나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11960 [1] 충청남도 천안시 동남구 영성동 48-9 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 영성동 소재 '천안중앙초등학교' 남동측 인근에 소재하는
통칭 ""형우이즈뷰아파트2차2동"" 제5층 제503호 로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및
학교시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통
상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크릴트지붕 10층 중 제5층 제503호 로서,
- 외벽: 외장용 벽돌, 페인팅 등 마감,
- 내벽: 벽지붙임 및 일부 타일마감 등
- 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 온수보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 아파트단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 동측으로 폭 약 4~5미터 포장도로에 접하며, 제반 도로상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상, 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
자연재해위험개선지구(일봉중앙지구)<자연재해대책법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 거주자 부재로 내부 상태는 건축물대장상 내부도면 및 동일건물내 유사규모의 아파트 조사, 관리사무소 탐문조사 등에 의거 표준적인 이용상황 등을 감안하여 평가하였으니 경매 진행시 참고바람.

물건 비고

- 주택도시보증공사(양도전: 임차인 이성재)로부터 2026. 7. 8.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경11960 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 영성동 48-9 5층503호 (신주소: 충청남도 천안시 동남구 미나릿길 39 (영성동))

* 건물명: 형우이즈뷰아파트2차2동

* 용도: 아파트

* 토지면적: 18.11㎡ (약 5.48평)

* 건물면적 (전용면적): 51.32㎡ (약 15.53평)

* 분양면적: 약 66㎡ (약 20평) (일반적인 아파트 면적 기준 추정치)

* 감정가: 201,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청 채권자)

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 10층 중 5층

1.1. 입지조건

* 본건은 충청남도 천안시 동남구 영성동 소재 '천안중앙초등학교' 남동측 인근에 소재하며, "형우이즈뷰아파트2차2동" 제5층 제503호임.

* 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 학교시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 본건 아파트 동측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접하고 있어 도로 상태는 양호함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑8, 접수 2025.07.02)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.05.13

* 확정일자: 2022.03.30

* 대항력: 있음

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 (이성재, 보증금 190,000,000원). 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있음.

* 주의사항: 주택도시보증공사로부터 2026.07.08.자로 임차인 이성재에 대해 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석상 매수인 부담분 없음)

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 일반상업지역으로, 주변에 근린생활시설 및 공동주택이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역임.

* 주변에 천안중앙초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 뒷받침됨.

1.4. 생활정보

* 본건은 아파트로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 온수 보일러에 의한 난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 옥내 소화전 설비, 전기 설비 등이 잘 갖추어져 있음.

* 천안중앙초등학교가 인근에 있어 교육 시설 접근이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인(이성재)이 존재하며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인에게 190,000,000원이 인수될 수 있는 잠재적 위험이 있음.

* 단, 주택도시보증공사의 확약서 내용에 따라 임차인의 대항력이 포기되고 보증금 전액 변제 또는 말소 협의가 진행될 수 있으나, 확약서의 최종 이행 여부 및 해석에 따라 불확실성이 잔존함.

* 감정평가 시 거주자 부재로 인해 내부 상태를 표준적인 이용 상황에 의거하여 평가하였으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있음.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 자연재해위험개선지구에 해당되는 점은 참고 필요.

* 주변 지역에 혐오시설이 확인되지 않았으나, 추후 개발 및 민원 발생 가능성은 존재함.

1.6. 종합 의견

* 본건은 천안시 동남구에 위치한 아파트로, 교육 시설과 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편임.

* 건물 및 단지 상태는 일반적인 아파트 수준으로 판단되며, 교통 여건 또한 무난함.

* 가장 중요한 쟁점은 대항력 있는 선순위 임차인의 존재 및 보증금 인수 여부임. 주택도시보증공사의 확약서가 중요한 변수로 작용하며, 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 분석되었으나, 실제 낙찰 후 잔금 납부 및 명도 과정에서 변수를 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 실거주 목적의 투자: 교육 환경 및 주거 편의성이 갖춰진 아파트임.

* 권리관계 분석의 중요성: 임차인 보증금 인수 여부가 핵심이므로, HUG와의 소통 및 배당 결과 확인이 필수적임.

* 가치 상승 잠재력: 천안시의 개발 계획 및 지역 성장 추이에 따른 시세 상승 가능성을 고려할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 산정 근거: 본 건은 권리분석상 인수 보증금이 0원으로 분석되었으므로, 감정가(201,000,000원)를 기준으로 입찰가를 산정하되, 임차인 관련 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 추천 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.