나이스옥션 법원경매 천안 2025타경594 [1] 충청남도 아산시 둔포면 산전리 334-40 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경감정 · 평가일 2025.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 둔포면 산전리 소재 '관대초등학교' 남동측 인근에 소재하며, 부근은 소규모 단독주택단지로서 단지 주변에는 공장 및 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 인근 간선도로(관용로, 산로길 등) 변에 버스정류장이 소재하나, 버스정류장까지의 거리 및 버스 운행빈도 등에 비추어 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

- 기호 1: 사다리형이며 대체로 평지로 단독주택 건부지로 이용중임.
- 기호 3: 부정형이며 대체로 평지로 도로임.

인접 도로상태

- 기호 1: 지적상 남서측으로 도로폭 약 10m 정도의 포장도로에, 북동측으로 4~5m 정도의 포장도로(기호 3)에 각 접함.
- 포장상태 등 도로관리 상태 양호함.
- 남서측의 도로는 고저차로 인하여 직접 차량 진출입은 불가함.

- 기호 3: 폭 4~5m의 포장된 도로로, 포장상태 등 도로관리 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

- 본건 모두 계획관리지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
- 기호 3은 추가로, 생산관리지역임.

제시목록 외의 물건

건물 감정평가요항표 (4)항 참고.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물 감정평가요항표 (6)항 참고.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 2층 건물(건축물대장상 사용승인일 2019. 12. 13.)로서,
- 외벽: 벽돌타일 붙임, 드라이비트 마감 등
- 내벽: 벽지 마감, 타일 붙임 마감 등
- 창호: PVC 이중창호임.

이용상태

기호 2: 단독주택(방4, 주방, 거실, 가족실, 욕실및화장실 4, 다용도실, 세탁실 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, LPG 공급설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

다음 물건이 소재함.
- 가정용 태양광 발전설비(3.5*3m): 기호 ㉠으로 포함하여 평가함.
- LPG 가스 저장설비: 타인소유의 것으로 보여 평가에서 제외함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 점유자의 부재 및 폐문으로 이용상황은 외부 관찰에 기초하여 제시하고, 내부구조도는 외부 조사결과와 건축물대장상의 도면을 기준으로 제시함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 (가정용 태양광발전 설비)포함. LPG가스 저장설비 제외. 임대차관계미상의 전입자 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경594 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 송OOOOOO (송탄새마을금고)

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보

1.2. 물건현황

소재지: 충청남도 아산시 둔포면 산전리 334-40 (신주소: 산전길70번길 23-8)

용도: 단독주택

토지면적: 1572.00㎡ (약 475.53평)

건물면적: 239.09㎡ (약 72.35평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 2층

사용승인일: 2019년 12월 13일

감정가: 533,799,600원

1.3. 감정평가요약

토지이용상태: 사다리형, 대체로 평지, 단독주택 건부지로 이용 중. 일부는 도로로 이용 중.

건물이용상태: 단독주택 (방4, 주방, 거실, 가족실, 욕실 및 화장실 4, 다용도실, 세탁실 등)으로 이용 중.

건물외 부합물: 가정용 태양광 발전설비(3.5*3m) 포함 평가. LPG 가스 저장설비는 제외.

제시외건물: 10.50㎡

2. 입지조건

2.1. 주변환경및교통

본 물건은 충청남도 아산시 둔포면 산전리에 소재하며, '관대초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 단독주택 단지이며, 공장 및 농경지가 혼재되어 있습니다. 차량으로의 진출입은 용이하나, 인근 간선도로 변에 버스정류장이 있으나 버스 운행 빈도가 높지 않아 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.2. 토지및도로현황

토지는 지적상 남서측으로 약 10m 폭의 포장도로에 접하고, 북동측으로는 약 4~5m 폭의 포장도로(기호 3)에 접하고 있습니다. 다만, 남서측 도로는 고저차로 인해 직접적인 차량 진출입이 불가합니다. 북동측의 4~5m 폭 포장도로는 관리 상태가 양호합니다. 토지 이용계획은 계획관리지역, 가축사육제한구역이며, 일부는 생산관리지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부등본상 말소기준권리인 근저당권(주식회사새마을금고자산관리회사, 2020.01.02.) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 총 채권액은 520,000,000원입니다.

3.2. 임차인현황

임차인 황영철 (전입일자: 2023.04.20.)이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 임대차관계 미상의 전입자가 있으나 대항력이 없어 인수 대상 권리는 없습니다.

4. 상권및생활정보

4.1. 지역특성

본 물건은 아산시 둔포면 지역으로, 소규모 단독주택 단지가 형성되어 있으며 인근에 공장 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

4.2. 편의시설및교육

인근에 관대초등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 생활 편의시설에 대한 자세한 정보는 제한적이나, 주변 환경상 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적리스크

5.1. 명도관련

임대차 관계가 불분명한 전입자가 존재하며, 대항력은 없으나 명도 과정에서 협의나 시간이 소요될 수 있습니다.

5.2. 이용및접근성

남서측 10m 도로와 접하나 고저차로 인해 직접적인 차량 진출입이 어렵다는 점, 북동측 4~5m 도로를 주로 이용해야 하는 점은 접근성 측면에서 고려될 수 있습니다.

5.3. 법규및제한

본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 일부 생산관리지역에 해당하여 건축 및 토지 이용에 대한 제한사항이 있을 수 있습니다.

6. 투자포인트

6.1. 물건강점

* 비교적 신축 건물: 2019년 사용승인으로 건축 후 약 7년 경과된 건물이므로 관리가 용이합니다.

* 넓은 토지 면적: 1572.00㎡ (약 475.53평)의 넓은 대지는 향후 재건축 또는 증축, 다양한 토지 활용 가능성을 제공합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로 관리가 용이합니다.

* 태양광 발전 설비: 건물에 설치된 가정용 태양광 발전 설비는 에너지 효율 증대 및 부가 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 개발가능성

계획관리지역에 속해 있어 건축 행위 및 개발에 대한 비교적 유연성이 있습니다. 넓은 토지 면적을 활용하여 추가 건축이나 조경 공간 조성 등 다양한 개발 계획을 고려해볼 수 있습니다.

7. 종합의견

7.1. 물건총평

본 물건은 비교적 신축인 단독주택으로 넓은 토지를 보유하고 있어 잠재적 가치가 있는 물건입니다. 다만, 대중교통 이용의 불편함, 특정 도로 접근성의 제한, 임대차 관계 미상의 전입자 존재 등은 투자 전 신중한 검토가 필요합니다. 주변 지역의 개발 가능성과 토지 활용도를 고려할 때, 장기적인 관점에서 접근할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 예상입찰가산정

8.1. 시세분석

아산시 둔포면 지역의 단독주택 및 토지 시세를 분석한 결과, 유사한 조건의 매물들은 평당 약 30만원에서 120만원까지 다양하게 거래되고 있습니다. 구체적으로, 둔포면 운용리의 토지는 평당 약 30만원, 둔포면 송용리의 토지는 평당 약 120만원 (창고, 주택 용도)에 매물로 나왔습니다. 단독주택의 경우, 2019년 사용승인을 받은 2층 단독주택(대지면적 424㎡, 연면적 239.09㎡)이 4억 8천만원에 매물로 나온 사례가 있습니다. 이는 약 72평의 건물 면적 기준으로 평당 약 666만원 수준입니다. 또한, 2020년 사용승인된 138.8㎡(약 42평) 단독주택이 5억 3천만원에 거래된 사례도 있습니다.

본건은 감정평가액이 533,799,600원이며, 토지 약 475.53평, 건물 약 72.35평에 해당합니다. 감정가 기준 평당 토지 약 112만원, 건물 약 737만원으로 산정됩니다. 주변 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가는 토지 면적 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 2019년 신축 건물과 넓은 토지 면적을 고려하면 긍정적인 시세 형성이 기대됩니다. 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 둔포면 지역에는 과거 하수종말처리시설 건설 시 지하화 및 공원화를 통해 혐오시설 이미지를 탈피하려는 노력이 있었습니다.

8.2. 예상입찰가

상기 시세 분석 및 물건의 특징을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 80%~90% 수준에서 결정될 수 있습니다. 현 시세 및 경매 시장 동향을 감안하여 4억 5천만원 ~ 5억 1천만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 입찰 희망자는 현장 답사를 통해 건물 상태, 주변 환경, 도로 접근성 등을 다시 한번 면밀히 파악하고, 명도 관련 리스크까지 고려하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.