나이스옥션 법원경매 대구 2025타경947 [1] 대구광역시 남구 대명동 944-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 ""대명초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는
단독, 다세대 등으로 이루어진 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

북하향완경사지대에 자체지반 평탄하게 조성된 세로 장방형의 토지로서 주거용건부지로
이용중임.

인접 도로상태

본건 남측 폭 약 6M, 동측 폭 약 3M의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8M 미만)(접합), 가축사육제한구역.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 시멘트벽돌조 슬라브위 강판기와지붕 단층건으로서,
- 외벽 : 외장타일, 몰탈위페인팅 마감 등
- 내벽 : 벽지, 타일 등
- 바닥 : 장판지, 타일 등
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

- 공부상 기와지붕이나 실제 슬라브위 강판기와지붕임.
- 공부상 건물면적은 20평4홉2작(67.5㎡)이나 실제로는 약 93.3㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
공부상 기와지붕이나 실제 슬라브위 강판기와지붕
공부상 건물면적은 20평4홉2작(67.5㎡)이나 실제 약93.3㎡

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경947 (1)

* 소재지: 대구광역시 남구 대명동 944-10

* 용도: 단독주택

* 감정가: 391,804,800원

* 토지면적: 154.00㎡ (약 46.6평)

* 건물면적:

* 공부상: 67.44㎡ (약 20.4평)

* 실제: 약 93.3㎡ (약 28.2평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 30.40㎡ (약 9.2평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 황OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "대명초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 다세대주택이 밀집된 기존 주택가 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

본건 토지는 남측으로 폭 약 6M, 동측으로 폭 약 3M의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8M 미만), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 이용상태

북하향 완경사지에 자체 지반이 평탄하게 조성된 세로 장방형의 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

* 소유권 이전: 주식회사대융건설 (2020-05-20), 유동현 (2022-04-26)

* 근저당권 (말소기준권리): 대구은행 (2023-06-02 접수, 222,410,000원)

* 가압류: 황성득 (2024-10-17 접수, 85,249,540원)

* 강제경매: 황성득 (2025-07-03 접수, 7번 가압류의 본압류로의 이행)

* 가압류: 주식회사아이엠뱅크 (2025-07-25 접수, 5,924,580원)

* 말소 예정 권리

본 물건의 말소기준권리는 대구은행의 근저당권(2023-06-02)입니다. 해당 권리보다 늦게 설정된 모든 권리(가압류, 강제경매)는 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 채무 총액

등기부상 채권 총액은 313,584,120원입니다.

* 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계 등은 미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석

제공된 주변 다세대주택 매매 정보 분석 결과, 최근(2026년 5월) 대명동 지역에서 다음과 같은 거래 사례가 있었습니다.

* 63.57㎡(약 19.2평) 규모의 다세대주택이 120,000,000원(㎡당 약 188만원)에 거래되었습니다.

* 30.48㎡(약 9.2평) 규모의 다세대주택이 35,000,000원(㎡당 약 115만원)에 거래되었습니다.

* 84.71㎡(약 25.6평) 규모의 다세대주택이 140,000,000원(㎡당 약 165만원)에 거래되었습니다.

* 종합 분석

주변 시세는 다세대주택을 기준으로 하며, 본건은 단독주택이라는 점에서 직접적인 가격 비교는 어렵습니다. 그러나 해당 지역의 전반적인 주택 거래 가격대를 가늠해 볼 수 있습니다. 본 건의 감정가(391,804,800원)는 주변 다세대주택 거래가보다 높게 책정되어 있는데, 이는 본 건의 넓은 토지 면적(154㎡)과 단독주택으로서의 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육 환경

"대명초등학교"가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 주거 환경

조용하고 안정적인 주택가에 자리하고 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 편의 시설

주택가 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 현황 차이

공부상 지붕은 기와이나 실제로는 슬라브 위 강판 기와 지붕으로 되어 있습니다. 또한, 공부상 건물 면적은 67.5㎡이나 실제 면적은 약 93.3㎡로, 약 25.8㎡(약 7.8평)가 더 넓게 이용 중입니다. 이는 제시외 건물이나 증축 부분이 포함되었을 가능성이 높으며, 경매 시 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

* 건축물 노후화

본 건물의 건축 연도는 1972년으로, 노후화로 인한 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 불명확

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대한 사전 점검이 필요합니다. (다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 남구 대명동의 주거 밀집 지역에 위치한 단독주택으로, 대명초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수합니다. 154㎡의 넓은 토지 면적을 보유하고 있으며, 건물은 공부상 면적보다 실제 이용 면적이 넓다는 특징이 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 법적으로 안전한 물건입니다. 다만, 건물 연식이 오래되었고 제시외 건물이 포함된 것으로 추정되는 점, 임대 관계가 불명확한 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 가치: 154㎡의 토지는 향후 재개발, 증축 등 다양한 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 안정적인 주거 입지: 학교와 인접한 조용한 주택가에 위치하여 주거 가치가 높습니다.

* 권리관계 명확성: 경매 절차상 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 391,804,800원

* 총 채권액: 313,584,120원

* 시장 분석

주변 다세대주택의 최근 실거래가는 ㎡당 약 115만원에서 189만원 수준입니다. 본건은 단독주택으로서 넓은 토지 면적을 보유하고 있어, 단순 비교는 어렵습니다. 감정가는 이러한 토지 가치와 건물 현황(실제 면적 증가분) 등을 종합적으로 고려한 것으로 보입니다. 건물의 노후화와 주변 다세대주택의 시세 등을 감안할 때, 감정가 수준에서의 입찰은 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 총 채권액(313,584,120원)을 고려하여, 안정적인 수익을 확보하기 위해서는 이를 상회하는 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가

위 분석을 종합하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 350,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.