나이스옥션 법원경매 대구 2025타경934 [1] 대구광역시 동구 봉무동 1548 메가맥스타워 1층111호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보람감정 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 봉무동 소재 ""롯데아울렛 이시아폴리스점"" 남측 인근에 위치하며
주위는 이시아폴리스내 상업지대로서 각종 상업시설,업무시설등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제 차량출입 용이하며 자체 주차설비 마련되어 있고 인근에 시내버스가 운행중
인바 전반적인 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지하1층 지상5층건중 1층 111호로서
외벽:인조석 및 화강석마감,강화유리등
내벽:몰탈위 페인팅등 마감
바닥:타일마감임.

이용상태

판매 및 영업시설임

설비내역

위생 및 급새수설비,화재탐지 및 경보시설,승강기설비,옥내 소화전설비,방송설비등 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 장방형의 토지로서 상업용시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 6차선,북측으로 폭약15미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

봉무동 1548 :일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 지방산업단지(대구 이시아폴리스)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>
봉무동 1548-11 :일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 지방산업단지(대구 이시아폴리스)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>
봉무동 1548-12 :일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 지방산업단지(대구 이시아폴리스)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건의 내부확인은 이해관계인 부재 및 폐문등으로 인하여 구체적 내부구조 및
수리 여부를 확인할수 없어 현장조사시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근주민
탐문등에 의거 동 유형 상가의 표준적 내부구조,사용자재등을 기준으로 평
가하였는바 경매지행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경934 (1)

소재지: 대구광역시 동구 봉무동 1548 메가맥스타워 1층 111호

건물명: 메가맥스타워

신 주소지: 대구광역시 동구 팔공로49길 51 (봉무동)

용도: 판매시설 (문화 및 집회시설, 업무시설 용도로도 활용 가능)

감정가: 445,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.37㎡ (약 9.20평)

토지 지분: 30.3716㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.00㎡ (약 16.63평)

건물 지분: 55㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

총 건물 연면적: 15,879.75㎡

총 대지 면적: 5,075.20㎡

1.3. 건물 개요

구조: 철근콘크리트구조 (철골철근콘크리트구조)

층수: 지하 1층, 지상 5층 중 1층 111호 (건물 총 5층)

준공일: 2018년 7월 24일 (사용승인일)

1.4. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하나은행 (말소기준권리 근저당권자)

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 동구 봉무동 소재 "롯데아울렛 이시아폴리스점" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 이시아폴리스 내 상업지대로서 각종 상업시설, 업무시설, 문화시설 등이 밀집해 있습니다.

메가맥스타워 건물 자체에는 영화관, 프랜차이즈 매장(버거킹, 언더아머 등), 키즈카페 등이 입점해 있어 유동인구가 많습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 건물 내 자체 주차 설비가 마련되어 있습니다.

인근에는 시내버스가 운행 중이며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

건물 서측으로는 왕복 6차선, 북측으로는 폭 15미터의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 하나은행의 근저당권(2018년 9월 5일 접수)보다 선순위 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

따라서 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소 예정 권리

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2018-09-05)

* 근저당권 (하나은행, 2018-09-05) - 말소기준권리

* 가압류 (주식회사 케이비국민카드, 2025-03-25)

* 임의경매개시결정 (하나은행, 2025-06-26)

* 압류 (국민건강보험공단, 2025-09-01)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 정보 없음.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 미상인 점은 인수되는 임차인이 없을 것으로 보이나, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

이시아폴리스 상권은 대구 동구 봉무동 지역의 핵심 상업 지구입니다.

과거 개발이 더뎠던 지역이었으나, 롯데아울렛 이시아폴리스점 개점 이후 패션 상권의 중심지로 부상하였고, 쇼핑, 문화, 업무시설이 복합적으로 발달했습니다.

본건이 위치한 메가맥스타워는 롯데아울렛 인근에 있으며, 영화관(메가박스 이시아점), 유명 브랜드 매장, 식당가 등이 입점하여 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

대구 외 경북 지역(포항, 경주, 구미 등)에서도 쇼핑객이 유입되는 광역 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 쇼핑: 롯데아울렛 이시아폴리스점, 롯데몰 이시아폴리스점, 모다아울렛, 현대아울렛 등

* 문화/여가: 메가박스 이시아점, 키즈카페, 기타 상업/업무시설

* 편의시설: 건물 내/주변에 다양한 식음료 및 편의시설 존재

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

대구 이시아폴리스 지구 내 상업지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

다양한 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있어 직주근접의 이점이 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 자가 차량 이용 시에도 접근성이 좋습니다.

5.2. 개발 계획 및 지역 정보

본건은 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 다양한 법률에 따른 제한사항(가축사육제한구역, 경제자유구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 지방산업단지 등)이 존재합니다. 이러한 지역적 특성은 개발 및 운영에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 확인 불가

감정평가서에 따르면, 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 건물 내부 구조 및 수리 여부를 확인할 수 없어 외부 관찰 및 표준적인 기준으로 평가되었습니다. 이는 실제 내부 상태와 다를 수 있으며, 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

6.2. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 절차상 또는 관리상 추가적인 고려사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임차인 현황상 보증금 합계가 0원이고 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 현재 공실이거나 임대차 관계가 복잡할 가능성이 있으며, 낙찰 후 명도 절차나 임대차 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 군용비행장 소음대책구역, 비행안전구역, 가축사육제한구역 등 다양한 공법상 제한을 받고 있습니다. 이러한 제한들은 향후 건축 행위나 사업 운영에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 동구 이시아폴리스 상권의 중심부에 위치한 판매시설로, 롯데아울렛 등 주변 상업 시설과의 시너지 효과가 기대되는 입지입니다. 건물 자체에 영화관, 유명 프랜차이즈 등 다양한 업종이 입점해 있어 풍부한 유동인구를 기반으로 안정적인 영업이 가능할 것으로 보입니다. 교통 접근성 및 주변 인프라도 양호한 편입니다.

다만, 내부 확인이 불가했던 점, 유동화 물건이라는 특성, 그리고 임대 관계 미상인 점은 인수 후 관리 및 운영에 있어 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 내부 상태 및 유지보수 관련 비용 발생 가능성에 대한 면밀한 사전 조사와 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대구 동구 이시아폴리스 상권의 핵심 지역에 위치하여 높은 인지도 및 유동인구 확보가 용이합니다.

* 상업 및 집객 시설 밀집: 롯데아울렛, 메가박스 등 대형 집객 시설과 인접하여 상권 활성화에 유리합니다.

* 다용도 활용 가능: 판매시설 외에도 문화 및 집회시설, 업무시설 등으로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

* 탄탄한 기반 시설: 양호한 교통망과 건물 내 편의시설은 운영 효율성을 높여줄 것입니다.

* 낮은 인수 부담: 임차인 관련 인수 보증금(0원)이 없어 낙찰 후 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 445,000,000원입니다. 예상 입찰가를 산정함에 있어서는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 권리 분석상 인수 부담은 없습니다.

* 건물의 내부 상태, 마감재, 설비 등 실제 현황을 파악하고 필요한 수리 및 유지보수 비용을 예측해야 합니다. (내부 확인 불가로 인한 리스크 고려)

* 주변 유사 상가의 최근 실거래가, 임대료 수준, 공실률 등 시장 조사를 통해 객관적인 시세 파악이 선행되어야 합니다.

* 유동화 물건으로서의 특성 및 잠재적 리스크 요인을 감안한 할인율 적용을 검토해야 합니다.

* 향후 예상되는 임대 수익률, 시세 차익 등을 고려하여 낙찰 후 예상 수익을 산출해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 내부 상태 확인(가능하다면), 주변 시세 조사, 그리고 전문가와의 상담을 권장합니다. 입찰가는 이러한 시장 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.