나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8402 [1] 대구광역시 수성구 만촌동 1031-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이도 · 평가일 2025.07.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 '만촌네거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 간선도로 및 버스승강장 등이 인근에 소재하는등 제반교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

남측 하향 경사지에 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서 다가구주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 8미터 및 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상4층 건으로서,
외벽 : 석재붙임, 스톤코트등 마감
내벽 : 벽지도배, 타일등 마감
바닥 : 바닥재 및 타일등 마감
창호 : 하이샤시 창호입니다.

이용상태

다가구주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

기호(가)1층은 공부상 '근린생활시설(사무소""로 등재되어 있으나, 실제, 주택으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 목록2의 1층은 공부상 "근린생활시설(사무소)"이나 실제 "주택"으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경8402 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 만촌동 1031-4

용도: 다가구주택

감정가: 1,581,312,100원

토지면적: 228.80㎡ (약 69.24평)

건물면적: 452.69㎡ (약 136.90평)

건물 제시외면적: 7.20㎡ (약 2.18평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 중복병합사건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2의 1층은 공부상 "근린생활시설(사무소)"이나 실제 "주택"으로 이용중임.

1.2. 입지조건

본 물건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 '만촌네거리' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 각종 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 간선도로 및 버스승강장이 인근에 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 남측으로 하향 경사를 이루고 있으며, 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성된 사다리형으로 다가구주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로로는 서측에 폭 약 8미터, 북측에 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m) 구역에 해당합니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역(전술)에 속합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (금호농업협동조합, 2011-12-27 접수, 494,000,000원)

등기부상 채권 총액은 토지 기준 약 614,820,510원, 건물 기준 약 657,820,510원입니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 주택임차권)는 말소기준권리인 근저당 이하 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (단, 지상권 개요는 있으나 등기부상 관련 내용은 확인되지 않음)

인수되는 임차보증금: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도로 인수할 임차보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 곽광복: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-11-06, 대항력 없음

* 한국토지주택공사(나 ): 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2014-11-20, 확정 2014-11-12, 배당신고 2019-06-28, 대항력 없음

* 이상영: 보증금 1,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-01-26, 대항력 없음

* 장세원: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-02-01, 대항력 없음

* 한국토지주택공사(문 ): 보증금 50,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2016-11-16, 확정 2016-11-14, 배당신고 2019-06-28, 대항력 없음

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 만촌동은 주거지역과 상업시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

'만촌네거리' 인근으로 유동인구 및 차량 통행량이 꾸준한 편이며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발합니다.

주변에 병원, 은행, 마트, 편의점 등 필수 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 생활정보

교통: 대중교통(버스) 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성 또한 양호합니다.

교육: 해당 지역은 교육 인프라가 잘 갖추어진 곳으로, 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치해 있어 교육 환경이 우수합니다. (정확한 학교 정보는 지도 확인 필요)

편의시설: 생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

중복사건 및 중복병합사건: 동일한 물건에 대해 여러 건의 경매가 진행 중이거나 통합되어 진행될 수 있어, 사건 진행 상황 및 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

건물 현황 불일치: 1층의 경우 공부상에는 '근린생활시설(사무소)'로 등재되어 있으나, 실제로는 '주택'으로 이용 중입니다. 이는 건축물대장과의 차이로 인한 행정적 문제나 용도 변경에 따른 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 부분이 있습니다. 다만, 현재까지 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

채권 총액 과다: 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하는 수준으로, 이는 낙찰 후 채무 변제 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구 만촌동의 도심 생활권에 위치한 다가구주택입니다.

지역 내에서의 입지성, 교통, 생활 편의시설 접근성 등 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 신중한 검토가 필요합니다.

또한, 건물의 실제 이용 현황과 공부상의 차이, 중복 사건 진행 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

안정적인 임대 수익 창출을 고려할 수 있는 물건이나, 명도 및 권리 관계에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 수반되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 주거 수요가 뒷받침되는 지역에 위치한 다가구주택으로, 꾸준한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

만촌네거리 인근으로 지역 내에서의 중심적인 입지성을 갖추고 있습니다.

건물의 실제 이용 현황과 공부상 내용의 차이는 향후 용도 변경 등을 통해 가치를 높일 수 있는 잠재적 기회로 볼 수도 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계 0원).

감정가는 1,581,312,100원입니다.

등기부상 총 채권액이 약 12억 7천만원 이상으로 감정가를 상당히 초과하고 있습니다.

이러한 높은 채권 총액은 경매 절차 진행 시 유찰 가능성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 시장 상황, 낙찰 경쟁률, 명도 비용, 예상 수리비, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

현재로서는 감정가 대비 인수 부담액, 향후 명도 과정에서의 변수 등을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.