나이스옥션 법원경매 천안 2025타경551 [1] 충청남도 아산시 탕정면 명암리 938-5 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남 · 평가일 2025.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 기호(1)은 충청남도 아산시 탕정면 명암리 소재 '명암어린이공원' 북서측 인근에 위치하고 주위는 근린생황시설, 다가구주택, 아파트단지 등이 섞여 있는 주택 및 상가 혼용지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 기호(1)까지 차량 출입 가능하고, 인근 간선도로 및 버스정류장과의 거리 등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형의 평지로 '종교용건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1): 남측, 서측 및 동측으로 폭 약8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제1종일반주거지역,
제1종지구단위계획구역(2015-03-20)(아산 디스플레이시티2 일반산업단지),
지구단위계획구역(아산 디스플레이시티2 일반산업단지),
소로2류(폭 8m~10m)(소로2-2)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-5)(접합)
가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일반산업단지(2015-03-20)(아산 디스플레이시티2 일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,
지원시설구역(2016-06-20)(지원시설구역(0-0))<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철골구조 철골구조지붕 단층 건물로서(사용승인일: 2024.10.10.)

외벽: 외장판넬 등 마감,
내벽: 몰탈위페인트 및 일부 타일 마감 등 마감,
창호: 샤시창호 입니다.

이용상태

기호(2) 지1층: 교회(공실상태)로 이용중입니다.
1층: 교회(공실상태)로 이용중입니다.

설비내역

기호(2): 기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 천정형난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 임대차관계 미상의 전입자 있음.
주식회사 삼성이엔지 2025. 9. 11. 유치권신고(공사대금 50,578,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함. 박종림 2025. 10. 2. 유치권신고(공사대금 37,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함. 늘푸른공간 주식회사 2025. 10. 10. 유치권신고(공사대금 27,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경551 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 아산시 탕정면 명암리 938-5

용도: 종교시설 (교회)

감정가: 3,534,539,600원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 1000.00㎡ (약 302.47평)

건물면적: 846.16㎡ (약 255.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 충청남도 아산시 탕정면 명암리 소재 '명암어린이공원' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 다가구주택, 아파트단지 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로 대상물건까지 출입이 가능하며, 인근 간선도로 및 버스정류장과의 거리를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 남측, 서측 및 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

대상 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(아산 디스플레이시티2 일반산업단지), 소로2류(폭 8m~10m) 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 일반산업단지(아산 디스플레이시티2 일반산업단지), 지원시설구역 등으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

본 물건이 소재한 탕정면 명암리 일대는 아산 디스플레이시티2 일반산업단지 조성 지역 인근으로, 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역입니다. 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상으로는 다수의 근저당권 및 임의경매개시결정 기입등기가 존재하나, 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 9월 16일 접수된 오산신용협동조합의 근저당권(금1,344,000,000원)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 5월 15일 접수된 오산신용협동조합의 근저당권(금1,344,000,000원)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 엄

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-06

* 대항력: 있음

* 비고:

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항입니다. 임대차 관계가 미확인된 전입자가 존재한다는 주의사항이 있으므로, 현장 조사를 통한 정확한 임차인 현황 파악이 필수적입니다.

3.4. 유치권 현황

주식회사 삼성이엔지, 박종림, 늘푸른공간 주식회사로부터 공사대금에 대한 유치권 신고가 있었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 아산 디스플레이시티2 일반산업단지 인근에 위치하며, 주변으로 근린생활시설, 다가구주택, 아파트 단지가 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능을 겸하는 지역입니다. 산업단지 배후 지역으로서 잠재적 수요가 존재하나, 현재는 주택 및 상가 혼합 지역의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

물건지 주변에는 근린생활시설, 다가구주택, 아파트 단지 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. '명암어린이공원'이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 다수의 유치권 신고가 접수되었으나 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 인수 또는 법적 분쟁 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임대차 관계 미상의 전입자가 있다는 점은 추가적인 리스크 요인입니다.

* 신축 건물: 2024년 10월 10일 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 종교시설 용도에 따른 향후 활용 방안 및 가치 변동성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충남 아산시 탕정면 명암리에 위치한 종교시설로, 비교적 최근에 신축된 건물입니다. 아산 디스플레이시티2 일반산업단지 인근 지역으로 개발 잠재력을 가지고 있으나, 유치권 신고의 불확실성과 대항력 있는 임차인의 존재 등 권리 관계가 복잡한 편입니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 10월 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 산업단지 인접: 아산 디스플레이시티2 일반산업단지 인근 지역으로 배후 수요 및 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 토지 가치: 1000㎡의 비교적 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,534,539,600원입니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차인 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 유치권 성립 여부 불확실, 대항력 있는 임차인 존재, 임대차 관계 미상의 전입자 확인 등의 잠재적 리스크가 존재하므로, 예상 입찰가 산정 시에는 이러한 리스크를 충분히 반영한 권리 분석 및 시세 조사가 선행되어야 합니다. 최종 입찰가는 해당 물건의 현황, 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.