나이스옥션 법원경매 천안 2025타경547 [1] 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1719 코아루웰메이드시티 13층1309호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 '천안아산역(KTX)' 남서측 인근에 위치하는
코아루웰메이드시티(총 1개동 748세대)'13층 1309호로서, 주변은 천안아산역 주변으로 대단
위 아파트단지, 각종 근린생활시설, 상업나지, 오피스텔 등이 밀집되어 있는 일반상업지대
임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고 인근 도로변에 시내버스정류장 및 근거리에 '천안
아산역(KTX)', '아산역(국철1호선)'이 소재하는 등 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을
고려할 때, 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물중 13층 1309호
(사용승인일 : 2020.05.20)

외벽 : 외장석재 및 시멘트몰탈 위 페인트 등 마감
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일 등 마감
창호 : 샷시창호

이용상태

오피스텔 1개호[(방, 거실 겸 주방, 욕실 등)]로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비(지역난방), 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 승강기설
비, 출입문통제설비, 지하주차장, 기타설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평탄한 토지로서, 기준시점 현재, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측 및 남측으로 왕복 6~8차선 포장도로와 접하며, 북동측으로 왕복2차선 도로를
통해 지하주차장 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로3류
(폭 25m~30m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관리
구역(아산신도시)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 외부관
찰 및 탐문조사 내용 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고 하
시기 바람.

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 4번 임차권등기(임대차보증 120,000,000원, 전입일자 2023. 5. 24. 확정일자 2023. 5. 24.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경547 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1719 코아루웰메이드시티 13층1309호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 1억 5천 2백만원

* 토지면적: 5.55㎡ (약 1.68평)

* 건물면적: 30.91㎡ (약 9.35평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 우OOO

* 사용승인일: 2020년 5월 20일

* 건물 구성: 총 20층 건물 중 13층, 1309호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리에 위치하며 KTX 천안아산역 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 천안아산역을 중심으로 대규모 아파트 단지, 다양한 근린생활시설, 상업나지, 오피스텔 등이 밀집된 일반상업지역입니다.

* 교통상황:

차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근 도로변에 시내버스 정류장이 있습니다. 또한 KTX 천안아산역과 국철 1호선 아산역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태:

단지 서측 및 남측으로는 왕복 6~8차선 도로와 접해 있으며, 북동측으로는 왕복 2차선 도로를 통해 지하주차장으로의 진출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

을구 3번 우리은행 근저당권 (2024년 3월 13일 접수, 1억 2천만원)이 말소기준권리로서, 경매 절차에서 매각으로 소멸될 권리입니다.

* 주요 권리사항:

을구 4번 주택임차권 (임차인: 조 , 임대차보증금 1억 2천만원, 전입일자 및 확정일자 2023년 5월 24일)이 존재합니다. 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 해당 임차권은 선순위로서 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 임대차보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 5월 24일

* 확정일자: 2023년 5월 24일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 8월 20일

* 주의사항:

을구 4번 임차권등기는 말소기준권리보다 선순위에 해당하므로, 배당 절차에서 임대차보증금 전액(1억 2천만원)이 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. (단, 현 시점의 등기부등본 상 보증금과 확정일자, 전입일자를 고려할 때, 매각으로 인한 배당에서 전액 변제될 가능성이 높습니다.)

* 기타 권리:

갑구 3번 신용보증기금 가압류 (25,597,203원, 2024년 5월 24일 접수) 및 갑구 4번 인천신용보증재단 가압류 (6,701,417원, 2024년 9월 11일 접수)는 매각으로 인해 말소됩니다.

총 부채액 (등기부등본상 채권 총액): 272,298,620원

1.3. 상권분석

* 주변 상권:

본건이 위치한 지역은 KTX 천안아산역 역세권에 형성된 일반상업지역으로, 오피스텔, 상가, 근린생활시설 등이 밀집되어 있습니다. 이는 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 환경을 제공합니다.

* 업종 분포:

주로 주거 및 업무, 상업 기능이 복합적으로 이루어지는 지역으로, 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설:

단지 인근에 다수의 근린생활시설과 상업시설이 위치하여 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 교통:

KTX 천안아산역 및 1호선 아산역을 이용한 전국 이동 및 수도권 접근이 매우 용이합니다. 또한, 버스 등 대중교통망도 잘 갖추어져 있어 이동이 편리합니다.

* 건물 시설:

본 건물은 지역난방 시스템을 갖추고 있으며, 승강기, 지하주차장 등 현대적인 편의시설을 제공합니다.

* 주거 환경:

오피스텔로, 방, 거실 겸 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 리스크:

을구 4번 임차권은 대항력을 갖춘 선순위 임차인이므로, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 할 부담이 있습니다. (다만, 현재 등기상 보증금 우선순위로 배당에서 전액 변제될 가능성이 높습니다.)

* 내부 확인 제약:

임대 관계가 미상이고 이해관계인 부재 시 내부 이용상황 및 마감재 등 상세 확인이 어려울 수 있습니다. (제공된 감정평가서 요약에 따른 내용)

1.6. 종합 의견

본 물건은 KTX 천안아산역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어난 오피스텔입니다. 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)로 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 현재까지의 권리 분석상 임차보증금 전액이 배당에서 우선 변제될 가능성이 높으나, 최종 입찰 결정 전 인수 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* KTX 천안아산역 역세권 입지로 인한 미래가치 상승 기대.

* 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라.

* 개발 호재가 풍부한 지역 내 신축급 오피스텔.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 30.83㎡ ~ 32.29㎡)의 오피스텔이 2026년 4월~5월 사이에 1억 1천만원에서 1억 3천만원 사이에 거래되었습니다. (15층 127,000,000원, 10층 130,010,000원, 6층 110,000,000원). 본건의 건물 면적(30.91㎡)과 13층이라는 층수를 고려할 때, 현재 시세는 약 1억 2천 5백만원에서 1억 3천만원 수준으로 판단됩니다. 감정가(1억 5천 2백만원) 대비 저평가 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가: 138,000,000원 (금 1억 3천 8백만원)

위 시세 분석과 감정가를 종합적으로 고려하여, 임차인 보증금 인수 리스크(현 등기상 배당 우선순위로 인수 가능성 낮음)를 제외한 예상 입찰가를 산정하였습니다. 본 입찰가는 법원 진행 상황 및 경쟁 입찰자의 결정에 따라 변동될 수 있습니다.

* 주변 시설 정보:

제공된 자료 및 외부 검색 결과, 본건 주변에 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.