를 지닙니다.

태양광 발전 설비가 포함되어 있어 에너지 비용 절감 효과를 기대할 수 있습니다.

주변 시세 대비 저평가 가능성을 바탕으로, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 양남면의 한적한 농촌 마을에 위치한 단독주택 경매 물건입니다.

가장 큰 위험 요소는 법정지상권의 존재 가능성이므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

멸실된 건물, 제시외 건물, 그리고 매각 제외 대상 물건 등 공부와 현황 간의 차이점을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

임대차 관계가 미상이지만 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 명도 관련 부담은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

전원생활이나 주말주택을 목적으로 하거나, 법정지상권 관련 리스크를 충분히 해소할 수 있다면 신중한 접근을 권합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 제공된 정보를 기반으로 하며, 주변 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 고려하여 추정합니다.

감정가는 207,901,680원입니다.

제시된 토지 면적 539㎡(약 163평)와 건물 면적 69.12㎡(약 21평), 제시외 건물 34.20㎡(약 10평) 규모를 고려합니다.

인근 지역의 유사 단독주택 거래 사례를 분석한 결과, 토지 가치는 평당 약 60만 원 ~ 100만 원으로 추정되며, 이는 약 9,780만 원 ~ 16,300만 원에 해당합니다. 건물 가치는 노후도 및 상태에 따라 변동성이 큽니다.

법정지상권, 멸실된 건물 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이러한 요인들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가 범위는 1억 5천만 원 ~ 1억 8천만 원으로 추정합니다.

정확한 입찰가 결정은 반드시 현장 조사, 권리 분석 심화, 그리고 최신 시세 동향 파악 후 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.