나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8486 [1] 경상북도 경산시 하양읍 은호리 산36-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 하양읍 은호리 소재 ""은호대저수지"" 남동측 및 북서측 근거리에
위치하며, 부근 일대는 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

-기호(1,3,4): 본건까지 차량접근 곤란하며, 제반 교통상황은 보통임.
-기호(2): 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

-기호(1): 동하향의 경사지내 사다리형의 토지로서, '자연림'임.

-기호(2): 서하향의 경사지내 부정형의 토지로서, '묘지'로 이용중임.

-기호(3,4): 남동하향의 경사지내 부정형의 토지로서, '자연림'임.

인접 도로상태

-기호(1,3,4): 지적상 '맹지'임.

-기호(2): 본건 남서측으로 폭 약 3미터 내외의 현황 '도로'가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1): 토지이용계획확인서상 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육
제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중
이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M),
경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산
지(산림청고시제2018-102호(2018.12.28))<산지관리법>, 공장설립승인지역(2018
-02-28)(환경부고시 제2018-27호(2018.2.28))<수도법>임.

-기호(2): 토지이용계획확인서상 농림지역, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한
구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용
시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산
시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경
보존지역(도지정문화재(은호리 스트로마톨라이트))<경상북도문화재보호조례>,
보전산지(산림청고시제2018-102호(2018.12.28))<산지관리법>, 임업용산지(산림
청고시제2018-102호(2018.12.28))<산지관리법>, 공장설립승인지역(2018-02-28)
(환경부고시 제2018-27호(2018.2.28))<수도법>임.

-기호(3): 토지이용계획확인서상 농림지역, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한
구역(주거밀집2000M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 보전산지(산림청고시제2018-102호(2018.12.28))<산지관리법>, 임
업용산지(산림청고시제2018-102호(2018.12.28))<산지관리법>, 공장설립승인지
역(2018-02-28)(환경부고시 제2018-27호(2018.2.28))<수도법>임.

-기호(4): 토지이용계획확인서상 농림지역, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한
구역(주거밀집2000M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 보전산지(산림청고시제2018-102호(2018.12.28))<산지관리법>, 임
업용산지(산림청고시제2018-102호(2018.12.28))<산지관리법>, 공장설립승인지
역(2018-02-28)(환경부고시 제2018-27호(2018.2.28))<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타
기호(1,2)지상에 분묘가 소재하며, 기호(2)토지 일부는 현황 '도로'인 바, 경매진행시
참고하시기 바람.

물건 비고

지분매각. 공유자의 우선매수에 관한 특별매각조건이 있음. 지상에 분묘가 소재하고 이를 감안하여 평가하였음. 공유토지 중 ‘이상익’ 지분만의 평가임. 지적상 ‘맹지’임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8486 (1)

소재지: 경상북도 경산시 하양읍 은호리 산36-2

용도: 임야

감정가: 20,346,250원

토지면적: 1,985.00 제곱미터 (약 600.46 평)

토지 지분면적: 496.25 제곱미터 (약 150.11 평)

매각대상: 토지 일부 지분 (이상익 지분)

경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경: 본건은 경상북도 경산시 하양읍 은호리 소재 은호대저수지 남동측 및 북서측 가까이에 위치하며, 부근 일대는 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 일부 필지(기호 1,3,4)는 차량 접근이 곤란하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 기호(2) 필지는 차량 접근이 가능합니다.

도로상태: 지적상 '맹지'인 필지가 다수(기호 1,3,4)이며, 일부 필지(기호 2) 남서측으로 폭 약 3미터 내외의 현황 '도로'가 통과하고 있습니다.

1.2. 권리분석

소유권 현황: 본건 토지는 이진수 외 3명의 소유에서 시작하여 다수의 지분 이전이 있었습니다. 현재 매각 대상은 '이상익'의 토지 지분입니다.

등기부상 권리:

말소기준권리: 신한카드주식회사의 강제경매개시결정 (2025년 7월 1일 접수)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리(가압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상에 분묘를 위한 분묘기지권이 성립할 여지가 있어, 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

매각 조건:

지분 매각: 본건은 토지 전체가 아닌 특정 공유자(이상익)의 지분만 매각되는 건입니다.

공유자 우선매수: 공유자의 우선매수에 관한 특별 매각 조건이 있습니다. 경매 낙찰 후에도 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 낙찰자의 지위를 잃을 수 있습니다.

1.3. 상권분석

토지 이용: 본건은 임야로서 '자연림' 및 '묘지'로 이용 중이며, 일부는 현황 '도로'로 사용되고 있습니다.

주변 개발: 본건은 은호대저수지 인근의 자연 녹지 및 농림 지역에 속해 있으며, 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 자연 친화적인 환경입니다. 따라서 대규모 상권 형성 가능성은 낮습니다.

토지 이용 계획: 본건은 자연녹지지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역(수도법 관련) 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제한이 따릅니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 인근에 은호대저수지가 있어 자연 경관을 접하고 있으며, 전반적으로 조용하고 한적한 농촌 및 산림 지역의 생활 환경을 갖추고 있습니다.

편의시설: 대규모 상업 시설이나 대중적인 편의시설에 대한 접근성은 다소 낮을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각: 토지 전체 소유권이 아닌 특정 공유자의 지분만 취득하게 되므로, 다른 공유자들과의 관계 설정 및 토지 활용에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

맹지: 지적상 도로가 없는 필지(기호 1,3,4)는 토지 이용 및 건축 허가에 있어 법적, 실질적 어려움이 있습니다.

분묘기지권: 토지 지상에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립할 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 주며, 감정평가 시 이를 고려하였으나 실제 권리 성립 여부에 따라 추가적인 법적, 금전적 문제가 발생할 수 있습니다.

공유자 우선매수: 해당 토지의 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 낙찰받은 금액으로 공유자에게 매각될 수 있습니다.

토지 이용 규제: 자연녹지, 농림지역, 보전산지, 가축사육제한구역 등 다양한 법규 및 규제가 적용되어 있어, 토지의 활용이나 개발에 상당한 제약이 존재합니다.

차량 접근성: 일부 필지의 차량 접근 곤란은 현장 방문 및 향후 토지 활용에 불편을 초래할 수 있습니다.

혐오시설: 경상북도 경산시 하양읍 은호리 일대 및 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건지에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경상북도 경산시 하양읍에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건입니다.

주요 특징으로는 지분 매각, 지적상 맹지, 분묘기지권 성립 가능성, 공유자 우선매수 신고 가능성 등 다수의 법적, 실질적 리스크를 안고 있는 물건입니다.

토지 이용 역시 자연녹지, 농림 지역 등으로 지정되어 있어 개발에 상당한 제약이 따르는 점을 고려해야 합니다.

다만, 감정가는 이상익 지분만의 가치를 반영한 것이며, 인근 토지 시세 및 미래 가치 상승 가능성을 면밀히 분석한다면 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

상대적으로 낮은 투자 금액: 토지 전체 감정가의 1/4 지분으로, 초기 투자 금액 부담이 낮을 수 있습니다.

잠재적 가치: 해당 지역의 장기적인 개발 계획이나 환경 변화에 따른 미래 가치 상승 가능성을 면밀히 조사하여 투자 기회를 발굴할 수 있습니다. (단, 현재 정보로는 매우 제한적)

분묘 처리 관련 가치: 지상 분묘의 이장 또는 관리와 관련된 가치를 고려할 수 있으나, 이는 매우 특수한 투자 관점입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각, 맹지, 분묘기지권, 공유자 우선매수 등 여러 리스크 요인이 복합적으로 작용하는 물건으로, 신중한 접근이 필요합니다.

전체 토지 감정가 20,346,250원에서 이상익 지분(약 1/4)에 대한 감정 추정가는 약 500만원대 초반으로 예상됩니다.

실제 입찰가는 해당 지분을 명확하게 활용할 수 있는 구체적인 방안(예: 공유자와의 협의, 분묘 이장 계획 등)과 향후 개발 가능성, 주변 시세, 물건의 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

이러한 잠재적 리스크를 감안하여, 감정가의 50%에서 80% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 고려하는 것이 권장될 수 있습니다. (예상 범위: 약 250만원 ~ 400만원)

본 입찰가 산정은 단순 참고용이며, 반드시 현장 답사, 추가적인 권리 분석, 주변 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.